Последние годы были непростыми для загородного рынка. Покупательская активность то плавно, а то и довольно резко снижалась. Падение уровня доходов населения и рост цен практически на все виды товаров привели к тому, что в потребительской корзине (в широком ее понимании) остались только предметы первой необходимости, а земельные участки в области к таковым едва ли относятся.
Насколько просел рынок загородной недвижимости
Согласно данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2016 году спрос на загородном рынке оказался самым низким начиная с 2012-го.
«За 2016 год на загородном рынке реализовано всего 4,8 тыс. объектов (коттеджей, участков, таунхаусов), что по сравнению с 2015-м меньше на 17,9%. А количество сделок с участками без подряда (продано около 800 объектов) сократилось на 16,5% (по сравнению с 2014 годом снижение более значительное – 27,7%)», – приводит цифры Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
График 1
Динамика продаж на загородном рынке с указанием доли участков без подряда, 2013-2016 гг., тыс. сделок
Другие аналитики тоже фиксируют спад продаж. По информации, предоставленной компанией Knight Frank St. Petersburg, продажи участков в массовом сегменте упали за прошлый год на 14%.
Сокращение числа переходов прав на участки примерно на 12% отмечает Управление Росреестра по Ленинградской области (окончательные итоги прошлого года еще не подведены).
Время покупать землю
Но в 2017 году ситуация стала меняться в лучшую сторону. Уже в январе, когда рынок традиционно еще в спячке, аналитики зафиксировали оживление. Количество сделок, заключенных участниками информационного обмена (проект ведет экспертное бюро «Сперанский»), увеличилось по сравнению с первым месяцем 2016 года на 45%.
Как отметил председатель совета директоров компании «1-я Академия недвижимости» Дмитрий Новосельцев, число сделок с земельными участками стало активно расти с января. Он объясняет это главным образом с общеэкономическими и политическими причинами, в частности, приходом к власти в США Дональда Трампа, что дало надежду на улучшение отношений между странами. «Постепенно подрастает стоимость нефти. Люди, которые вкладывали средства в валюту, сейчас, вероятно, будут искать более выгодные способы инвестирования, к коим относится и покупка недвижимости», – ожидает Дмитрий Новосельцев.
«По сравнению с четвертым кварталом 2016 года, который был провальным в плане продаж, налицо большое оживление покупательской активности, – говорит Андрей Кудрин, председатель правления СНП “Северная жемчужина”. – Другое дело, что далеко не все просмотры заканчиваются реальной сделкой. Люди много думают, взвешивают решения».
По словам эксперта, отложенный спрос на земельные участки имеется: слишком мало осуществлялось сделок с землей в последние годы. Весь вопрос в том, начнет ли покупатель активно отовариваться этой весной. «По косвенным признакам – например, росту продаж автомобилей, туристических путевок – я вижу, что ситуация улучшается, накопления у людей есть. И следующее, на что обычно тратят деньги после покупки авто и путешествий, – это именно загородная недвижимость», – рассуждает Андрей Кудрин.
В самом деле, по сведениям аналитического агентства «Автостат», продажи новых автомобилей в России растут с этого года. Так, скажем, в феврале 2017 года машин было продано почти на 35% больше, чем в январе.
Интересные данные о количестве туристических поездок россиян в страны дальнего зарубежья приводит Ростуризм. За первое полугодие 2016 года было совершено 13,2 тыс. таких путешествий, а во втором квартале – уже 18,4 тыс. Результатов подсчета за 2017 год пока нет, но, скорее всего, прирост мы увидим и тут.
Участки в Ленобласти: спрос возвращается
Весна в этом году выдалась холодная, и более или менее теплая погода устанавливается только сейчас. Разумеется, участники рынка с интересом наблюдают, как будет меняться спрос на участки по мере потепления.
Загородный рынок пошел в ростВ первом квартале текущего года стоимость земельных участков увеличилась более чем на 3%, причем как на территории >>«Едва пригрело солнце, клиенты рванули на просмотры. Количество заявок на осмотр объектов превысило наши возможности – в среднем по 15-20 заявок в день на агента. Это создает определенные сложности, ведь расстояние между объектами может превышать 100 км. Ну что же, будем составлять график экскурсий: кто из коллег и где будет встречать “составы” потенциальных покупателей», – отмечает директор Карельского департамента агентства «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Андрей Александров.
Согласно прогнозам аналитика загородного рынка Дмитрия Сперанского, покупательская активность нынешней весной превысит показатели прошлого года примерно на 30%: «Уже сейчас, подводя предварительные итоги марта, можно видеть, что он был весьма богат на сделки. Статистика первого квартала в целом вряд ли покажет серьезное превышение результатов прошлого года, однако по сравнению с осенью, когда на рынке фиксировался пик покупательского пессимизма, сегодняшнее состояние рынка можно охарактеризовать словами “пошел на поправку”».
Но о возврате к объемам продаж ажиотажных 2011-2012-го пока речи, конечно, не идет. «Мы вступаем в продолжительный период роста, в ходе которого могут разворачиваться самые разные процессы, со знаком как плюс, так и минус», – предупреждает эксперт.
В любом случае, похоже, лучше всего себя будет чувствовать сегмент земельных участков. «В структуре продаж на загородном рынке преобладают сделки по приобретению земельных участков без подряда. Их доля на загородном рынке относительно стабильна. В период с 2013 по 2016 год на участки без подряда приходилось примерно 73-79% спроса», – отметила Ольга Трошева. По ее словам, хотя в первые месяцы 2017 года также наблюдался некоторый спад продаж, ближе к лету ожидается оживление спроса.
График 2
Структура продаж участков без подряда на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области по районам в 2016 г., % от общего количества объектов
Участки с подрядом становятся популярнее
Добрым знаком для загородного рынка может служить то, что растет средняя цена реализованной сотки земли – то есть интерес к дешевым участкам без коммуникаций или с сомнительными перспективами уходит в прошлое.
Как подсчитало экспертное бюро «Сперанский», с октября 2016 года данный показатель увеличился со 111 тыс. до 141 тыс. руб. за сотку.
«Петербургская недвижимость» сообщает, что самым популярным направлением среди покупателей загородной недвижимости является Всеволожский район, где средняя цена сотки земли в коттеджных поселках с участками составляет 207,6 тыс. руб. Также спросом пользуются Ломоносовский (средняя цена сотки – 113,7 тыс.) и Выборгский (218,2 тыс.) районы.
Граждане стали чаще приобретать участки с подрядом, а в последние годы такой формат находился в явном запустении. «Несмотря на то что доля покупки участков без подряда остается высокой, на уровне 70%, объем продаж лотов с обязательным подрядом увеличивается. Мы ожидаем, что по итогам 2017 года он вырастет на 10-15%», – такой прогноз дают аналитики группы компаний E3 Group.
Рост спроса на участки в области – позитивная тенденция. Но сейчас еще интересно другое: насколько девелоперы готовы его удовлетворить. О том, что предложение во много раз превышает уровень спроса, говорят часто. А по факту на рынке найдется лишь несколько десятков проектов с качественными инженерно подготовленными участками в удобных местах от профессиональных девелоперов, и этот запас продолжает сокращаться – на фоне замедления выхода на рынок новых проектов.
