Какие новостройки успели на метро

Мы решили проанализировать предложение с самой удобной локацией – вблизи станций метро. Учитывали только строящиеся объекты (без сданных, где по-прежнему идут продажи) на расстоянии строго не более километра от станций подземки и, конечно, с пешеходным подходом.

Почем последний эконом

По состоянию на март 2017 года в городской черте насчитывается около 40 таких новостроек, попавших в базу жилых комплексов БН. Еще с десяток объектов возводятся в предместьях (см. таблицу).

О разнообразии этого предложения лучше всего свидетельствует разброс цен – квартиры стоят в пределах 60-400 тыс. руб. за кв. м.

В новостройках вблизи станции метро можно приобрести студию или однушку в самом широком ценовом диапазоне – от 2,3 млн до 16 млн руб.

Наличие метро поблизости всегда повышало ценность реализуемых проектов. Лучше всего этот тезис иллюстрирует бурное жилищное строительство последних лет вокруг единственной на территории Ленобласти станции метро «Девяткино».

Разумеется, сейчас активность застройщиков в Мурино пошла на спад, а земли вокруг подземки давно освоены. Но не полностью. Пару лет назад в непосредственной близости от метро мы насчитали около двух десятков строящихся жилых комплексов. Сейчас их число уменьшилось вдвое – в основном это шестые-восьмые очереди в давно реализуемых проектах.

Тем не менее вблизи метро на сегодня это самое доступное по цене предложение квартир на рынке. Сейчас в радиусе километра от «Девяткино» можно приобрести студию или однушку по цене 2,3-2,6 млн руб. в ЖК со сдачей в 2017-2018 годах (стоимость квадрата в пределах 70-80 тыс. руб.). Отметим, что примерно в половине объектов представлен и такой редкий для областных новостроек товар, как трехкомнатные квартиры. Там квадрат стоит еще на 10-15 тыс. руб. меньше, а трешки предлагаются за 4,7-5,5 млн руб.

Впрочем, эксклюзивность данного предложения не исключает рисков задержки строительства: ряд застройщиков уже отметились переносами сроков сдачи своих объектов.

Квартиры, вполне сопоставимые по цене с муринскими, можно найти и в черте Петербурга, в новостройках эконом-класса. Понятно, что искать их следует на дальних городских окраинах – возле станций метро «Пролетарская» и «Парнас». Там есть варианты малогабаритного жилья по цене до 3 млн руб. (80-90 тыс. руб. кв. м). Но таких объектов мало: в этих активно застраиваемых локациях новостройки все сильнее удаляются от станций подземки. А еще пару лет назад подобного предложения здесь было в несколько раз больше.

Жилые комплексы возле других окраинных станций метро, к примеру «Ладожская» и «Гражданский проспект», позиционируются уже в классе комфорт, и средняя цена квадратного метра здесь переваливает, иногда довольно существенно, за отметку в 100 тыс. руб. Впрочем, в объектах со сдачей в 2018-2019 годах вполне реально приобрести однушку или студию, не превысив бюджет покупки в 4 млн руб.

Дорого и очень дорого

Чем дальше от окраин – тем больше станций метро и тем дороже квадрат в новостройках.В списке комплексов, строящихся не далее километра от метро, всего лишь два позиционируются в эконом-классе, а больше половины – это премиум-сегмент.

Для ценового контраста сразу выделим три элитные новостройки, попавшие в нашу выборку. Они возводятся вблизи метро «Крестовский остров» и «Чернышевская». Однушку здесь можно купить за 12-16 млн, а «квадрат» в просторных трешках оценивается еще дороже – в пределах 260-400 тыс. руб.

Абсолютное большинство строящихся возле станций метро ЖК – объекты в сегментах комфорт и бизнес, примерно в равной пропорции. При этом цены на квартиры у них различаются ненамного: границы классов зачастую размыты. Однушки в объектах комфорта стремятся к ценовым отметкам 130-140 тыс. руб. за кв. м; все, что выше 150 тыс. руб. за кв. м, уже четко позиционируется в бизнес-классе.

Абсолютное большинство объектов возле самого метро сейчас концентрируется в новостройках в сегментах комфорт и бизнес в диапазоне 115-170 тыс. руб. за квадрат

Интересно, что половина объектов из списка – это не очереди в давно строящихся объектах, а новые проекты, запущенные один-три года назад, со сдачей в текущем и следующем году. Их появление в столь интересных локациях в непосредственной близости от метро – результат активного редевелопмента промзон. Одним из самых деятельных в этом плане районов выступает Московский: девять новостроек вблизи станций метро, четыре из них – возле «Фрунзенской» (стоит уточнить, что часть корпусов формально находятся в Адмиралтейском районе). Самое дешевое предложение – однушка в объекте со сдачей во второй половине 2018 года – продается чуть дороже 4 млн руб. (116 тыс. руб. за квадрат).

Еще один энергичный поставщик нового предложения, но уже более дорогого, – Петроградский район. Здесь в двух шагах от станций подземки («Петроградской», «Спортивной», «Чкаловской» и др.) предлагается исключительно бизнес-класс (восемь новостроек), а стоимость однушек со сдачей объектов в течение текущего – начале следующего года варьируется в пределах 6,5-9,0 млн руб. (140-150 тыс. руб. за кв. м).

В целом отметим: давние прогнозы экспертов о том, что новые проекты в непосредственной близости от метро скоро станут на рынке эксклюзивным предложением, пока не слишком оправдываются. Впрочем, тенденция к сокращению налицо: наш обзор двухлетней давности выявил 51 такую новостройку в черте города – сейчас 40. Интересно, что уже много лет застройщики осваивают одни и те же станции и это примерно треть из 67 станций метро Санкт-Петербурга.

Возможно, 2018 год добавит разнообразия в географию проектов – после долгого перерыва в Санкт-Петербурге обещано ввести в строй сразу пять новых станций подземки.

Таблица №1

Новостройки возле станций метрополитена

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

Текст: Александр Круглов    Фото: Алексей Александронок