Многие опрошенные БН эксперты уверены, что эта практика приживается в России и квартиры под ключ в обозримом будущем станут привычным явлением. Впрочем, мнения есть разные: некоторые специалисты наоборот считают, что такое предложение останется штучным.
Окно в Европу
Изначально квартиры под ключ появились в США и европейских странах: при покупке квартиры собственник может заехать в нее в тот же день, так как она уже оснащена мебелью и бытовой техникой. В соседней Финляндии на сегодняшний день это норма. В Петербурге же пока такое явление – большая редкость. Указанные выше 2% жилья с меблировкой в общей массе предложения на первичном рынке включают в себя и апартаменты, то есть формально – коммерческие помещения.
Квартиры с мебелью продаются в проектах Seven Suns Development – «Светлый мир “Я-Романтик…”» и «Светлый мир “О’Юность…”» – по умолчанию. Как отдельную опцию их предлагают в ЖК «LEGENDA на Оптиков, 34» от Legenda Intelligent Development и в ЖК «Ясно.Янино» от «КВС». Гораздо чаще с меблировкой продают апартаменты: отели Docklands (Docklands Development), YE’S (ГК «Пионер»), Avenue Apart (ГК «Бестъ») и другие. Отдельные застройщики предлагали в подарок встроенную кухню, например, AAG в жилом комплексе «Ренессанс».
Некоторые девелоперы только пытаются привлечь покупателя новой опцией, а для других это часть идеологии проекта. «Наличие чистовой отделки и меблировки является базовым параметром для всех проектов Seven Suns Development. В квартире устанавливается минимально необходимый для проживания набор, включающий кухонный гарнитур, стол и стулья, прихожую, диван и платяной шкаф. Мы традиционно дополняем жилье всей сантехникой и частично – бытовой техникой», – рассказывает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Пришел, купил и заселился
Эксперты считают, что квартиры с мебелью позволяют застройщику разнообразить предложение и удовлетворить больше спроса, а также дают возможность дополнительно заработать. Есть безусловные плюсы и для покупателя.
«Во-первых, застройщик покупает оптом, и цена для него значительно ниже, чем когда новосел самостоятельно закупает мебель. Во-вторых, когда не хватает собственных средств на покупку квартиры, то вся мебель и бытовая техника включаются в общую стоимость жилья, на которую оформляется ипотека. В-третьих, покупатель может заехать в квартиру или начать сдавать ее в день ввода дома в эксплуатацию», – перечисляет управляющий директор департамента инвестиций в жилую недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева.
Как правило, такие квартиры покупают клиенты из других регионов, родители для ребенка-студента или инвесторы. Кстати, среди последних меблированное жилье оказалось весьма востребованным, а потому подтолкнуло спрос на апартаменты. Некоторые девелоперы предлагают готовую программу доходности апартов, а также услуги по управлению сдачей в аренду. Но и апартаментам, приобретаемым для собственного проживания, меблировка добавляет привлекательности. «Данный формат жилья имеет ряд недостатков как с юридической, так и с экономической точки зрения. Непонятный статус и более высокие коммунальные платежи девелоперы компенсируют готовой отделкой и наличием мебели», – рассуждает управляющий директор BI Group в России Роман Батрак.
Девелоперы апартаментов подтверждают, что формат востребован. «У нас в продаже оставалось относительно немного апартаментов, и поэтому было принято решение меблировать их. Мы заинтересованы в том, чтобы заселение произошло как можно быстрее. Это дает нам конкурентное преимущество не только перед другими апарт-отелями, но и перед жилыми проектами», – отмечает Екатерина Запорожченко, генеральный директор ГК Docklands.
Интересно, что для элитного жилья меблированные проекты являются редким исключением, хотя в Европе именно элитная недвижимость чаще, чем массовая, предлагается под ключ. Михаил Ривлин, руководитель проекта «Клубный дом Art View House», объясняет это тем, что менталитет россиян отличается от европейского: наш покупатель более склонен к проявлению своей индивидуальности через оформление квартиры. «Клиенты ценят возможность сделать перепланировку или объединить несколько квартир на этаже. Именно поэтому в проекте Art View House мы отказались от идеи квартир с отделкой и мебелью», – добавляет он.
Все же в элитном сегменте такие предложения встречаются. Например, в «Леонтьевском мысе» ряд квартир предлагаются с отделкой от знаменитого Филиппа Старка. Но в таких случаях девелоперы скорее продают красивое имя дизайнера, нежели удобное и функциональное готовое решение.
Квартиры с меблировкой на 15% дороже
В проектах категории масс-маркет строительные компании используют недорогую качественную мебель невысокого или среднего ценового сегмента. Как правило, она закупается в России или Китае. Среди местных поставщиков лидируют IKEA, «Первая мебельная фабрика», также заказы размещаются на местных производствах.
Безусловно, цены на квартиры с мебелью выше, чем на квартиры с обычной чистовой отделкой. Эксперты говорят о разнице в 5-15% в зависимости от проекта.
Сравнивая цены на объекты одного класса и одной степени готовности, имеющие схожие характеристики по локации, можно сделать вывод, что квадратный метр в апартаментах с полной отделкой и меблировкой стоит на 10-15% больше. По словам Романа Батрака, чистовая отделка и меблировка обойдутся застройщику в среднем в 20 тыс. руб. за кв. м, что включает стоимость материалов и работу.
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», подсчитывает так: если условно цену квадратного метра принять за 100 тыс. руб. в предчистовой отделке, то чистовая отделка увеличивает ее на 10 тыс. руб., а меблировка – еще примерно на 5 тысяч. В общем-то можно сказать, что в сегменте масс-маркет на фоне вложений в общестроительные работы затраты на подобную меблировку незначительны и существенно не подогревают цену квадрата.
А вот в элит-классе отделка и мебель увеличивает стоимость квадратного метра примерно на 100 тыс. руб. «В Art View House эта разница, наверное, была бы еще больше: согласитесь, для оформления квартиры, квадратный метр которой стоит миллион рублей, требуются материалы лучшие из лучших – эксклюзивность и уникальность имеют свою высокую цену», – поясняет Михаил Ривлин.
Неясное будущее квартир под ключ
Пока участники рынка расходятся в оценках перспективности проектов под ключ. Они говорят, что и застройщики, и покупатели только начали присматриваться к этому формату. Спрос хотя и стабилен, но остается невысоким в пределах 5-10%, отмечает Антон Банин.
Некоторые эксперты полагают, что доля квартир с меблировкой в общем объеме предложения через пять-семь лет вырастет до 10-15%. На рынке станет появляться все больше покупателей, которые уже оценили удобство и экономию времени при покупке таких квартир, и это отразится на настроениях рынка.
Но минусы по-прежнему остаются значительными. «Чаще всего меблировку реализуют в небольших квартирах, а вот в семейных двух- и трехкомнатных такое решение может ограничить покупателя, который, например, вместо детской планирует рабочий кабинет», – говорит исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
Его коллеги по рынку добавляют, что покупателей может отпугнуть отсутствие выбора и неуверенность в качестве используемых материалов. Тем более что на спрос на первичном рынке недвижимости по-прежнему влияет в большей степени стоимость квадратного метра, а не наличие или отсутствие мебели.
