Дискуссии о том, как еще улучшить 214-ФЗ, продолжаются второе десятилетие. Генеральный директор выставки «Ярмарка недвижимости» Ольга Шульдинер попыталась купить жилье во Франции и теперь убеждена, что давно пора обратиться к опыту европейских стран.
В Старом свете есть множество стран, в которых уже давно апробированы и успешно действуют технологии и механизмы долевого участия в строительстве многоквартирных домов. А потому совершенно необязательно изобретать велосипед: та система, с которой столкнулась Ольга Шульдинер, по ее мнению, полностью защищает участника долевого строительства – по крайней мере от того, чтобы он остался и без денег, и без обещанного ему жилья. А ведь именно в этом и должен быть главный смысл ФЗ-214.
– Согласен, и юристы, с которыми приходилось общаться, говорят именно так: если по каким-то причинам дольщик не получает жилье, то хотя бы не должен потерять деньги.
– Положа руку на сердце, давайте признаем, что ни один покупатель строящегося жилья не будет читать 214-й закон до конца и вникать во все нюансы. И не нужны такие сложные законы, есть более простые и работающие схемы.
Возвращаюсь к своему опыту. Итак, я решила купить квартиру в Ницце и по совету знакомого риэлтора обратила свой взор на строящееся жилье. На тот момент никакой стройки еще не велось, имелся только земельный участок. Но на нем мне совершенно четко показали, где будет мое жилье (а я собиралась покупать на первом этаже). И объяснили: «Вот это будет ваша квартира, а при выходе из нее вам будет открываться вот такой вид».
После того как я сказала, что мне это нравится, мне показали изображения, как моя квартира будет выглядеть, когда дом будет построен. Затем был заключен предварительный договор о том, что я резервирую данную квартиру.
– Какие-то деньги попросили за бронирование?
– На том этапе необходимо было внести символическую, в общем-то, сумму – 500 евро. При этом мне объяснили, что если я потом куплю квартиру, то эти деньги зачтут в ее стоимость. Для чего вообще нужен этот залог? Прежде чем получить кредит в банке на строительство, застройщик должен заключить определенное количество предварительных договоров, оно разное и зависит от объема застройки, цены квадратного метра, местоположения объекта, каких-то других факторов, которые определяет кредитная организация. Эти 500 евро говорят о серьезности моих намерений. А для банка это означает, что данный проект будет востребован у покупателей, становится понятна его ликвидность.
Далее, получив банковский кредит, застройщик приступает к реализации проекта – коммуникации, фундамент и так далее, все то, что мы называем нулевым циклом. Эти работы ведутся не на деньги дольщиков, а на то, что одолжил банк (ну или, реже, компания строит на собственные средства). И только когда первый этап строительства завершен, застройщик приглашает всех, кто зарезервировал квартиры, и говорит: вот, нулевой цикл окончен, вы теперь должны заплатить за выполненные работы. Есть договор, есть график, сколько платить на этом этапе – все прописано. Допустим, это будет 20 или 30% от стоимости квартиры.
И я как покупатель плачу не за воздух, а за то, что уже реально построено. На те деньги, что компания собрала с дольщиков, строительство продолжается. Возводится коробка, дом под крышей – завершен второй этап. Вновь оповещаются все будущие владельцы квартир и им демонстрируется состояние объекта. Выплачивается второй транш.
Наконец отделочные работы – и квартиры можно передавать их владельцам. На последнем этапе застройщик расплачивается с банком, гася кредит, это, в общем-то, их дело.
– Поэтапная оплата – обязательное условие?
– Естественно, я, как русский человек, задавала вопрос: а если я сделаю 100-процентную предоплату, могу ли рассчитывать на скидку? Французы были искренне изумлены. «Как же вы можете заплатить за то, чего еще нет?» – спросили они.
И вот я тоже задаюсь вопросом: как наши граждане платят за то, чего в принципе еще не существует? Я понимаю, что сложилась такая практика, но ведь она неправильная.
Хочу, чтоб меня поняли верно: я не против наших замечательных застройщиков, я знаю, как им непросто, когда резко меняются цены на стройматериалы или вдруг становятся неликвидными участки, которые были куплены за безумные деньги, власть постоянно меняет правила игры – у нас очень изменчивое государство… Но мне все-таки кажется, что такая схема, когда покупатель платит поэтапно и за конкретно выполненные работы, – она простая и логичная, и главное, она не допускает появления обманутых дольщиков. И ведь она, с разными вариациями и дополнениями, действует во всех европейских странах. И действует лучше, чем наши мудреные законы, которые простому смертному просто непонятны.
– На ваш взгляд, почему все-таки наши люди соглашаются платить «за воздух»?
– Система частной собственности еще ведь в зачатке, она не сложилась после десятилетий социализма. И люди элементарно не привыкли нести ответственность – даже за самих себя. Еще не выросло три новых поколения, даже сегодняшние сорокалетние дяди и тети были октябрятами и пионерами.
А все эти сегодняшние поправки в ФЗ-214 – это попытка залатать дыры в изначально неправильной системе. Вот сейчас создается компенсационный фонд. Это что означает? За чьи-то ошибки, пусть даже неумышленные действия одних лиц будут платить даже не добросовестные застройщики, а добросовестные дольщики. Мы же прекрасно понимаем, что эти отчисления в фонд будут включены в стоимость квадратного метра.
– Неужели европейская схема, которую вы описали, совсем без изъянов?
– Изъян изъяну рознь. Я, например, в итоге отказалась от покупки. Но при этом не осталась и без квартиры, и без денег, как это, увы, бывает в России. И вообще у меня до последнего оставался выбор.
– Вот как? Интересный поворот сюжета. Расскажите, пожалуйста.
– Был 2008 год, уже начался мировой экономический кризис. А в договоре с застройщиком прямо указано, что строительство начнется только после того, как наберется необходимое число покупателей. В общем, как пойдет. Пошло плохо, и через год после того, как я зарезервировала квартиру, строительство еще не началось. Меня пригласили в офис компании и честно сказали: «Мадам, сложилась такая ситуация, и строительство начнется позже». Кроме того, нашелся покупатель, который забронировал почти весь первый этаж. В итоге, после перепланировки, моя квартира стала на 10 кв. м больше, чем изначально предполагалось. Понятно, что покупатель, приобретающий больший объем, для продавца важнее. Я была не готова доплатить за излишек – просто потому, что эти лишние 10 метров не давали мне никаких улучшений, они как бы растворялись во всей квартире. Если бы это было отдельное помещение – наверное, я еще подумала бы, а так – нет.
Мне вернули мои 500 евро, и я потом приобрела квартиру на вторичном рынке. Возможно, я могла претендовать и на какую-то компенсацию за потерянный год ожиданий. Я не стала поднимать этот вопрос. Дом, кстати, построили потом – в тот срок, который мне назвали на второй встрече.
– Вернемся к российским реалиям. Уже вторая подряд Ярмарка недвижимости избирает себе девиз «Скидки будут!» – это просто маркетинговый ход?
– Действительно, и прошлогодняя осенняя Ярмарка, и та, что пройдет с 31 марта по 2 апреля в Экспофоруме, идут под одним лозунгом. С одной стороны, это наш ответ на появившиеся в Петербурге рекламные плакаты, говорящие о том, что скидок не будет и недвижимости предстоит только дорожать. И скорее можно характеризовать как маркетинговую игру с покупателем именно такие заявления. А с другой стороны, есть у нашего девиза и более глубокий подтекст. Ведь территория выставки не принадлежит ни покупателю, ни продавцу – она нейтральная. На ней (это мы уже точно знаем, все-таки 17 лет проводим выставку) покупатель чувствует себя комфортно, он ходит, смотрит и выбирает среди большого числа предложений. И в такой среде просто-напросто невозможно не предлагать каких-то специальных условий: рядом стоят прямые конкуренты, не сделаешь ты – сделают они.
Эти специальные предложения участники выставки оглашают буквально за несколько дней до Ярмарки, иначе ведь можно остановить продажи на целый месяц. Кстати, именно по этой же причине застройщики ответили отказом на наше предложение устроить «черную пятницу» 31 марта.
Поэтому мы нашли золотую середину – сообщили нашим уважаемым петербуржцам: «Ждите. Скидки будут!» – тем самым объясняя, что иначе и быть не может на Ярмарке недвижимости. Любопытная деталь: судя по сообщениям в соцсетях, люди потом даже меняются этими скидочными купонами от разных компаний. Это действительно уникальные скидки, и даже были случаи, когда люди обращались к нам: потерял купон, точно брал на таком-то стенде, помогите. И застройщики – наши партнеры – надо отдать им должное, шли навстречу таким посетителям Ярмарки. Это, конечно, здорово.
