Таунхаус – несколько индивидуальных домов (обычно – от 4 до 12; бывает и больше), имеющих общие стены и кровлю. Но у каждого домовладения собственный участок и отдельный вход.
Пик позади
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в начале года на рынке города и области в продаже находились 2,5 тыс. секций в 37 комплексах. Всего в этих проектах 6,2 тыс. секций, доля непроданных объектов – около 40%. За год количество проектов сократилось на 21,3%, число секций – на 9,3%. Реализация жилья в таунхаусах за год упала на 24,9%.
Причины спада понятны. Усилилась конкуренция со стороны малоэтажных проектов в пригородной зоне: по расчетам «Петербургской недвижимости», «квартирное» предложение там за последние четыре года увеличилось в разы – с 17,3 тыс. до 47,4 тыс. квартир. Конечно, основную массу новых проектов составляют типовые многоэтажки, но и малоэтажные комплексы тоже стали появляться чаще. Кроме того, в зону риска попали некогда очень популярные проекты таунхаусов на сельхозземлях. Еще один фактор риска: последние годы покупатели нередко наталкивались на проблемы с регистрацией собственности.
А с января 2017-го вступили в силу поправки в 214-ФЗ и некоторые другие акты, и теперь строить таунхаусы можно только в рамках нормативов для многоквартирных домов и только на участках, предназначенных именно под строительство сблокированных домов.
В результате за прошлый год девелоперы вывели на рынок всего два новых комплекса и две очереди в уже реализуемых проектах.
По мнению аналитиков, пик популярности этого формата пришелся на 2012 год. И с тех пор основные параметры существенно не меняются. Средняя площадь – от 100 до 110 кв. м (эксперименты с секциями в 37 кв. м на двух уровнях отнесем к эксцессам маркетинга). Сохраняется простая зависимость: чем больше секций, тем ниже класс. В целом можно констатировать: мода на таунхаусы прошла, этот сегмент занял свою рыночную нишу, и у такой недвижимости появился свой круг приверженцев.
Плодотворная дебютная идея
Чтобы понять, кто сегодня покупает таунхаусы, стоит посмотреть на обитателей успешных проектов. Один из первых комплексов такого типа был построен в Коломягах, на Новосельковской улице, 20 лет назад. Занимались проектом компания «Элита Девелопмент» и фирма «Падамс». Построили три десятка домиков площадью от 120 до 160 кв. м. Важный показатель: с 1998 года отсюда переехали всего три семьи. Значит, людей все устраивает.
Еще одна подробность – это единственный российский проект, которому New York Times посвятила целый разворот. «Левиттаун в Петербурге» называлась эта статья. Конечно, и времена были вполне романтические: разрядка, перестройка, перезагрузка. Но главное в другом: такой формат жизни американцам близок и понятен. Ну разве что на заднем дворике жарят не стейки, а немыслимые для англо-американского уха schaschlyky.
Владимир Любомиров был девелопером проекта и до сих пор живет в этом таунхаусе.
«Здесь покупали жилье преимущественно семьи с детьми. Было важно, что дом стоит на своей земле, без лестницы. При этом вокруг – город, и не нужно обеспечивать весьма непростую инфраструктуру, обязательную для загородного дома, – говорит Владимир Любомиров. – У нас большой закрытый двор, ни машин, ни собак. Зато много зелени и детей».
Еще один плюс: нет ни ТСЖ, ни управляющей компании. Поэтому содержание таунхауса обходится даже дешевле, чем обычной трехкомнатной квартиры. Какие-то общие вопросы соседи решают неформально: собрались, обсудили, скинулись, если нужно. Этот механизм может вызывать вопросы – но он работает.
Владимир Любомиров подчеркивает: таунхаус – не загородный, но именно городской формат. Компромисс между квартирой и домиком.
Неудачи в этом сегменте случаются, например, из-за неверно выбранной локации. В самом крупном (и самом известном) проекте такого типа «Кивеннапа-Север» в 2008 году секция продавалась за 1,4 млн руб. И сейчас она стоит примерно столько же. Вряд ли такую динамику можно называть удачей. Все-таки 70 км до Петербурга – далековато для постоянного жилья. Еще важны архитектурные решения: таунхаус не должен быть слишком узким. Ширина 6 метров – нормально, 4,5 метра – уже неудобно. Еще: поблизости не должно быть многоэтажных домов. Если с балкона неизвестный тебе гражданин ежедневно наблюдает жизнь твоей семьи (как это получилось в одном проекте на Васильевском) – о частной жизни лучше не заикаться.
Постпотребление
Социолог Татьяна Протасенко уже три года половину времени проводит в своем втором доме: у нее есть квартира на Васильевском и таунхаус в комплексе «Покровские горки» рядом с поселком Коммунар.
«Мы искали жилье большей площади, – рассказывает она. – Начинали с мечты о собственном домике: покупать вторую квартиру было как-то глупо. И в какой-то момент поняли, что нам нужен именно таунхаус. Я люблю одиночество в толпе: чтобы вокруг были люди и чтобы при этом никто не мешал. Объехали все пригороды, посмотрели практически все проекты. Остановились на предложении в Коммунаре…»
По ее словам, эта тенденция набирает силу по всему миру: у людей появляется необходимость жить на два дома, просто для смены обстановки и окружения. Под свой выбор она, разумеется, подводит научную базу.
«Принципы общества потребления постепенно сходят на нет. Это заметно: большие квартиры немодны, огромные пространства стали раздражать. А вот смена обстановки важна. Масса отдельных квартир плюс распространение интернета создают проблемы с социализацией детей. Вокруг либо все бедные, либо все богатые. Дети не знают, как живут другие. (Раньше задачи социализации решали коммуналки и дворы.) Это проблема… Поэтому, кстати, стали так популярны путешествия. Возможно, на наших глазах формируется “общество впечатлений”. Отчасти проблему мог бы решить развитый рынок съемного жилья – но до цивилизованной аренды мы пока еще не дожили», – считает Татьяна Протасенко.
Есть и эмоциональный подтекст. Жилье, которое она искала, оказалось похожим на Ноттинг Хилл. Был такой фильм в конце 90-х. Герой, владелец книжного магазинчика (в которого влюбляется Джулия Робертс), как раз и обитал в похожем «скворечнике», со множеством уголков и закоулков.
Сейчас у семьи Татьяны Протасенко 72 кв. м плюс обитаемая мансарда. В Коммунаре есть вся необходимая инфраструктура, ехать от Васильевского – час сорок пять минут. Машины нет, и это принципиальный вопрос. Зато маршрутка останавливается прямо напротив поселка.
Конечно, у этого формата есть определенные недостатки. Звукоизоляцию жилых комнат стоит усиливать – все-таки общие стенки. Кроме того, часть соседей стремится использовать придомовые сотки по максимуму, и на них появляются гаражи, баньки, какие-то пристройки. Общее впечатление, понятно, смазывается, но бороться с этим крайне сложно.
Плюсы и риски
Сейчас предложение таунхаусов достаточно разнообразно. В дорогом сегменте можно выделить проект «Небо» (застройщик – «Строительный трест»). Комплекс в Кузьмолово сдан, частично уже заселен. В продаже осталось пять секций, стоимость жилья начинается от 11 млн руб. В прошлом году ЖК «Небо» был признан лучшим по итогам областного конкурса.
В Курортном районе несколько попыток «приспособить» формат таунхаусов к элитному сегменту провалились; зато разумная попытка «ЦДС» сделать массовый и относительно недорогой продукт оказалась более успешной. В Репино завершается проект «Кантеле»: на участке в 13 га построены и сданы двух-трехэтажные корпуса, всего 246 секций размером от 118 до 240 кв. м. Проект реализуется с 2008 года, сейчас в продаже осталось 10 вариантов, от 8,3 до 13,5 млн руб.
На южном направлении можно выделить комплекс «Новые кварталы Петергофа» (УК «Теорема»). Здесь идет комплексная застройка: есть и малоэтажка, и индивидуальные коттеджи. В квартале таунхаусов первая очередь (два корпуса, 17 секций) сдана в конце 2016-го. Всего будет 73 секции трех типов (90, 120 и 150 кв. м), реализовано более 50%. Цены – от 6,6 до 10,5 млн руб. Придомовые участки – от 2 до 4 соток.
В эконом-сегменте можно назвать «Альпийскую деревню» (IMD Group) неподалеку от Мистолово. В первой очереди проекта строятся 25 таунхаусов (213 секций); более трети уже продано. Стоимость секции (вместе с участком) – от 3,6 млн до 5 млн руб. Самые дорогие варианты – более 100 кв. м, с эксплуатируемой кровлей.
Есть, конечно, и риски. Довольно много негативных отзывов о проектах «Кивеннапы». Но эта фирма все равно найдет своих покупателей – благодаря дешевизне. Несколько раз переносились сроки в ЖК «Традиция» (Щеглово, застройщик «Константа»). А вот застройщик ЖК Esenin Village, похоже, преодолел трудности: в нем осталось несколько свободных секций, но в продажу они пойдут только после сдачи в эксплуатацию, в мае-июне.
Полагаю, говорить о том, что формат таунхаусов стал привычным, можно будет тогда, когда русский язык выберет какой-то один вариант написания этого термина. Пока их четыре.
