Я предложил бы вернуться на полшага назад. Тему реновации мэр Москвы Сергей Собянин и президент Владимир Путин впервые публично обсуждали в конце февраля. Кстати, тогда среди первых вопросов звучал и такой: с чего бы вдруг? Почему именно сейчас?
Столичные противоречия
Гипотезы были разные. Тут и предвыборные соображения, и реальные мотивы, связанные с накопленным износом кварталов массовой застройки…
На самом деле стоит посмотреть на то, каким образом регулируется застройка в Москве. Генплан был принят в 2010 году. Новой Москвы там нет вообще (ее присоединили в 2012-м). Заложенные в генплан нормы давно устарели и по факту не принимаются во внимание.
Правил землепользования и застройки в столице не было вообще (формально – по тем же самым причинам: из-за устаревшего генплана). А текущие проблемы застройщиков решались и решаются «в индивидуальном порядке» – на комиссии.
В недавнем интервью заместитель мэра Марат Хуснуллин сообщил: «Любое решение по строительству в городе стало приниматься коллегиально на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), начиная от строительства частного дома и заканчивая строительством дороги». В комиссию входят 25 человек. И все представляют исполнительную власть: начальники профильных комитетов, управлений. Никаких архитекторов, депутатов, тем более – градозащитников. И повестку заседаний комиссия тоже формирует сама – так вот с улицы со своими проблемами туда просто не попасть. Некоторые поговаривают, впрочем, что попасть в повестку можно, и цена вопроса известна…
В целом – очень удобная для администрации схема. Можно вырезать участок в промзоне и назначить ему жилую функцию. Можно определить целую серию домов под снос (без признания аварийности), как это было сделано в первой (лужковской) программе реновации. Можно втиснуть жилую многоэтажку прямо в обустроенный двор и водрузить торговый центр на трамвайных путях… То же самое с памятниками, а фраза «Снести и воссоздать в монолите» стала интернет-мемом. Что и происходило неоднократно.
Однако за последние десять лет федеральное законодательство сильно урегулировало строительную деятельность. И противоречие между общероссийским законодательством и столичной практикой стало совсем уж неприличным.
Вот в конце марта 2017-го московские ПЗЗ, наконец, были приняты. К 2020 году обещают принять новый генплан. Хорошие ли, плохие ли – но некоторые рамки, ограничивающие застройщиков и чиновников, все же появились.
И практически одновременно в Госдуму был направлен законопроект о реновации.
Снос без программы
Эксперты и активисты в основном сосредоточились на порушенных правах граждан: кого и как выселяют, почему нельзя обжаловать в суде. Это важно, но, на мой взгляд, не это главное.
Экономической основы у программы нет. Разработчики примерно определили стоимость сноса и нового строительства в рамках программы в 140 тыс. руб. за «квадрат». В первые три года правительство столицы планирует тратить на реновацию по 100 млрд руб. ежегодно. Этой суммы хватит на 700 тыс. кв. м (из 25 млн запланированных). Темпы реализации можно подсчитать самостоятельно.
Рассчитывать на то, что инвесторы тучей набросятся на ветшающие кварталы – по меньшей мере наивно. Предыдущая программа реновации шла с коэффициентом 3,3: чтобы снести одну хрущевку и не остаться в минусе, застройщику нужно было построить втрое больше нового жилья. Ну и кому девелоперы будут продавать 75 млн кв. м? За год в старой Москве удается реализовать около 1 млн кв. м жилья…
Значит, сама программа – инструмент не массовый, но выборочный. Позволяющий начинать не с тех кварталов, которые требуют немедленного вмешательства, а с тех, где просматривается максимальный экономический эффект. И уж тут столичное правительство постаралось обеспечить себе полную свободу рук!
Внесенный в Госдуму законопроект интересно рассматривать именно под этим углом зрения: не что он предлагает, а что отменяет.
Кварталы под реновацию определяются решением столичного правительства. Для застройки в этих кварталах разрабатываются новые ППТ, старые не учитываются. Если нужно поменять вид использования – автоматически готовятся и вносятся поправки в ПЗЗ. Цитируем: «В этом случае принятие решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки не требуется. При этом указанные изменения в правила землепользования и застройки утверждаются одновременно с утверждением документации по планировке территории». Подготовка документов идет без образования участка (его потом внесут в кадастр, с условным номером).
Особые условия
Дальше – больше: «Предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства не требуется». А если новое строительство в зонах реновации противоречит Градостроительному кодексу? А на это «господин дракон велел сказать»: «Особенности осуществления градостроительной деятельности в целях реновации жилищного фонда в городе Москве устанавливаются в соответствии с законом “О статусе столицы…” и иными нормативными правовыми актами субъекта РФ – города федерального значения Москвы».
А как же требования 214-ФЗ? И на это «господин дракон велел сказать» практически то же самое: федеральный закон действует «с учетом особенностей, предусмотренных законом “О статусе столицы Российской Федерации”».
А всеобъемлющий, только что обновленный закон о регистрации? Аналогичным образом столичные законодатели предлагают не применять некоторые статьи при регистрации договоров долевого участия. В частности, не нужны проектная декларация, заключение Госстройнадзора о соответствии проекта требованиям закона, страхование ответственности. Есть и другие изъятия.
Также изменения вносятся в закон о госзаказе. А если строительство идет за счет бюджета то сметные нормативы Минстроя не применяются, а применяются те, которые разработаны в Москве.
В общем, федеральное законодательство только мешает. И московские чиновники пытаются «продавить» через парламент «особый порядок», в котором они сами будут и правила устанавливать, и следить за их соблюдением, и менять по мере надобности и в соответствии со своим представлением о прекрасном. Живущие в устаревшем жилье москвичи, да и сами хрущевки, – всего лишь предлог и удобный повод. Чтобы заполучить такой классный инструмент, московская мэрия даже готова переселить некоторое количество граждан из старого жилья в новое. Любой вопрос имеет свою цену.
Собственно, в том же направлении пытались действовать и петербургские законодатели, направляя в Думу закон о сохранении и развитии исторического центра. Там тоже немало статей было посвящено передаче части регулятивных полномочий субъекту РФ. Дума законопроект отклонила.
В общем, если столичный вариант реновации примут, в России будет два субъекта, на территории которых федеральное законодательство фактически не действует: Чеченская Республика и Москва.
