Жилищное строительство на северных границах Петербурга достигло пика. И есть все предпосылки для того, чтобы девелоперы переместились на южные окраины мегаполиса, считает глава администрации Всеволожского района Ленобласти Андрей Низовский.
– До 2015 года градостроительную документацию, в частности для объектов жилищного строительства, утверждали на уровне муниципалитетов, теперь это прерогатива властей Ленобласти. Какие функции остались у муниципальной власти? На какой стадии вы сталкиваетесь с застройщиками впервые?
– Наши полномочия – это распоряжение неразграниченными земельными участками. В соответствии с областным законом с 1 января 2017 года этими вопросами ведают муниципалитеты второго уровня, то есть администрации районов.
Поэтому основное наше общение с застройщиками связано с социальными объектами. При этом объекты здравоохранения – опять же прерогатива области, а вот школы и детские сады – это наше. И мы видим, что областная программа по выкупу у застройщиков дошкольных учреждений на две трети состоит из объектов, которые будут сданы в эксплуатацию во Всеволожском районе. Это девять детсадов от застройщиков, еще два возведут за счет бюджета.
Понятно, наш интерес в том, чтобы объекты были построены быстрее и качественнее, а застройщики заинтересованы, чтобы как можно быстрее вернулись вложенные средства за построенный социальный объект.
– Какие-то неординарные ситуации возникают? Ведь все-таки есть и такие девелоперы, которые социальные объекты, по понятным причинам, отодвигают на потом.
– Конечно, и такие есть. Мы выступаем за баланс интересов. Тон задал губернатор Александр Дрозденко, который сказал: если мы строим столько квадратных метров жилья, то должны думать и о поликлиниках, школах и детсадах. Пусть не опережающими темпами, но хотя бы одновременно с жильем их надо возводить.
Мы эту точку зрения разделяем. Но что делать с теми компаниями, которые сейчас сдают давно строящиеся жилые объекты? Застройщик приходит в комитет строительного надзора и просит, чтобы дом ввели в эксплуатацию. В комитете ему говорят: а где школа, детский сад? Застройщик отвечает: вот же, рядом есть. Хорошо, получите заключение, что жители вашего 400-квартирного, например, дома не будут иметь проблем с местами для своих детей.
И приходит застройщик ко мне. И я веду его за ручку сначала в детский сад, потом в школу. Предлагаю: давайте посидим вместе за партой во вторую смену, и вы мне честно скажете, можем ли мы вам дать свое заключение, что мест хватит на всех.
Практика показывает: большинство застройщиков абсолютно нормальные люди, есть даже те, кто безвозмездно передают нам помещения под дошкольные учреждения. Там, конечно, нельзя разместить полноценный детский сад, но организовать группы для занятий с малышами – вполне.
Так что взаимоотношения с застройщиками у нас неплохие, я считаю. Нет такого, чтобы коса нашла на камень.
– Однако же Кудрово, Мурино, Янино, Новое Девяткино, Бугры – все эти районы массовой жилой застройки расположены на территории Всеволожского района, и это одна большая стройплощадка.
– Есть, увы, застройщики, которые живут одним днем. А большинство компаний нацелены на долгосрочные взаимоотношения, они видят себя на этом рынке и сегодня, и завтра. Это серьезные девелоперы, мы находим с ними общий язык. Ведь они тоже понимают, что на одной дешевизне невозможно играть долго, данный посыл себя уже почти исчерпал. И социальная инфраструктура только добавляет качества предлагаемому ими товару.
Самая напряженная ситуация сегодня с дошкольными и общеобразовательными учреждениями в Кудрово, и она будет такой еще порядка трех лет. Поэтому мы просим застройщиков увеличить темпы строительства. В Мурино такой проблемы, к счастью, не будет. Надеюсь, не будет и в Буграх. Ну и конечно, дорожно-транспортная ситуация и в Мурино, и в Кудрово напряженная.
– И как администрация района участвует в разрешении этой проблемы?
– Муниципалитет, так же как и граждане, может шум поднимать: плохо с въездом и выездом на такой-то территории. До 2012 года была брешь в градостроительной политике, и нам остается теперь окунуться в эти проблемы и решать их, каждому в силу своих полномочий.
В Мурино и Новом Девяткино – проблема общая. Вообще мало кто сможет сходу показать границу между ними. Первый аспект связан с участками, где строила компания «Арсенал-Недвижимость». Там в обход Токсовского шоссе, чтобы не стоять в пробке, люди едут через внутриквартальную территорию, где все заставлено автомобилями. Как сделать так, чтобы не ездили через «Арсенал»? Ответ очевиден: нужна перемычка. Мы заключили соглашение с «Дальпитерстроем», что такая дорога (она всего-то 300-400 метров) будет сдана к 1 июля этого года.
Далее: из Нового Девяткино в Мурино (где находятся школы и детские сады) нужно либо выезжать на Токсовское шоссе, либо через шоссе в Лаврики опять же на Токсовское шоссе. И там, и там образуются большие пробки.
После того как началось обсуждение путей выхода из этой ситуации, поднялась шумиха: якобы обход пойдет через ЖК «Эланд», что строит компания Bonava. Но это не так, жители даже видеть его не будут. Рядом с «Эландом» частная земля, и у нас есть информация, что ей собираются в плане строительства распорядиться не лучшим образом. Но всем будет удобнее, если вместо, к примеру, очередного небоскреба появится дорога (ее может построить компания Bonava).
Правда, пока не расширено Токсовское шоссе, по этой дороге будет ходить только общественный транспорт, если пустить всех – возникнет коллапс. Токсовское шоссе планируется расширить хотя бы на одну полосу (запустив реверсивное движение) на участке от того места, где начинается пробка, до поста ГИБДД. Предпроектные работы уже начинаются.
– В Кудрово ведь тоже не так все радужно?
– Я могу говорить только о внутренних проблемах поселения. Соединение Кудровского проезда и проспекта Большевиков – это вопрос властей города и области. А проект улично-дорожной сети в Кудрово уже разрабатывается. По результатам организации наверняка появится необходимость корректировки. Будем решать проблемы по мере их появления.
– По словам вице-губернатора Михаила Москвина, во Всеволожском районе утверждена документация на строительство 20 млн кв. м жилья. Что-то из этого уже строится, что-то еще нет. У вас есть сводная карта перспективного развития? Ведь без нее трудно планировать развитие района, не так ли?
– Все гораздо сложнее, чем кажется. Если бы мы такую карту имели, значит, должны были бы задать правила игры для застройщиков. Но мы не можем регулировать рынок, это рынок так или иначе определяет наши действия. Застройщик идет от спроса и иных факторов рыночной конъюнктуры. Вот, например, у «Дальпитерстроя» есть участок рядом с метро, на мой взгляд – идеальное место, а он почему-то рассматривает возможность это пятно продать.
Теоретически мы можем сделать такую карту, исходя из выданных разрешений на строительство. Но ведь может произойти что угодно – продажа, переуступка, смена назначения объекта, – и сроки реализации проектов совершенно непонятны.
– Говорят, в том же Кудрово свободных участков под застройку больше нет, осталось достроить уже реализуемые проекты. Что с другими локациями?
– Сомневаюсь, что в существующих реалиях в Кудрово возможна уплотнительная застройка. Что касается северной окраины Петербурга вообще – давайте посмотрим на картину в целом. На севере уже произошло развитие территории благодаря близости к мегаполису и транспортной доступности. А что же происходит на юге?
Возьмем Гатчину: расширили шоссе, теперь его расширяют уже на территории Ленинградской области. С точки зрения транспортной доступности ничем не хуже Всеволожска, в котором, между прочим, на сегодняшний день уже не хватает воды, чтобы вводить многоквартирные жилые дома. И пока не заработает концессия, не будет модернизирована система водозабора и водоочистки, а это два-три года, – во Всеволожске нового строительства жилья не будет. Как говорится, без воды… И неслучайно в ЖК «Северный вальс» убрали строительные краны, построив один дом, а микрорайон запланирован громадный.
В Ломоносовском районе тоже неплохая транспортная инфраструктура, даже и в Волосовском она на хорошем уровне.
Так что я ожидаю оттока массового жилищного строительства на южные границы Петербурга. Возможно, мое видение ситуации дилетантское, но я пытаюсь прогнозировать и делать какие-то выводы. Но, конечно, все будет зависеть от рынка.
– Недавно губернатор Ленобласти Александр Дрозденко на заседании правительства объявил запрет на любое строительство на Ржевском полигоне. Этот земельный резерв под жилье не пойдет?
– Если мы говорим об участке в районе Кузьмолово и Токсово, то по-человечески я с решением губернатора полностью согласен. Это рекреационная зона, здесь должны быть объекты, так или иначе связанные с досугом граждан – и жителей Ленобласти, и петербуржцев. Парк отдыха, спортивные сооружения, небольшие отели. В идеале хотелось бы иметь там лыжную трассу международного уровня. Чтобы проводились этапы кубка мира по биатлону и лыжным гонкам. Для этого, в общем-то, все есть – и ландшафт, и территория. И деньги не такие уж огромные нужны.
Справка БН
Андрей Александрович Низовский
