Цены напрямую зависят от спроса и конъюнктуры. В 2017 году предпосылок для их роста или снижения на первичном рынке не наблюдается, считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
– По данным Росреестра, число заключенных договоров долевого участия в прошлом году увеличилось примерно на треть. Темпы продаж «Строительного треста» тоже в этом тренде?
– По отношению к 2015 году у нас продажи квартир выросли на 20%, так что мы вполне в тренде. Что же касается регистрации ДДУ, то мы, например, часть объектов продаем уже готовыми, и на них сразу регистрируется право собственности. Кроме того, замечу: в прошлом году ряд компаний перешли со схемы ЖСК на ДДУ, так что некое лукавство в цифрах, присущее статистике, имеется.
Тем не менее тенденция к увеличению продаж очевидна. В первую очередь это связано с эффектом от госпрограммы субсидирования ипотеки. У нас доля покупателей с ипотекой в среднем составляла 45%, а в декабре, когда объявили, что программа не будет продлена, было и 70%.
Вторым фактором я бы назвал стабильность цен. У покупателя было достаточно времени, чтобы делать осознанный выбор. Сделки в цепочках не разрушались, как это происходит в период колебания цен. Понятно, что значительная доля тех, кто приобретает квартиру в новостройке, идут на улучшение жилищных условий, для них сейчас благоприятный период.
– Теперь приведу уже данные аналитиков БН. В 2016 году объемы ввода жилья у вас немного сократились. Это было плановое снижение?
– Честно говоря, мы не гонимся за объемом. Плановый объем сдачи у нас в районе 100 тыс. кв. м. В 2016-м это было 85 тыс., в 2017-м – планируем 135 тыс. Кому интересно, пусть выводят среднее арифметическое.
– Ваши принципы всем известны: только кирпич и никаких студий. Апарт-отелей в вашем портфеле проектов раньше тоже не было, теперь появились. Почему?
– Мне не очень понятно предубеждение в отношении апарт-отелей. Изначально, возможно, было недоверие покупательской аудитории к этому формату, сейчас в мегаполисах, а уж тем более в курортных городах этот период уже прошел. Регистрация? В апарт-отеле можно получить временную регистрацию на пять лет.
Если мы говорим про курортные города, допустим, олимпийский Сочи, то изначально предполагалось, что там поселятся спортсмены, а потом эта недвижимость будет продаваться как курортная, в том числе для сдачи в аренду на сезон.
– Мы говорим все же о Петербурге. Чем обусловлен ваш выход в этот сегмент рынка?
– Апарт-отели на сегодняшний день делятся на два типа. Первый – гостиничные комплексы с единой управляющей компанией, которая помогает инвесторам-покупателям сдавать их собственность в аренду, предоставляет набор сервисных услуг. У этого формата большие перспективы, в идеале все покупатели, которые раньше приобретали квартиры с целью последующей их сдачи в аренду, сконцентрируются здесь. Особенно это актуально для проектов в центре города.
Второй тип – апартаменты, которые люди приобретают для собственного использования. Им важна локация, уровень сервиса, который может предоставить управляющая компания. Приведу в пример наш проект на Большой Зелениной. Бизнес-центр, фитнес-клуб, кафе, рестораны – все в одном месте. Хорошее решение для бизнесмена, который хочет в одном месте иметь офис и место жительства в рабочие дни. Тут же паркинг на 234 машиноместа, что для Петроградской стороны очень хороший показатель. И до наших же коттеджных поселков через ЗСД не больше получаса.
– Это вы говорили о МФЦ GRANI, продажи в котором открылись в январе 2017-го. Что еще выводите на рынок в этом году?
– В том же январе открыли продажи квартир в лоте 7-21 жилого комплекса «Капитал» – проекта комплексного освоения территории в Кудрово, где на сегодняшний день успешно введено в эксплуатацию уже более 240 тыс. кв. м жилой недвижимости. Планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – IV квартал 2019 года.
Лот 7-21 рассчитан на 69 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Объект состоит из девяти разновысотных секций: 18, 21 и 25 этажей, всего 1205 квартир. Здесь же будет реализован еще восьмой лот.
Скоро, в конце первого – начале второго квартала, пойдет в продажу шестой лот проекта NEWПИТЕР в поселке Новоселье. Разрешение на строительство получено в декабре прошлого года. Сейчас, как известно, надо получать дополнительное заключение о соответствии проектной документации от Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы, поэтому откроем продажи чуть позже.
– А второй апарт-отель на Петровском острове?
– Уже готовим презентацию, работы на объекте идут, вот-вот откроем продажи. Помимо апарт-отеля предусмотрен медицинский центр площадью 7 тыс. кв. м, ведем переговоры с крупными компаниями, интерес есть.
Надо отметить, что у Петровского острова в ближайшие пять-десять лет отличные перспективы затмить Крестовский. При этом будут преобладать уже поистине европейские форматы и жилья, и коммерческих объектов. Эволюция стремительная.
– Вернемся в Кудрово. Совсем недавно я был на встрече местных чиновников с жителями, которые приобрели там жилье лет пять назад и уже вкусили всех благ от жизни в развивающемся районе, где проблемы с детскими садами, почтой, полицией и прочим. Ваши сегодняшние покупатели застрахованы от этого хотя бы потому, что вселятся через пару лет в уже обжитой район?
– Основное преимущество наших покупателей в том, что согласованными действиями «Строительного треста» и «Отделстроя» была создана компания «Кудрово-Град», которая осуществляла строительство сетей, дорог, инженерных коммуникаций, школ (самая большая школа наша – на 1600 мест), детских садов и так далее. Все это в совокупности позволяет нам создавать объект, отличающийся в положительную сторону. Десять лет назад там было чистое поле, а сегодня целый микрорайон.
Конечно, если брать Кудрово целиком, какие-то проблемы в формирующемся, по сути, новом городе неизбежны.
Вот почему у нас в квартирографии нет квартир-студий? Потому что мы строим и продаем комфорт-класс, наша аудитория – платежеспособная, она формирует хороший спрос, в том числе на встроенные помещения, расположенные на первых этажах и предназначенные для коммерческого использования. И предложение там довольно разнообразное.
Студии приобретаются часто для сдачи в аренду. А цели арендодателя и собственника отличаются. И управляющая компания при большом числе сдаваемых квартир никогда не получит решения общего собрания о дополнительных расходах на благоустройство, поддержание фасадов в нарядном виде, содержание консьержей и прочее. То, что для проживающего собственника важно, для рантье – иногда пустой звук. Мы хотим, чтобы в наших домах люди жили долго и счастливо.
– Что касается социальной инфраструктуры – к «Строительному тресту» как раз претензий нет. Вот и вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин в интервью БН упомянул вашу компанию в числе тех, что наиболее конструктивно сотрудничает с областными властями.
– Так мы же сами прекрасно понимаем: красивая планировка – это далеко не все, что нужно сегодня нашему покупателю. Он рассматривает целую совокупность факторов, которые позволят ему комфортно жить в данном месте.
В Ленобласти нас привлекает возможность реализовывать проекты на большой территории, где мы можем создать ту среду обитания, которую считаем правильной. В Петербурге это гораздо сложнее уже в силу объективных причин: просто-напросто нет таких крупных земельных участков, и о масштабном комплексном освоении не может быть речи (в Новоселье вся территория правильного комплексного освоения – 500 га вместе с УК «Новоселье», «ИКЕА» и другими).
Еще десять лет назад КОТ – это просто несколько кварталов жилой застройки, в лучшем случае объединенных единой архитектурной концепцией. Сегодня это и жилье, и дороги, и социальная инфраструктура, и рабочие места, и развлечения.
– Что будет с ценами на рынке новостроек? Одни говорят, что они вырастут уже в первом квартале, другие – что к концу года. Каковы ваши планы?
– Затратная часть застройщиков растет, но цены зависят не столько от нее, сколько от спроса и конъюнктуры. С этой точки зрения я не вижу тенденций ни к повышению, ни к понижению. С 2014 года рынок живет в другой парадигме, в состоянии стабильности цен, и в этом я вижу положительный момент. Потребителю сегодня не нужно судорожно куда-то успеть, он может спокойно выбирать. А застройщики начинают соревноваться в качестве проектов.
– Хорошо. В завершение беседы поговорим о ваших загородных проектах. КП «Небо» уже практически закончен, «Озерный край» в разгаре. «Сад времени» в Петергофе – будет ли вторая очередь?
– На данный момент в КП «Сад времени» продано 34 из 85 домовладений, в КП «Озерный край» – 7 из 14 домовладений. В КП «Небо» в продаже остались 6 из 138 домовладений: пять сблокированного типа и один коттедж.
В линейке предложений нашей компании нет участков без подряда. Это позволяет сохранить общую архитектурную концепцию, поскольку все домовладения возводятся в единой стилистике, но с учетом индивидуальных пожеланий покупателей. Приобретение участка без подряда ведет к определенным рискам: практически невозможно предсказать, что за объекты будут построены по соседству, какой вид поселок приобретет в дальнейшем, сколько лет в комплексе продлится стройка и т. д.
В КП «Сад времени» соседний участок у нас в собственности, его планируем развивать после окончания строительства первой очереди, он рассчитан на 30 домовладений.
Досье БН
Сергей Владимирович Степанов
Родился в 1976 году в Пятигорске. Окончил математико-механический факультет Санкт-Петербургского государственного университета. На рынке недвижимости работает с 1997 года. С апреля 2009 года – директор по продажам компании «Строительный трест».
