Прошедших трех с половиной месяцев вполне достаточно, чтобы оценить, какие тенденции правят и будут править рынком вторичной недвижимости в этом году. И они не самые утешительные для тех владельцев жилья в домах постройки 1960–1980-х годов, которые собираются выставить свое имущество на продажу.
Затоваривание на вторичном рынке
Как отмечает генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский, уже несколько лет, если считать по числу сделок, объемы первичного и вторичного рынков в Петербурге близки — по 100 тыс. переходов прав собственности регистрируется на каждом из них.
Впрочем, число покупателей на вторичном рынке за последние год-два не выросло и даже сократилось процентов на десять. А число выставляемых на продажу объектов увеличилось значительно. Соответственно, вырос и срок экспозиции.
С другой стороны, первые месяцы 2017 года свидетельствуют, что рынок стал более лояльно относиться к дорогим объектам. По словам главы КЦ «Недвижимость в Петербурге» Николая Лаврова, после долгого перерыва вновь появился спрос на квартиры стоимостью от 10 млн рублей и выше. Все это происходит на фоне стагнирующих цен: с начала года они практически не изменились. Правда, это в целом по рынку — старую же вторичку без существенной скидки продать практически невозможно. Но об этом чуть ниже.
Инвесторы «заморозили» продажу квартир
Вслед за первичным на вторичном рынке идет расслоение по сегментам. Новая вторичка с точки зрения покупателей предпочтительнее, что, конечно, неудивительно. «Но и в ее рамках наблюдается свое собственное расслоение по популярности. Точечные встройки и объекты в удачных локациях пользуются гораздо большим спросом, чем квартиры за КАДом, где уже можно говорить об определенном затоваривании», — отмечает президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко.
Но наметившееся затоваривание еще далеко от критичного. В сложившихся локациях массовой застройки, где первые продажи стартовали пять-семь лет назад, к текущему моменту скапливается достаточно большое число выставленных на продажу квартир. Причем они выставляются по более низкой цене, чем в построенных рядом новых домах. Спрос на такие объекты относительно высок. Они еще не успели «постареть» — как морально, так и технически. Соседи по лестничным площадкам завершили ремонты, и нет раздражающих шумов. Кроме того, инфраструктура, как правило, в таких локациях уже сложилась.
Ситуацию отчасти спасает и то, что часть собственников отложила продажи до лучших времен. Например, не спешат расставаться с ранее приобретенными объектами многие частные инвесторы. «Выставляют квартиры на продажу не более трети от общего числа владельцев инвестиционных квартир», — полагает генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая. Владельцами, очевидно, движет надежда на восстановление рынка и новый рост цен — как это было в 2010 году.
Старый фонд сдаёт позиции
В сегменте более старой вторички дела обстоят заметно хуже. Как признает Николай Лавров, высокие объемы сдачи нового жилья и низкие цены на старте строительства существенно ударили по спросу на старые квартиры. «В связи с этим, можно сказать, демпингом идет дальнейшее расслоение рынка, — рассказывает он. — И квартиры в возводившихся еще при СССР домах, а это хрущевки и “корабли”, будут дешеветь впредь».
Екатерина Романенко соглашается с такой оценкой. «Снижение цен идет на всю классическую вторичку, плюс такие объекты продолжают постепенно терять привлекательность в глазах покупателей, — считает она. — И естественно, в этих сегментах сроки экспозиции и число ни к чему не ведущих просмотров растут. Сталинки, “панельки” и блочные дома продаются долго даже при адекватной цене».
А Наиля Берестовая добавляет, что уже теряет востребованность и некогда наиболее популярная 137-я серия. Если же кто-то собирается купить сталинку, то исключительно из-за метража или высоких потолков.
Покупателю нужна скидка
Ряд агентств недвижимости в первую очередь видит свою роль в том, чтобы помочь продавцу правильно определить цену. Впрочем, сохраняется слой владельцев «бабушкиных квартир», ориентирующихся на самые высокие цены в рекламе и так же оценивающих свои квартиры. Такое жилье остается невостребованным и портит статистику среднего срока экспозиции. В целом же при разумном ценообразовании средний срок экспозиции сегодня составляет полтора месяца.
Вторичный рынок: покупатель требует дисконтаСредние цены предложения на вторичке в 2016 году показали символический рост. >> В любом случае покупатели продолжают отчаянно торговаться. Обычно речь идет о дисконте до 10%, но случается и 15%. Эта скидка умышленно закладывается в 90% выставляемых на экспозицию квартир.
Интересно, что в последнее время дисконт имеет тенденцию к сокращению. Покупатели сразу отбирают объекты, выставленные по более низкой цене. А продавцы, в свою очередь, осведомлены, что их цена привлекательна, и слишком уж «двигаться» не соглашаются.
«Таким образом, в сегодняшних реалиях измерять дисконт в процентах от стоимости объекта будет не очень верно. Проще в рублях. Нормальной считается уступка в цене в 100–150 тыс. рублей», — считает Николай Лавров. Нередко, впрочем, скидка достигает и 300 тыс. рублей, но только в случае, когда изначальная цена была завышена.
Цепочки больше не растут
В рамках цепочек на вторичке проходит 80% сделок. Их доля продолжает расти, хотя, казалось бы, дальше некуда. Причина в дефиците у горожан живых денег. Соответственно, также часто в сделках участвуют различные субсидии и ипотека.
Кому доступна ипотека без первого взносаКогда в качестве первоначального взноса банки берут материнский капитал, субсидию >> Кстати, уже появилась ипотека с нулевым первоначальным взносом на вторичку. Ипотека же и сдерживает рост числа сделок в одной цепочке — при росте общего количества цепочки не удлиняются. Кто-то из троих участников сделки обычно берет жилищный кредит.
«Цепочка, включающая более трех сделок, встречается крайне редко, при этом петербуржцы не так уж и часто стремятся увязывать в одну операцию продажу старой квартиры и приобретение новой, — поясняет Николай Лавров. — Ушел в прошлое страх, что продашь, а цена подскочит и купить уже не успеешь».
Кстати, на днях опубликовал статистику по «возрасту» находящихся в ипотечном залоге квартир банк «ДельтаКредит» (см. таблицу). Главный вывод: «ипотечные дома» в Санкт-Петербурге постепенно молодеют. Также обращает на себя внимание то, что объекты, возведенные до 1950 года, занимают доли процента. Что лишний раз подтверждает сделанный нами в самом начале вывод: старая вторичка интересует покупателей все меньше и меньше.
Возраст залогов в портфеле банка
| Год постройки | Доля на 1 января 2016 года, % | Доля на 1 января 2017 года, % | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Москва | Санкт-Петербург | Регионы | Москва | Санкт-Петербург | Регионы | |
| 2011–2020 | 18,7 | 15,6 | 14,0 | 20,7 | 16,4 | 17,2 |
| 2001–2010 | 20,8 | 13,3 | 9,3 | 19,4 | 12,4 | 9,5 |
| 1991–2000 | 6,1 | 4,8 | 7,6 | 6,1 | 4,5 | 7,8 |
| 1981–1990 | 9,0 | 11,0 | 14,9 | 8,9 | 10,7 | 14,8 |
| 1971–1980 | 16,9 | 18,0 | 19,8 | 16,6 | 17,9 | 19,0 |
| 1961–1970 | 20,3 | 21,3 | 24,8 | 19,8 | 20,4 | 22,5 |
| 1951–1960 | 6,6 | 4,8 | 8,2 | 6,7 | 5,1 | 7,5 |
| 1941–1950 | 0,2 | 0,5 | 0,7 | 0,3 | 0,5 | 0,7 |
| 1931–1940 | 0,5 | 0,9 | 0,5 | 0,6 | 1,0 | 0,6 |
| 1921–1930 | 0,5 | 0,2 | 0,2 | 0,5 | 0,3 | 0,2 |
| 1911–1920 | 0,2 | 3,0 | 0,1 | 0,2 | 3,4 | 0,1 |
| 1901–1910 | 0,1 | 2,5 | 0,1 | 2,8 | ||
| 1801–1900 | 0,1 | 4,1 | 0,1 | 4,2 | ||
