Говоря о краткосрочных прогнозах развития рынка, эксперты обычно сходятся на трех постулатах. Первый: цены будут стоять, и только на старой вторичке – снижаться. На первичке в некоторых качественных проектах и там, где девелоперы могут себе это позволить, цены станут расти, но за счет тех или иных преференций рост не будет значительным. Второй: на вторичке отток спроса в сторону новой (условно в домах десятилетней свежести) продолжится. И третий: отток произойдет и с первички, а доля ипотечных сделок будет расти повсеместно, потому что и банки снижают ставки, и девелоперы субсидируют часть процентов, и общеэкономическая ситуация в стране не способствует росту доходов населения.
Доступность ипотеки
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов отмечает, что после отмены госпрограммы льготной ипотеки начался процесс выравнивания ставок на первичном и вторичном рынках жилья. И благодаря этому часть спроса начала уходить на вторичный рынок. По словам эксперта, доля ипотечных сделок на вторичке сейчас составляет 50-60%, то есть примерно столько же, сколько и на первичке.
«Рынок жилья довольно инертен, и мы пока не ощутили ярко выраженного перетекания спроса. Однако движение покупательской активности в сторону вторички вполне очевидно, как и реакция застройщиков на этот тренд, – делится наблюдениями Валерий Виноградов. – В качественных проектах, где хорошо идут продажи и у девелоперов имеется финансовый запас, они будут за свой счет субсидировать часть процентной ставки по ипотеке. Этот процесс уже начался, и он послужит драйвером спроса на новостройки».
При этом именно в качественных проектах (в большинстве своем это точечная застройка) цена предложения будет расти.
«Если говорить не об увеличении цен по мере роста строительной готовности объекта, а о рыночном тренде, то он коснется лишь наиболее привлекательных проектов. В среднем рынок первички даст рост не более уровня инфляции. Некоторые наименее интересные проекты могут остаться на текущем уровне цен», – прогнозирует Валерий Виноградов.
Мнимое равновесие
Равенство средней цены квадрата на первичном и вторичном рынке, о котором много говорят в последнее время, – очень условно, это как средняя температура по больнице, полагает генеральный директор ООО «Абсолют Сити» Дмитрий Соловьев.
«Мне кажется, что считать это равенство неким глобальным трендом – ошибка, – говорит он. – Вторичка крайне неоднородна по составу и, соответственно, по цене. И если говорить о старой вторичке – хрущевках и брежневках, особенно не в самых интересных локациях, то она уже дешевле первички. В то же время новая вторичка примерно на 20-30% дороже, чем строящееся жилье. Вот и получается равенство цены».
Кроме того, Дмитрий Соловьев отмечает, что риски при покупке жилья в новостройке, конечно, снизились, но полностью не исчезли. Поэтому «виртуальный» квадратный метр в еще не построенном доме не может стоить столько же, сколько реальный в доме в той же локации и с аналогичными потребительскими характеристиками.
Доля частных инвесторов среди покупателей жилья в Петербурге составляет сегодня, по мнению риэлторов, примерно 20%. В это число входят и «профессиональные» инвесторы, систематически занимающиеся покупкой-продажей квартир, и рантье, сдающие жилье в аренду, и люди, желающие уберечь свои средства от инфляции.
«На наш взгляд, число частных инвесторов в последнее время несколько выросло, – добавляет директор по продажам компании “ДОМПЛЮСОФИС” Юлия Роженцева. – В апарт-отелях их доля может достигать 50%».
первичка по переуступке – Новый сегмент
Тенденция к расслоению рынка жилья очевидна всем. И если о новой вторичке не говорит только ленивый, то формирующийся сегмент рынка – первичка по переуступке – остается пока в тени.
Тем не менее, полагают эксперты, рынок переуступок в ближайшее время будет серьезно давить на ценовую политику застройщиков. При этом по переуступке продают не только инвесторы, но и те граждане, которые осознали, что жить в районе массовой застройки со слабо развитой инфраструктурой им не хочется. Как отмечает Дмитрий Соловьев, пока никто не сумел агрегировать (или консолидировать) это предложение в полной мере, поэтому часто при наличии привлекательных цен по переуступке люди покупают все же у застройщика.
В то же время рынок переуступок развивается семимильными шагами. Этому способствует тот факт, что слова «переуступка» перестали бояться и покупатели, и банки, и сами застройщики. Еще несколько лет назад покупка от «физика» в новостройке воспринималась как что-то странное. Теперь, за редким исключением, по переуступке можно купить с использованием ипотеки и даже рассрочку от застройщика перевести на нового дольщика.
Уже около 20% квартир в новостройках приобретается по переуступке. Таким образом, на рынке жилья формируется четвертый сегмент под условным названием «квазипервичка», наряду с первичкой обычной, вторичкой старой и новой.
