Свободных земельных участков, пригодных под жилую застройку, внутри городской черты почти не осталось – об этом девелоперы говорят уже несколько лет. Между тем резерв есть, и он огромный: по разным оценкам, от 6 до 12 тыс. га в так называемом «сером поясе» – промзонах вдоль Обводного канала, на Большой Охте, на Пискаревке, в Полюстрово и т. д.
Переселение заводов: за и против
Процесс вывода промышленных предприятий из центра города начался еще в советское время, но особенно активным он стал в конце нулевых. Одни переехали на Парнас (например, завод «Петмол»), другие – и вовсе за город (уместно вспомнить РНЦ «Прикладная химия»), некоторые сейчас находятся в процессе («Силовые машины» переводить в Колпино начали сравнительно недавно). А такие как фирма «Лето» и вовсе канули в небытие.
Правда, часть проектов по выводу предприятий из центра города реализовать так и не удалось. К примеру, перевезти в Кронштадт судостроительный завод «Адмиралтейские верфи», занимающий обширную территорию на берегу Невы. Уже тогда, десять лет назад, когда пошли разговоры о необходимости убрать из центра города опасный производственный объект, его руководство возражало против этого. Причина очевидна: не факт, что удалось бы сохранить весь высококвалифицированный персонал, – далеко не все согласились бы жить в Кронштадте или ездить туда ежедневно.
Схожими соображениями руководствуется нынешний глава городского комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин, который недавно на конференции по подготовке Генплана Петербурга на 2019-2043 годы призвал объявить мораторий на вывод предприятий из центра Северной столицы. По его словам, в промышленности и смежных с ней отраслях работает более миллиона горожан, и если всех их заставить ездить на работу за КАД, то мегаполису грозит транспортный коллапс.
Впрочем, у чиновника тут же нашелся оппонент – из числа его коллег. Глава комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Владимир Григорьев напомнил, что вывод промышленности за черту города – общемировая практика. При этом там, где хорошо развит скоростной общественный транспорт, никакого коллапса не случается.
Процесс пошел
В августе прошлого года КГА провел архитектурно-градостроительный конкурс на разработку концепции редевелопмента «серого пояса» вокруг центральных районов Петербурга. Три пилотных пятна южнее Обводного канала – «Екатерингоф», «Волковскую» и «Французский ковш» – планируется застроить в следующей пропорции: 40% жилья, по 30% – рекреационные зоны и коммерческая недвижимость.
На территории «Французского ковша» можно возвести 300 тыс. кв. м недвижимости. Смольный уже подобрал для Мукомольного комбината, находящегося на берегу Обводного, новый участок площадью 10 га на Парнасе. Но схема финансирования этого проекта пока совершенно неясна. А без реальных инвесторов результаты архитектурных конкурсов – это просто набор красивых картинок.
У сторонников редевелопмента «серого пояса» (а это в основном девелоперы) есть множество аргументов в пользу этого процесса. Основной из них – множество промзон давно не используются по своей основной функции, а просто сдаются в аренду под склады, автомастерские и т. д.
«Тысячи гектаров рядом с центром города – это натуральные руины. Здесь давно уже ничего не производят. К тому же промышленность сейчас совсем не такая, какая была еще 100 лет назад: некоторые высокотехнологичные заводы умещаются в трех комнатах, огромные цеха им ни к чему. Что-то, конечно, можно и оставить, но в основном город ничего не потеряет от редевелопмента. А совсем наоборот», – рассуждает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Без помощи государства редевелопмент в Петербурге развивается достаточно хаотично. Застройщики как изюм из булки выковыривают наиболее вкусные участки с наилучшей транспортной доступностью и готовой инженерией. Но для комплексного развития всей территории, как правило, ничего не делается. Проекты на месте Артиллерийского завода на проспекте Маршала Блюхера – едва ли не единственное исключение.
Программа редевелопмента на три года
Еще раз подчеркнем: редевелопмент в Петербурге все же развивается. По словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, примерно из 240 строящихся на территории Петербурга жилых комплексов 40 – то есть 18% – возводятся на месте бывших промзон. «При этом по сравнению с 2008-2013 годами их стало больше в разы. Правда, сейчас мы не ожидаем скачкообразного роста. Скорее число площадок редевелопмента будет увеличиваться на одну-две в год, в общем, незначительно», – полагает она.
Отметим, что в прошлом году аналитики «Бюллетеня недвижимости» насчитали 38 таких объектов, то есть вышеупомянутая тенденция налицо.
Самые крупные и долгоиграющие проекты – это ЖК «Галактика» и «Московские ворота» (оба – «ЛенСпецСМУ») на месте Варшавской железной дороги и завода «Вагонмаш». Сразу несколько комплексов возводится на территории бывшего мясокомбината «Самсон» в Московском районе.
Другая перспективная локация – Октябрьская набережная между Володарским и Большеохтинским мостами. Две новостройки – ЖК «Цивилизация» и «Светлый мир “О’Юность…”» – там уже есть, но потенциально там их вполне может быть и 20.
Прошлый год стал переломным для Петровского острова: там появилось три новых проекта и еще шесть получили разрешения на строительство. Почти все находятся на месте промышленных предприятий, самым крупным из которых является бывший пивзавод «Бавария».
«В перспективе эта тенденция будет только крепнуть – за счет масштабного редевелопмента. Потенциально же площадь участков под жилую застройку и апартаменты на Петровском острове – порядка 50 га», – отмечает директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI Вера Сережина.
В ближайшие три года проектов редевелопмента в Петербурге станет еще больше. Выделим наиболее интересные из них.
Во второй половине текущего года ГК «ЦДС» собирается вывести на рынок жилой комплекс на Белоостровской улице в Приморском районе, на месте НПО «Абразивный завод “Ильич”», – это приблизительно 240 тыс. кв. м жилья.
Уже получил разрешение на строительство жилого комплекса на Пионерской улице Завод станков-автоматов.
Два дома с общей площадью квартир около 11 тыс. кв. м возведет инвестор – Холдинг RBI. Проект любопытен прежде всего с точки зрения локации: новое строительство на Петроградской стороне возможно исключительно за счет редевелопмента, и самые удобные участки давно распроданы и застроены.
Еще один крупный объект находится на стадии получения разрешения на строительство. Жилой комплекс на месте кондитерской фабрики «Ландрин» (прежде носила имя Микояна, а затем называлась «Азарт») на Большом Сампсониевском проспекте включит многоквартирные дома, многоуровневый паркинг, детский сад и коммерческие объекты. Номинальный застройщик – ООО «Георг Ландринъ» – владелец участка, который, очевидно, подберет себе (или уже подобрал) партнера из числа известных строительных компаний.
Наконец, один из наиболее амбициозных проектов редевелопмента в Петербурге пока имеет только архитектурную концепцию, и начала его реализации в нынешнем году ждать не стоит. Речь идет о застройке территории завода «Красный выборжец». Эскиз планировки участка площадью 26 га в районе Свердловской набережной был недавно утвержден Градсоветом. Здесь компания «БФА-Девелопмент» хочет возвести 157 тыс. кв. м жилья, детский сад на 380 мест, школу на 825 мест, паркинги на 2,4 тыс. машиномест, а также офисную и коммерческую недвижимость.
Все остальные перспективные проекты редевелопмента – скажем, строительство жилья на месте цехов «Электросилы» – находятся скорее на уровне разговоров, и пока до их реализации еще очень далеко.
Перспективные проекты редевелопмента в Санкт-Петербурге
