О непростой ситуации, сложившейся с ценообразованием и спросом на рынке жилой застройки, сегодня на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства говорил глава Национального объединения застройщиков жилья (НОЗЖ) Леонид Казинец.
Он отметил, что за прошедший год средневзвешенная стоимость квадратного метра в стране сократилась с 68 тыс. до 62 тыс. руб., приблизившись, таким образом, к себестоимости строительства. По всей видимости, это предел, так как, по словам Леонида Казинца, больше ресурсов для снижения себестоимости застройки у девелоперов не осталось.
В первом квартале 2017 года стоимость квадрата начала расти, и он в среднем по России стоит 62,6 тыс. руб., цитируют СМИ Леонида Казинца. Сейчас в стране возводится 113 млн кв. м жилья, а остатки нераспроданных квартир насчитывают 11,6 млн кв. м жилья.
При этом главной проблемой застройщиков глава НОЗЖ называет низкую доступность заемных средств.
Местные особенности
Характерен ли общероссийский тренд рынка жилой недвижимости для Северной столицы? БН попросил застройщиков, работающих на петербургском рынке жилья, оценить сложившуюся ситуацию и дальнейшие перспективы. Все-таки по итогам 2016 года Петербург, несмотря на объективное ухудшение покупательной способности населения на фоне негативной ситуации в экономике, обошел Москву по объему заключенных сделок на первичке.
Стоит начать с того, что средняя цена квадратного метра в Петербурге отличается от средней цены по России.
Цены на жилье: разнонаправленное движениеКвадратный метр в новостройках Санкт-Петербурга в марте стал дороже на 500 руб. Растущие >>Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена квадратного метра в нашем городе составляет 101,3 тыс. руб. за кв. м. За март этот показатель вырос примерно на 500 руб.
Цифры сопоставимы с подсчетами консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», который оценил среднюю стоимость строящегося жилья в 107,5 тыс. руб. за кв. м.
Данные компании «Главстрой-СПб» несколько отличаются. Так, по оценке коммерческого директора «Главстроя-СПб» Алексея Гусева, сейчас средняя цена квадрата в административных границах Петербурга составляет 91,5 тыс. руб., в близлежащих пригородах – 63 тыс. «Динамика цен в 2017 году в первую очередь зависит от объема предложения и рыночного спроса. По моему прогнозу, стоимость будет меняться в пределах инфляции», – ожидает он.
С этим солидарны эксперты «Петербургской недвижимости», которые также прогнозируют до конца года рост цен в пределах инфляции.
Мнение главы НОЗЖ о том, что застройщики исчерпали резервы для снижения цен, разделяет исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников. «Действительно, падать в цене возможности нет. Сегодня доходность находится на уровне между процентными ставками по депозитам и кредитам. При низкой рентабельности пропадает смысл заниматься строительством. В такой ситуации цены должны начать расти, но рынок ограничен спросом и покупательной способностью населения, от которых зависит объем продаж», – констатирует он.
Генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная констатирует, что в среднем сегменте рынка Санкт-Петербурга большинство проектов находятся на грани рентабельности. «Большие затраты застройщиков на социальные объекты, рост цен на материалы и низкая покупательная способность из-за отсутствия роста дохода, конечно, не могут стимулировать строительную отрасль», – подчеркивает она.
А вот в правительстве Ленобласти не согласны с тем, что стоимость квадратного метра приблизилась к себестоимости строительства.
Так, заместитель председателя правительства Ленинградской области Михаил Москвин указывает со ссылкой на данные Петростата, что средняя цена квадратного метра жилья в Ленинградской области составляет 54,3 тыс. руб.
«Конечно, это усредненный показатель, студии и однушки в пригородах продают дороже, не говоря уже о квартирах комфорт-класса. Но даже эта цифра больше себестоимости строительства, поэтому застройщики в итоге оказываются с прибылью. Если бы жилищное строительство приносило убыток, то бизнес ушел бы из этого сектора. В качестве ориентира могу сказать, что мы строим по социальным программам жилье достойного качества по нормативу Министерства строительства, для этого года он установлен на уровне 42 тыс. руб. за кв. м», – рассказывает он.
Вряд ли цены на жилье станут сильно расти, считает Михаил Москвин: себестоимость квадратного метра влияет на ценообразование, но его определяют в основном другие рыночные факторы – объем предложения и покупательная способность населения.
«В Ленинградской области в ближайшие несколько лет на рынок будет выводиться около 2 млн кв. м жилья в год. Это достаточное количество для поддержания баланса спроса и предложения, а также равновесной цены», – высказался заместитель председателя правительства региона.
Демпинговая ловушка
Как показывает практика всех рынков в целом, не только строительного, даже негативная экономическая ситуация и отсутствие возможностей снижать цену не могут заставить все компании отказаться от демпинга. Некоторые продолжают снижать стоимость в надежде на чудо, которое позволит им выкарабкаться из долговой ямы в будущем. Но чаще всего это заканчивается плачевно для всех участников процесса.
«Да, безусловно, демпинг – это зона риска. Скорее всего, прибегая к демпингу, компания пытается реализовать большие остатки жилья и собрать деньги на строительство. Это опасный путь, и он означает, что компания на грани выживания и завтра у нее может не оказаться возможности отвечать по своим обязательствам, а дольщики останутся без жилья», – предостерегает Роман Мирошников.
По словам Михаила Москвина, иногда демпинг из экономического маневра менеджмента строительной компании вправду становится социальной проблемой. «Компании, продающие свои квартиры на грани себестоимости, при малейших экономических сложностях в лучшем случае задерживают ввод, в худшем – уходят в банкротство из-за невозможности оплатить работы и материалы, поэтому покупателям нужно очень серьезно думать над “выгодными” предложениями и осторожно подходить к низким ценам», – предупреждает Михаил Москвин.
Мария Черная считает, что все напрямую зависит от размера компании и масштабов проекта. «Вполне возможно, что снижение цен на конкретный проект или очередь одного из множества объектов крупным застройщиком не приведет к таким результатам. Но бесконечным этот процесс быть не может. В конце концов, строительство – это бизнес, и, как любой бизнес, он должен приносить собственникам доход. А если дохода нет, то кому это интересно?» – задает риторический вопрос глава компании.
Избыток квартир
Что касается затоваривания рынка, о котором говорилось на совещании, то директор по маркетингу компании LEGENDA Всеволод Глазунов подтверждает: в целом на петербургском рынке имеется избыточное предложение, спроса на которое недостаточно.
«За последние несколько лет рынок первичного жилья разделился на два рынка с абсолютно разными законами существования – массовое закадье, которое мы попросту называем “гетто”, и городские объекты. Тенденции в них – разные. Гетто-рынок на фоне постоянно растущего предложения демонстрирует уменьшение количества сделок, это не изменится. Да, дешевеющая ипотека создаст некую поддержку, так как в большинстве своем покупатель такого жилья движим сиюминутной потребностью в покупке квартиры для жизни. Однако на общую тенденцию снижение ипотечных ставок вряд ли повлияет. В то же время на городском рынке устойчивый спрос на качественное жилье постепенно растет, и при сохранении этой динамики мы видим потенциал для повышения цен на сегмент качественного предложения уже этой весной», – рассуждает он.
Мария Черная напоминает, что люди считают свои деньги и понимают, что недвижимость – это дорого. «Само по себе это знание не решает жилищных проблем, поэтому покупатель очень требователен и избирателен в своих предпочтениях. Мы видим: покупатели как раз готовы заплатить дороже, но должны быть уверены, что компания завершит строительство, квартира будет хорошего качества и застройщик не исчезнет. Поэтому именно дешевые квартиры сейчас вызывают опасения, а хорошие качественные проекты пользуются вниманием покупателей. Другой вопрос, что таких проектов мало», – сообщает она.
РОСТ НЕИЗБЕЖЕН?
Несмотря на то что петербургский рынок зачастую реагирует на экономические вызовы несколько иначе, чем остальная Россия или даже более обеспеченная столица, обозначенный Леонидом Казинцем тренд на рынке жилой застройки характерен и для нас. Для надежды на то, что цены на новое жилье в городе волшебным образом будут снижаться, нет объективных причин.
К примеру, по исследованию ряда экспертов, только за прошлый год себестоимость квадрата в сегменте масс-маркет увеличилась в Петербурге на 7%. А к подозрительно дешевым квартирам стоит подходить исключительно вдумчиво: если застройщик не рассчитал свои силы в погоне за продажами, есть опасность пополнить списки обманутых дольщиков.
