Средние цены на первичном и вторичном рынках Санкт-Петербурга сблизились за последние годы настолько, что типовое жилье, а порой и сталинки, стоят дешевле, чем квартиры в новостройках. Такого на рынке жилья не было никогда.
Сокращение разрыва между средними ценами первичного и вторичного сегментов – одна из устойчивых тенденций в Петербурге в последние годы. Некоторые СМИ в наступившем году даже поспешили написать о том, что впервые в истории нашего рынка новостройки стали стоить дороже готовых квартир.
На самом деле ценовая картина гораздо сложнее и не укладывается в рамки столь категоричных выводов. Средние цены на первичке лавируют между ценами старой и новой вторички. И жилье в свежих домах по определению не может быть дешевле новостроек. До каких «вторичных» высот дошли «первичные» цены, БН разбирался, сравнивая стоимость однокомнатных квартир (самый дорогой квадрат на рынке) в нескольких городских районах.
Калининский район
Судя по выборке, предоставленной Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», средние цены в новостройках Калининского района уже сильно опережают стоимость «бабушкиных» квартир (типового жилья советской эпохи). И даже стремятся догнать цены на новую вторичку (дома, введенные в эксплуатацию после 2010 года).
Средние цены предложения. Калининский район, руб./кв. м
Структура предложения. Калининский район
В структуре предложения района старая вторичка (35%) в основном представлена хрущевками, брежневками и прочими типовыми вариантами со средней ценой в 87 тыс. руб. за кв. м. Есть и подороже: однокомнатная квартира площадью 30,6 квадрата в панельной хрущевке 1963 года постройки на проспекте Маршала Блюхера стоит 2,95 млн руб. (96 тыс. руб. за кв. м). Но в новостройке на том же проспекте, в соседнем микрорайоне, со сроками сдачи объекта в третьем квартале текущего года однушки продаются уже по 3,74 млн руб. (99,8 тыс. руб. за квадрат). А в соседнем комплексе со сдачей объекта в нынешнем марте (то есть буквально на днях) стоимость квадрата еще выше – 102 тыс. руб.
Впрочем, до ценников новой вторички все равно далеко. В той же локации однокомнатная квартира в 33 квадрата в доме 2014 года постройки выставлена за 3,7 млн – это 111 тыс. руб. за квадрат.
Отметим, что в Калининском районе довольно продолжительное время практически ничего не строилось. Но за последние несколько лет местный рынок пережил настоящий бум – сейчас квартиры представлены в двух десятках жилых комплексов, и треть из них уже сдана. Судя по всему, свою роль сыграл эффект отложенного спроса. На графике можно видеть, что средние цены на первичке (104,3 тыс. руб. за кв. м) существенно оторвались от старой вторички (87,5 тыс. руб. за кв. м) и близки к отметкам новой вторички (110 тыс. руб. за кв. м).
При этом за истекший год средняя цена предложения в новостройках Калининского района подросла на 4%, тогда как средние ценники предложения в обоих вторичных сегментах уменьшились примерно на процент.
Красносельский район
Иная по структурным подвижкам картина в Красносельском районе. Средние цены первички (89,6 тыс. руб. за кв. м) также обогнали типовое жилье (86,2 тыс. руб. за кв. м), но совсем ненамного. Средняя ценовая планка у свежих квартир тоже не слишком высока – 100,1 тыс. руб. за кв. м.
Средние цены предложения. Красносельский район, руб./кв. м
Структура предложения. Красносельский район
Впрочем, цены в Красносельском районе всегда были относительно невысокими, а основное предложение строящегося жилья концентрировалось в полях – «Балтийская жемчужина», Юго-Западная Приморская часть и Сергиево тому примеры. Строится здесь так много и столь сильна конкуренция, что, судя по всему, новостройкам не уйти в большой ценовой отрыв от «бабушкиных» квартир: в общей структуре предложения рынка жилья района доля первички уже достигла 60%.
О некотором переизбытке предложения свидетельствует и ценовая динамика: среднестатистический квадрат в новостройках за последний год упал в цене почти на 4%, старая вторичка потеряла 3,5%, а вот объекты новой вторички подросли примерно на 1,5%.
В ветхих кварталах относительно приличную однушку в хрущевке сейчас можно найти по 85 тыс. руб. за квадрат, квартиры в 137-й серии уже идут по 90 тыс. руб. за кв. м. А новостройки со сдачей в 2017-2018 годах предоставляют широкий спектр предложений в пределах 80-100 тыс. руб. за кв. м. Квартиры в самых свежих домах, введенных год-два назад, уже оцениваются в 110-120 тыс. руб. за «квадрат».
Московский район
Еще более интересная ситуация сложилась в Московском районе. Там предложение во всех сегментах, ввиду престижности места, всегда было довольно скромным по объему и пестрым по структуре – от хрущевок до сталинок. А новое строительство велось преимущественно на окраинах района, в частности, у метро «Звездная». Затем редевелопмент промзон дал толчок к развитию и повышенный интерес к серединным локациям района. Сейчас новостройки, которых в различной стадии готовности насчитывается уже более трех десятков, «нанизываются» на Московский проспект на всем его протяжении.
Средние цены предложения. Московский район, руб./кв. м
Структура предложения. Московский район
Итог «первичной» экспансии таков. Ценник на жилье в панельных пятиэтажках 60-х годов постройки по сравнению с другими районами упал несильно – сейчас он в пределах 90-100 тыс. руб. за кв. м. При этом средние цены в новостройках Московского района оставили этот уровень далеко позади – 118 тыс. руб. за кв. м. А жилье комфорт-класса уже начало перегонять по цене сталинки, всегда считавшиеся товаром на рынке редким и довольно дорогим.
К примеру, однокомнатная квартира площадью 40 квадратов в сталинке на Варшавской улице, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Электросила», сейчас выставлена за 4,89 млн руб. (121 тыс. руб. за кв. м). Другая сталинская однушка площадью 45 кв. м на углу Московского проспекта и Благодатной улицы предлагается за 5,4 млн руб. (опять же 121 тыс. руб. за кв. м).
А в новостройке по соседству, вблизи Московского проспекта, со сдачей в четвертом квартале текущего года цены уже чуть выше: однушка площадью в 43 квадрата продается за 5,5 млн руб. В этом же ЖК, но уже сданном корпусе, 29-метровая квартира-студия и вовсе предлагается за 4,53 млн руб. – это 151,6 тыс. руб. за «квадрат».
В целом разница средних цен между первичкой и новой вторичкой составляет всего лишь около 4%, что объясняется широким спектром предложения – в Московском районе строятся объекты в диапазоне 80-180 тыс. руб. за кв. м.
Кто кого догоняет
По данным мониторинга, который ведут аналитики «Бюллетеня недвижимости», за последние десять лет разница между средними ценами первички и вторички была в пределах 10-15%. Но в 2014-2017 годах ценовой зазор сократился до 2-4%.
Однушки дешеветь не спешатФевраль показал незначительное снижение средней стоимости квадратного метра жилья в Петербурге. На первичке «квадрат» >>К примеру, с начала года средняя цена квадрата в новостройках упала на 1,2% и составила 101,3 тыс. руб. Цена предложения вторичного жилья уменьшилась почти на 2% – до 103,4 тыс. руб. за кв. м. И этот разрыв продолжает сокращаться.
Если бы доля первички на рынке жилья была минимальной, а влияние вторички – существенным, дело обернулось бы падением цен на новостройки. Но сейчас серьезные ценовые скачки вряд ли последуют. Причина в том, что структура рынка кардинально поменялась: он давно разделился на три самоценных сегмента – первичку, старую вторичку и новую вторичку. При этом масштабы вводимого жилья, которое превращается в новую вторичку, продолжают увеличиваться. А ценовой разрыв между «бабушкиными» квартирами и свежим жильем – расти.
Есть и другая тенденция – меняющаяся структура предложения: доля старой вторички сжимается под натиском более качественных вариантов первички и новой вторички. Как мы увидели, в некоторых активно застраиваемых спальниках доля строящегося жилья в общей структуре предложения уже превышает половину от всех объемов.
А вот в то, что средний ценник на первичке окончательно догонит или даже перегонит прайс новой вторички, эксперты не верят. Но для сближения обоих графиков есть целый ряд причин.
«Дешевый эконом-класс окончательно перешел в областные поля. А в черте города в продажу выводится довольно много дорогих и качественных новостроек – более половины из них позиционируются в классе комфорт. При этом значительную часть квартирографии новых объектов занимают студии и однушки – квадрат в таких форматах самый дорогой на рынке. Но сильнее всего на ценник давят непроданные квартиры в сданных домах – застройщики их реализуют на первичном рынке, но по ценам готовых квартир», – отмечает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» Мария Бент.
Отметим и особенности ценообразования на рынке, которое, по словам экспертов, сейчас носит хаотичный характер.
«Подавляющее большинство застройщиков ведут ценообразование от продаж: продается хорошо – поднимаем цену. В лучшем случае занимаются мониторингом цен у своих ближайших конкурентов. Компаний, которые сравнивают свои цены со вторичным рынком, практически нет. Ценообразование первичных объектов недвижимости – это в большинстве случаев некая вещь в себе, которая зависит от текущей конъюнктуры», – отмечает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Какое практическое значение все эти ценовые подвижки имеют для покупателя? Эксперты говорят, что рынок жилья меняется не только структурно, он стал обслуживать интересы совершенно различных групп клиентов.
По словам генерального директора агентства «Петербургская недвижимость» Сергея Дроздова, к примеру, на вторичке сейчас появилась категория покупателей, которых не интересует все обилие и разнообразие студий и однокомнатных квартир в новостройках. Предмет их поиска – недорогие двухкомнатные квартиры в панельных домах 70-х годов постройки, которые за последние полтора-два года подешевели на 20-25%. Предложение такого формата жилья по столь низким ценам на первичном рынке сейчас не найти.
