Закон о «дачной амнистии», который вступил в силу с 2006 года и не требовал для совершения сделок с земельными участками наличия данных об их точных границах в государственном кадастре недвижимости, оказал значительное влияние на загородный рынок. Упрощенная процедура регистрации прав и отсутствие обязанности проводить межевание территории позволили собственникам земли расслабиться, и в итоге как минимум треть всех участков не была учтена. Однако с 1 января 2018 года кадастровой вольнице может наступить конец.
Воплощение «дорожной карты»
Как рассказали БН в Росреестре, в 2012 году Правительство РФ утвердило план мероприятий, который официально называется «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Эта «дорожная карта» предусматривает исключение с 2018 года положений, допускающих внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельных участков.
По данным Росреестра, в настоящее время Минэкономразвития России разрабатывает законопроект о внесении изменений в закон «О государственной регистрации недвижимости», который предусматривает реализацию данного мероприятия «дорожной карты» с 1 января 2018 года.
Иными словами, если запрет вступит в силу, то с нового года будет невозможно зарегистрировать право на земельный участок, не имеющий установленных границ либо границы которого пересекают границы другого участка. Это означает, что нельзя будет осуществлять куплю-продажу, дарение, регистрацию прав в порядке наследования, использовать участок в качестве залога и т. п.
Инвентаризация за счет владельца
Значительная часть земельных участков по всей России не имеет точно определенных границ. По данным Росреестра, в одной только Ленобласти из 1,3 млн земельных участков всех типов, зарегистрированных на начало 2017 года в Едином государственном реестре недвижимости, лишь 53% (681,4 тыс.) наделов имеют координатное описание границ.
По словам партнера юридической компании Orient Partners Ксении Казаковой, связано это с тем, что участки выделялись на местности, проходили кадастровый учет и регистрацию прав в разное время и по разным методикам. «Кроме того, в кадастре имеется множество ошибок, связанных как с неточностями измерений, так и с техническими ошибками при внесении данных», – говорит она.
Сейчас законодатель способствует тому, чтобы межевание земельных участков проводилось собственниками повсеместно на всей территории страны. При этом преследуются различные публично-правовые интересы, в том числе учет всех земельных ресурсов в стране для эффективного управления земельным фондом, рост поступлений в бюджет от земельного налога, а также упрощение процесса изъятия земли для государственных нужд. Проще говоря, данная норма позволяет осуществить инвентаризацию земельных участков за счет частных лиц.
Однако для владельцев дач и загородных домов это также несет ряд положительных моментов.
В частности, по словам партнера юридической фирмы «Борениус» Майи Петровой, плюсы межевания для собственника земельного участка заключаются прежде всего в понимании его границ, площади, а следовательно, определении его реальной стоимости. «Немаловажным аспектом является устранение вероятности конфликта с собственниками соседних участков по поводу границ, так как они точно закреплены в кадастре, что позволяет снизить риски при новом строительстве. Также снижаются риски и при покупке земли: учет помогает избежать случаев мошенничества, когда продают чужие территории, пользуясь отсутствием сведений об их точном местоположении», – объясняет она.
Что нужно сделать для межевания
Эксперты настоятельно рекомендуют не затягивать с установлением границ, так как времени привести все в порядок осталось меньше года.
Юрист департамента земельно-имущественных отношений HEADS Consulting Александра Елизарова указывает, что в первую очередь необходимо выяснить, какие именно документы изначально устанавливали границы. «Впоследствии они помогут кадастровому инженеру при составлении межевого плана. При отсутствии таких документов границами участка считаются границы, которые фактически существуют на местности 15 лет и более. Например, дорога либо какие-то природные объекты, скажем, река. Главное – возможность определить местоположение земельного участка», – говорит она.
Во-вторых, необходимо подтвердить права гражданина на землю. Как правило, она может принадлежать лицу либо на праве собственности, либо на праве постоянного бессрочного пользования. Отсутствие документов, подтверждающих права гражданина на участок, может явиться серьезным препятствием при уточнении границ. Наконец, нужно выяснить, нет ли наложения границ одного участка на другие. Если есть, то необходимо подавать исковое заявление об установлении границ в суд, прежде пройдя досудебное урегулирование.
В итоге кадастровый план может быть подготовлен как в формате электронного документа, так и на бумажном носителе. После этого заявление и документы подаются в Росреестр либо по почте, либо в интернете, либо можно физически передать их в одном из отделений Росреестра или через МФЦ. Срок постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав не должен превышать 10-12 дней.
«Вся процедура, включая кадастровые работы, занимает приблизительно два-три месяца, поэтому времени до вступления новых правил достаточно, но стоит учитывать, что ближе к концу 2017 года можно ожидать повышения цен на услуги по межеванию в связи с высокой загрузкой кадастровых инженеров», – подчеркивает Майя Петрова.
Что касается финансовой стороны вопроса, то вообще-то в 2014 году была законодательно урегулирована процедура проведения работ по уточнению границ земельных участков, организуемых муниципальными властями на своей территории. Такие работы должны проводиться кадастровыми инженерами по заказу органа местного самоуправления и за счет бюджета субъекта РФ или муниципального бюджета.
Однако, как отмечает Ксения Казакова, на практике комплексные кадастровые работы проводятся недостаточно быстро, и запрет на регистрацию сделок с земельными участками, границы которых не уточнены, призван стимулировать собственников урегулировать этот вопрос самостоятельно и за свой счет. Цена вопроса – 15-20 тыс. руб., если, конечно, вы не обладатель гигантского надела площадью более 1 га.
Земельная уловка
Развитие земельного законодательства в России в вопросе учета границ напоминает шахматную партию. «Дачная амнистия» была в каком-то смысле уловкой, чтобы большинство граждан заявили о своих правах на землю для целей уплаты налогов. Теперь же, спустя 12 лет, распорядиться земельным участком будет невозможно без проведения учета границ и дополнительных издержек со стороны собственников. О бесплатных работах по межеванию государство пока говорит неохотно, отмечает Майя Петрова. Однако, как считают юристы, в целом законопроект должен положительно повлиять на чистоту оборота земельных участков, поскольку позволит избегать конфликтов и споров с владельцами соседних участков по поводу границ, а также снизит риски, связанные с мошенничеством в отношении продаваемых участков.
