Ведущие игроки отрасли подвели предварительные итоги трех первых месяцев года. Выводы представителей практически всех опрошенных БН компаний оказались схожими: январь и февраль были для бизнеса провальными, а вот март порадовал результатами и настроил на позитивный лад.
Продажи упали, потом поднялись
Падение продаж по итогам первого квартала текущего года в среднем по рынку составило 15-20%, причем как по сравнению с началом 2016 года, так и с его последними тремя месяцами.
«Ситуация сейчас заметно отличалась от той, что мы видели в четвертом квартале 2016 года, – с большими объемами продаж и весьма высоким спросом. Массовый выход на различные каналы коммуникаций (телевидение и радио), которые в прошлом году задействовались менее активно, дополнительно свидетельствует, что количество обращений в этом году оказывалось на существенно более низком уровне, чем ожидали компании, гораздо меньше было и сделок», – констатирует директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
Комментируя ситуацию, генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер напоминает: в начале 2016 года первичный рынок переживал пиковый за последние два года спрос из-за слухов, что программа субсидирования ипотечных ставок не будет продлена. В итоге нынешний отнюдь не ажиотажный квартал приходится сравнивать с ажиотажным. «Стало быть, каких-то далеко идущих выводов делать не стоит, цифры обманчивы. Думаю, по итогам полугодия ситуация выровняется», – ожидает он.
Предложение новостроек выросло почти вдвоеПервый месяц весны сохранил февральский тренд – активизацию застройщиков и наращивание >>По свидетельствам игроков рынка, спрос на новостройки лишь в марте продемонстрировал существенный рост. То же самое и с предложением: застройщики выводили новые объекты по нарастающей – от чисто символических шести новых жилых комплексов (а точнее, очередей в старых) в январе до 17 ЖК по итогам марта.
Тем не менее общий показатель и по выведенным в продажу проектам оказался хуже, чем год назад. По данным директора управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Веры Сережиной, в сравнении с аналогичным периодом 2016 года вывод новых объектов снизился в черте Петербурга на 35%, в закадье – на 15%. Это вполне объяснимо: бизнес пытался адаптироваться к новым требованиям 214-ФЗ, которые вступили в силу с 1 января. К апрелю этот процесс, похоже, завершился, так что статистика II квартала должна быть заметно лучше.
Живых денег все меньше
Спрос на новое жилье в основном подпитывается банками – это уже давно ни для кого не секрет. В среднем по рынку доля ипотечных сделок достигла умопомрачающей отметки в 60-65% еще в прошлом году, когда ставка субсидировалась из госбюджета. Уже в феврале ставки начали понемногу падать, увеличивая интерес покупателей к ипотеке. К тому же и Центробанк в конце марта, пусть и символически, снизил ключевую ставку. А это значит, что снижение ипотечных ставок продолжится и во втором квартале. Что, в общем-то, специалисты прогнозировали еще в конце прошлого года.
Главный итог – количество сделок с неживыми деньгами у абсолютного большинства девелоперов достигло невиданного прежде уровня: при помощи ипотеки, материнского капитала, субсидий и их комбинаций продается более двух третей квартир. И, судя по всему, если к концу года эта цифра доберется до 80%, никто не удивится.
«Этот тренд, сформировавшийся еще в прошлом году, набирает обороты и в этом. За ипотечными продуктами будущее, по сути, достойной альтернативы им нет. Поэтому мы сосредоточились на развитии совместных программ с банками», – говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Надежды на дальнейшее падение ставок, вероятно, обоснованны: инфляция остается на необычайно низком уровне, за всю новейшую историю России и по итогам 2017 года вполне может удержаться в рамках 4%. Рубль укрепляется, нефтяные котировки стабильны. Правда, доходы россиян увеличиваться не спешат. Отсюда и надежда строителей на банки, которые в буквальном смысле вытягивают на себе первичный рынок.
Элитный сегмент и коммерция – бурный рост
Другая интересная тенденция первых трех месяцев 2017 года – ощутимый рост спроса в премиальных сегментах жилья и, что удивительно, на рынке коммерческих помещений.
«Цены в масс-маркете оставались довольно стабильными, зато в проектах бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра выросла на 2% и по итогам квартала достигла 161 тыс. руб. Рост имеет место на фоне высокой активности покупателей: по сравнению с аналогичным периодом 2016 года объем продаж в этом сегменте увеличился на 17%», – утверждает Вера Сережина.
Точно так же растет и предложение: в начале года вышли в продажу сразу несколько проектов на Петровском острове (и еще один, элитный, на Крестовском). Что подтверждает известную истину: обеспеченные люди меньше страдают от экономических кризисов и неурядиц в экономике. Или, во всяком случае, быстрее от них оправляются.
Есть объективные причины и для резкого увеличения спроса на коммерческую недвижимость. В основном это связано с падением ставок по депозитам.
«В отличие от людей, планирующих покупку жилья и выжидавших с принятием решения, покупатели коммерческих помещений активно инвестируют свои сбережения, рассматривая недвижимость как надежный актив для дохода от сдачи в аренду. При этом наблюдающаяся сейчас ситуация похожа на то, что было в начале нулевых: тогда масса людей скупала именно коммерческую, а не жилую недвижимость, чтобы стать рантье. И сейчас достаточно большой объем коммерческих помещений приобретается в наших объектах инвесторами», – говорит Екатерина Гуртовая.
Нужно отметить, что коммерческая недвижимость – это отнюдь не продукт-заместитель для инвесторов, приобретавших ранее квартиры. Дополнительным ограничителем на этом рынке является стоимость «входного билета»: коммерческие помещения (не считая апартаментов) стоят гораздо дороже жилья. Категория инвесторов здесь иная – это люди, которые располагают большими суммами и довольно давно занимаются вложением средств в недвижимость.
