Представители Петербурга, Вологды, Череповца, Архангельска и Петрозаводска обсудили состояние рынка недвижимости и миграционные процессы, влияние на рынок законодательных инициатив, пути взаимодействия общественных объединений и агентств, в них входящих.
Худшее позади
Президент Северо-Западной палаты недвижимости и Череповецкой ассоциации риэлторов Юрий Румянцев рассказал, что на данный момент падение цен, продолжавшееся на рынке недвижимости Череповца три года, остановилось.
«Только за 2016 год цены снизились на 15-20%, а за три года падение составило около 40%, – говорит Юрий Румянцев. – Самый ходовой товар – однокомнатная квартира в хрущевке, до кризиса она стоила 1,5 млн руб., сейчас не более 1,1 млн».
Основная причина – снижение платежеспособного спроса. Череповец – классический моногород, а на «Северстали» ситуация непростая (и сокращения, и снижение зарплат). Число сделок, соответственно, упало в разы. Рынок держится за счет встречных сделок, ипотеки и материнского капитала. На первичном рынке новые проекты не запускаются, девелоперы достраивают старое.
Падение рынка коммерческой недвижимости тоже колоссальное: если несколько лет назад стоимость квадратного метра в центре города доходила до 100 тыс. руб., то теперь 40 тыс. – это предел. Весь город в баннерах «Продажа», «Аренда».
Представитель Вологды Аркадий Богданов рассказал о ситуации на рынке недвижимости областного центра. В частности, о том, что еще в первом полугодии прошлого года началось оживление, выросло примерно на 20% число сделок. Отложенный спрос, копившийся в течение кризисных лет, наконец выплеснулся на рынок. Естественно, этому способствовало снижение цен: денег, что до кризиса в Вологде хватало на покупку двухкомнатной квартиры на вторичке, теперь достаточно для приобретения трешки.
Позитивные признаки
Председатель правления Объединения риэлторов Архангельской области Василий Лыткин убежден, что в его регионе наметились положительные тенденции.
«Кризис, конечно, повлиял и на рынок недвижимости Архангельска, – констатирует Василий Лыткин. – В течение последних двух лет ценник на жилье опустился на 15-18%. Если бы не это снижение, рынок просто встал бы».
Но уже первые месяцы 2017 года показали, что падение цен прекратилось. Если не будет каких-то внешних отрицательных факторов, можно ожидать, что в этом году начнется небольшой, даже очень небольшой, рост.
По сравнению с докризисным временем число сделок на вторичном рынке уменьшилось примерно на 30%. Застройщики эту ситуацию предвидели и новых проектов не начинали.
Явным признаком оздоровления рынка является и тот факт, что начали покупать коммерческую недвижимость. До этого спрос на нее был близок к нулю. Сегодня люди почувствовали, что ниже уже некуда, что 40 тыс. руб. за кв. м в центре Архангельска – это и есть самое дно.
В Петрозаводске оптимизма еще больше. Председатель Ассоциации риэлторов Республики Карелия Людмила Топина говорит о том, что сегодня рынок Петрозаводска буквально оккупирован новостройками.
«Наверное, уже 50% сделок приходится на первичку, – считает она. – Людям нравится покупать современное жилье, ведь у нас ничего не строилось около 30 лет. А сейчас – сразу десять высотных жилых комплексов, в каждом из которых не один дом. Хотя не все высотные, есть проекты, например, где сносится лесной массив и на его месте возводится 30 пятиэтажек. Новостройки дают риэлторам работу, еще немного – расселение жителей в районе строительства нового железнодорожного моста».
На фоне массового жилищного строительства цены на вторичном рынке жилья заметно снизились. Лет пять назад однокомнатная квартира улучшенной планировки в хорошем месте стоила 1,8 млн руб., сегодня – максимум 1,6 млн. А в новостройке однушку без отделки можно купить за 1,45 млн, причем далеко не на начальной стадии строительства.
Добро пожаловать!
Вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Ольга Карпова отмечает, что в последнее время меняются миграционные потоки. Те же северяне кроме Петербурга все чаще рассматривают южные регионы или Центральную Россию, например Ярославль, в котором цены практически такие же, как в Архангельске и Северодвинске. В этих городах рынок, может быть, не очень активен, но цены на жилье довольно высокие. И разница с Петербургом стала меньше. Брежневки и хрущевки дешевеют везде, это общая тенденция, и момент для переезда сегодня с точки зрения ценовой конъюнктуры благоприятный.
«Жилищные проблемы и ситуация на рынке недвижимости в разных регионах на данный момент схожи. Всех волнует кадастровая стоимость и вытекающие из этого налоги – как при продаже, так и при владении недвижимостью», – говорит вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николай Лавров.
Продленный до бесконечности закон о бесплатной приватизации теперь, по его мнению, понятен. Владеть недвижимостью становится дорого. Тем более если кадастровая стоимость пересматривается раз в пять лет, а подразумевалась она как рыночная. Сегодня кадастровая оценка в большинстве регионов превышает рыночную стоимость.
«На сегодняшнем совещании, – говорит Николай Лавров, – лично мне было очень ценно узнать от местных профессионалов рынка недвижимости, какие проблемы царят на Северо-Западе России, с чем сталкиваются люди, которые собираются переехать оттуда в Санкт-Петербург».
«Такие совместные совещания, – уверена Ольга Карпова, – это в первую очередь обмен опытом. Нам всегда есть что обсудить с нашими партнерами».
Помоги себе сам
Помимо текущей ситуации на региональных рынках, в повестке дня собрания значились и такие вопросы, как саморегулирование риэлторской деятельности, законодательные инициативы в области этого самого регулирования. Плюс внешние вызовы в лице агрессивной тактики Сбербанка, собирающегося, по слухам, закрыть сетью своих филиалов весь риэлторский рынок услуг. А чего стоят псевдоагентства, занимающиеся популизмом в агентской среде под лозунгом «Хватит кормить агентства», предлагая агентам мифические 100% комиссионных и крышу над головой за абонентскую плату в символические 10 тыс. руб. в месяц.
О взаимоотношениях с сообществом нотариусов (в Петербурге, к счастью, таких проблем нет) тоже поговорили.
Вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Наиля Берестовая говорит: «Я бы хотела, чтобы риэлторская профессия получила наконец официальное признание. Пусть это будет лицензирование или какой-то другой способ законодательного регулирования нашей деятельности. И, конечно, хотелось бы, чтобы развивалась грамотность населения в сфере недвижимости. С подготовленным клиентом гораздо легче работать, и общественные организации должны уделять просвещению граждан больше внимания».
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, подводя итог трехчасовой дискуссии, отмечает прискорбный, в общем-то, факт, что многие «горячие точки» возникли не вчера. Нежелание самих руководителей агентств недвижимости вовлекать своих агентов в общественную жизнь сослужило плохую службу. Сегодня собственники пожинают плоды собственной политики.
«Хочется, чтобы руководители и владельцы риэлторских компаний больше работали со своими агентами, занимались их обучением, – говорит Дмитрий Щегельский. – Ведь та непростая ситуация, которая сложилась на рынке недвижимости, создана нами – самими собственниками бизнеса. За 25 лет риторика не изменилась, все говорят об одном и том же: рынок нецивилизованный, агенты делают левые сделки, все уводят друг у друга клиентов, процветают черные маклеры. Общественные объединения должны в корне пересмотреть смысл своего существования. Нужно разворачиваться лицом к агентам, а не фильтровать всю информацию на уровне руководства. С этим “крепостным правом” пора заканчивать. И с иллюзией, будто твои агенты живут в замкнутом пространстве и ничего не знают о том, что творится вокруг, тоже пора расстаться».
