Во многом прогнозы сбылись. Прекратилась ценовая гонка на рынке жилья, благодаря чему отпала необходимость выдавать кредиты в ускоренном темпе. Процентные ставки в первом полугодии продолжили предсказанную динамику. Стоимость квадратного метра жилья в Петербурге достигла уровня, при котором потребность в кредитах для покупателей выросла. В 2007-м стала заметной доля заемщиков среди покупателей строящегося жилья.
Количество выданных в Петербурге кредитов увеличилось: итоговое достижение года 2006-го перекрыто за 9 месяцев. Ипотека «влила» на петербургский рынок жилья примерно на $0,5 млрд больше, чем в прошлом году.
Но в развитие событий вмешался кризис ликвидности, вызванный волной неплатежей ипотечных заемщиков категории subprime в Америке. Деньги на мировом рынке подорожали, инвесторы стали заметно осторожнее. Состоявшиеся сделки по продаже пулов российских ипотечных кредитов на западных рынках показали, что дешевые ресурсы российским банкам заполучить непросто. Поэтому несколько запланированных на 2007 год секьюритизационных сделок пришлось отложить на более благоприятный период.
Потребители (заемщики) могли «почувствовать разницу» прежде всего по увеличению сроков рассмотрения заявок: банки вместо прежних трех-пяти дней берут на размышление три недели. Подорожание кредитов происходит, но оно незначительно. Минимальные ставки по ипотеке выросли примерно на 0,5% годовых. О реальных судить сложно: заемщику, которому раньше выдали бы кредит по завышенной ставке, сегодня, возможно, просто откажут. Банки пересматривают свои риски по кредитам «на все 100%» и клиентам с непрозрачным доходом. Однако претендентов на ипотеку меньше не стало. Вопрос звучит иначе – станет ли заемщиков больше? Как видят участники рынка перспективы развития жилищного кредитования?
Как будет развиваться ипотека в Петербурге в 2008 году?
Предварительные результаты работы за 2007 год показывают устойчивую динамику роста объемов ипотечного рынка. В 2008 году общая тенденция развития ипотеки в Петербурге, скорее всего, сохранится, для резких изменений нет видимых причин. Падения объемов в денежном и «штучном» выражении вряд ли можно ожидать, как и значительного роста. Объемы рынка и доля ипотеки на рынке недвижимости останутся на прежнем уровне – 17–20%.
Одним из первых уроков, быстро усвоенных из американского ипотечного кризиса, стала переоценка рисков в ипотечном жилищном кредитовании. Кредиторы более тщательно проводят процедуры квалификации заемщиков, что выражается в увеличении сроков рассмотрения заявки на кредит и повышении требований к стоимостной оценке предмета залога. Тенденция к ужесточению требований будет продолжаться – как минимум у кредиторов, ничего не менявших в условиях ипотеки в этом году.
Нулевой первоначальный взнос по ипотечному кредиту сыграл свою роль в качестве привлечения клиентов. И как кредитный продукт, скорее всего, исчезнет, появляясь только в краткосрочных PR-акциях банков.
Ипотека для покупки жилья в новостройках развивается в основном за счет активности строительных компаний, которые аккредитованы в банках, работающих по ипотечным программам. Кредитование строящегося жилья сопряжено с повышенными рисками, и банки в этом вопросе придерживаются консервативной политики, так что каких-либо существенных подвижек ожидать не стоит.
Каждую квартиру, заявляемую, как предмет залога, банк рассматривает индивидуально в соответствии со своими условиями предоставления ипотечного кредита. Поэтому говорить об отказе в залоге всех «кораблей» или хрущевок вообще не приходится. Вместе с тем хрущевки и «корабли» и сейчас рассматриваются как низко ликвидный, некачественный залог. А дальше, в связи с объявленной городской программой расселения коммунальных квартир и реновации кварталов, застроенных хрущевками, все будет зависеть от практики расселения и складывающегося уровня цен в этом секторе недвижимости.
В 2008 году требования к заемщикам станут жестче. Для рынка ипотеки вопрос количества выданных кредитов перешел в вопрос качества. Займы должны быть рефинансированы – через выпуск ипотечных ценных бумаг, с привлечением ресурсов фондового рынка. И в этом отношении сегодня Россия менее привлекательна для западных инвесторов, чем, например, Индия.
АИЖК, занимающее пятую часть рынка, с 1 января увеличивает минимальный первый взнос для кредитов, превышающих 1,5 млн руб, с 10% от стоимости залога до 20%. Вслед за этим шагом маркетмейкера возможно повышение ставок по ипотеке или комиссий за выдачу и обслуживание кредитов коммерческими банками.
Ипотека становится более дорогой и менее доступной. Растут требования к заемщикам, есть тенденция по ужесточению требований к предмету залога. Рынок ипотеки становится более сложным, требования к профессионализму его участников – более высокими. Можно ожидать укрупнения компаний, работающих на рынке.
Темпы роста объемов ипотеки будут зависеть от цен на жилье: прирост цен на 30–35% в год ограничивает динамику кредитования.
Количество и объемы выдаваемых в Петербурге ипотечных кредитов в 2008 году будут расти. Это связано как с субъективными факторами (растущая популярность ипотеки, изменение менталитета населения), так и с объективными причинами (рост доходов населения и ожидаемое удорожание недвижимости).
Можно полагать, что в 2008-м объемы ипотеки вырастут на 60–80% по сравнению с 2007 годом.
Одним из последствий кризиса на мировых финансовых рынках явился пересмотр многими банками условий предоставления ипотечных кредитов: некоторые банки увеличили процентные ставки, другие сократили максимально возможную сумму кредита или соотношение кредит/залог. К «высокорискованным» кредитам также относят и займы, выдаваемые заемщикам с доходами, предъявляемыми в заявительной форме.
Процентные ставки на рынке будут примерно в одних и тех же пределах для банков, оперирующих собственными средствами или привлеченными, вне зависимости от способа ресурсного обеспечения.
Объемы выдаваемых кредитов сохранят положительную динамику. Цены на жилье в декабре вновь показали ощутимый рост, поэтому будет увеличиваться и средняя сумма кредита.
Прирост количества кредитов обеспечивается структурной перестройкой рынка ипотеки: заметно увеличилось число заемщиков на рынке новостроек. Там средний размер кредита меньше, чем для готового жилья.
Ужесточения требований к заемщикам, при условии сохранения стабильности на рынках недвижимости и ипотеки, не произойдет. Но и ждать, что банки станут заметно либеральнее, не стоит. Хотя конкуренция подвигнет многих к смягчению условий по ипотеке. Кредиты с нулевым первым взносом сохранятся: опыт нашего банка говорит, что такие предложения себя оправдывают.
Ставки на какое-то время сохранят нынешний уровень, но при благоприятной макроэкономической ситуации продолжат снижение. В начале года, возможно, поднимут ставки те кредиторы, кто не сделал этого раньше.
Рынок ипотечного кредитования в 2008 году продолжит свой динамичный рост, увеличившись в два-три раза. В ближайшие 3–5 лет количество оформляемых ипотечных кредитов будет прогрессивно увеличиваться, в том числе благодаря городским программам по расселению коммуналок и хрущевок. Мы планируем увеличить ипотечный портфель банка в три раза – до 1 млрд руб.
Серьезных ужесточений по отношению к заемщику ожидать не стоит, как и кардинальных изменений кредитных программ. Скорее всего, «статус кво» сохранится до осени 2008 года.
Продолжится тенденция сокращения кредитования низколиквидного и некачественного жилья (комнаты, хрущевки, брежневки и пр.). Такие программы не востребованы из-за завышенных ставок и больших комиссий за оформление и сопровождение кредитов.
Серьезный рывок в кредитовании загородного жилья возможен после усовершенствования законодательства в части права собственности на землю.
Какие-то банки, наработав клиентскую базу, отменят программы с нулевым первоначальным взносом, кто-то повысит ставки; другие банки, наоборот, с целью привлечения клиентов будут оперировать понижением комиссий и процентов. Высокая стоимость жилья не позволяет кредитованию стать доступным для всех категорий горожан. Перелом должен произойти в 2009–2010 годах, когда ожидается массовый ввод в эксплуатацию жилья эконом-класса.
Сейчас на мировых финансовых рынках сложилась ситуация, которая ограничила возможности привлечения дешевых западных ресурсов, а в России они еще слишком дороги (Ставка рефинансирования Банка России с июня 2007 года составляет 10%). Поэтому в ближайшее время не стоит ожидать понижения ставок по ипотечным кредитам. Что касается размера первоначального взноса, то программы «без первоначального взноса» реализуются при прогнозируемом росте цен на недвижимость.
Рынок загородного ипотечного кредитования будет развиваться достаточно активно. Это связанно с тем, что в пригородах Петербурга ведется строительство организованных малоэтажных поселков городского типа и ведущие банки, учитывая высокий спрос на загородную недвижимость, начинают предоставлять ипотечные кредиты на ее приобретение.
|
РЕЗЮМЕ Итак, в полном масштабе российские заемщики еще не ощутили влияние кризиса ликвидности на финансовом рынке. Но и последствия его не бесконечны: рано или поздно они будут преодолены, и все вернется на круги своя, в русло долгосрочных мировых тенденций. То есть деньги продолжат дешеветь, а реальные активы – дорожать. Жилье в России традиционно относится к самым реальным активам.
|
