Как известно, с 1 января 2017 года вступили в силу изменения в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Статья 3.1 вводит новую обязанность по раскрытию информации на официальном сайте в сети интернет. Кроме того, есть и приказ Минстроя России от 9 декабря 2016 года № 914/пр «Об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства».
Что такое официальный сайт
Официальный сайт застройщика в интернете – это сайт, в адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику или иному юридическому лицу, заключившему договор поручительства с застройщиком (путем заключения договора с компанией-регистратором).
В проектной декларации официальный сайт застройщика должен быть указан. Если это так называемая проектная компания, созданная для реализации одного ЖК, то название сайта вполне может быть идентично названию жилого комплекса.
По закону застройщик обязан обеспечить круглосуточный доступ к информации, размещенной на сайте, без дополнительной регистрации пользователя, без установки дополнительных технологических или программных средств (кроме интернет-браузера) и без взимания дополнительной платы.
Необходимо учесть, что законодательно не регламентируется, в какой зоне регистрируется домен – ru, рф или других. Дублирование информации на других сайтах или, допустим, едином сайте группы компаний не возбраняется, но данные сайты не являются в терминологии закона официальными сайтами застройщика.
Обязательные позиции
Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:
– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
– разрешение на строительство;
– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
– проект договора участия в долевом строительстве;
– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);
– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).
Отметим, что специальных требований к формату и качеству фотографий не предъявляется. Довольно распространенная практика устанавливать на стройплощадке веб-камеры и транслировать изображения с них на своем сайте не отменяет обязанности регулярно публиковать фотоотчеты.
Сроки и санкции
В приказе Минстроя уточняется, что информация размещается застройщиком в форме электронной копии бумажного документа, созданной посредством его сканирования, или копии электронного документа, подписанной электронной подписью уполномоченного лица организации (электронная копия документа). Проектная декларация размещается застройщиком в форме электронной копии документа, подписанного руководителем юридического лица – застройщика.
На размещение информации отводится пять рабочих дней после дня получения заключения комитета по строительству о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом.
Изменения, внесенные в ранее опубликованные документы, публикуются в течение тех же пяти рабочих дней.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации предусмотрены следующие санкции (часть 2 статьи 14.28 КоАП РФ): штраф от 10 тыс. до 15 тыс. руб. для должностных лиц и от 300 тыс. до 400 тыс. руб. – для компаний.
Здесь и сейчас
Посетив несколько произвольно выбранных сайтов застройщиков, нетрудно убедиться в том, что никаких революционных изменений на них не произошло. Неужели застройщики дружно игнорируют закон?
Нет, скорее они дружно заблуждаются насчет того, на кого действие закона распространяется. Считают, что новые требования относятся только к тем объектам, где первые договоры долевого участия были заключены после 1 января 2017 года.
Застройщики правы лишь отчасти: им действительно не надо получать на объекты, строительство которых начато раньше, заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ-214. Соответственно, и необходимости размещать его на сайте нет.
А вот со всем остальным ситуация как минимум спорная – до первого решения арбитражного суда. По поводу обновления проектной декларации (заполнения ее по новой, существенно расширенной форме) чиновники не столь категоричны. Начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства комитета по строительству Светлана Пчелкина говорит, что застройщикам «рекомендуется» привести старые декларации к новым требованиям закона, иначе, когда придет время плановой проверки, у комитета возникнут претензии, которые выльются опять-таки в штрафы. Оспаривать их правомерность придется уже в суде.
Относительно же актуализации информации на сайте сомнений нет – для всех застройщиков, привлекающих деньги дольщиков, новые требования закона обязательны к исполнению. В частности, Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», убежден в том, что никаких иных толкований закона быть не может. А жалобы граждан в уполномоченный орган (комитет по строительству) приведут к внеплановым проверкам, тем же выписанным штрафам и судебным разбирательствам.
Первые ласточки
Так или иначе, пройдет еще немного времени, и все официальные сайты застройщиков будут приведены в порядок. Те, кто выводит в продажу новые объекты, делают это уже сейчас.
В пример можно привести сайт компании «Музей техники» (аффилирована с Glorax Development), которая недавно открыла продажи в ЖК «Первый квартал», – ligovka271.ru.
Поскольку компания в числе первопроходцев, то здесь наличествует и заключение о соответствии, и проектная декларация по всей форме – на 517 страницах.
Нет пока фотоотчетов со стройки (некритично до начала апреля). Отсутствует аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Поскольку компания создана под конкретный проект, судя по всему, с момента ее возникновения года еще и не прошло.
Мелкие шероховатости технического характера, имевшиеся сразу после запуска сайта, на данный момент устранены. В частности, как того требует приказ Минстроя, пользователям теперь обеспечена возможность «увеличения и уменьшения шрифта и элементов интерфейса страниц официального сайта застройщика, на которых размещается информация, средствами интернет-браузера».
