Программа развития застроенных территорий действует с 2008 года, а первую хрущевку все никак не снесут. Почему так происходит, что с этим делать и каковы ближайшие планы компании, рассказал исполнительный директор «СПб Реновации» Андрей Репин.
– Андрей Владимирович, «СПб Реновация» – специфическая компания, не просто застройщик, который строит и продает. С 2008 года действует городская целевая программа развития застроенных территорий (РЗТ). На торгах вы получили 22 участка. Что на сегодняшний день расселено, что снесено?
– Городу было передано для нанимателей около 5 тыс. кв. м, это 83 квартиры. Расселены, за исключением одной семьи в одном доме и трех семей в другом, две хрущевки в Сосновой Поляне.
– Следовательно, ни одной не снесено?
– Панельных пятиэтажек – ни одной. Пока мы сносили только двухэтажные дома (от 12 до 16 квартир) 1937-39 годов постройки в Колпино. И, конечно, индивидуальные дома. О расселении собственников почему-то забывают, а мы их расселили намного больше, чем нанимателей, около 300 семей, почти 80 тыс. кв. м.
Город не закрыл приватизацию в кварталах, вошедших в программу. И число собственников там ежегодно увеличивается на 7-10%. Включен и спекулятивный механизм. Граждане приватизируют комнату в коммуналке, радостно ее продают – и там уже сидит инвестор и ждет, когда придет «СПб Реновация». Такая ситуация сложилась, например, на Уткином проспекте, где есть несколько инвесторов, которые целенаправленно выкупали у людей коммуналки и сегодня ждут, когда я предложу им за этот опт гораздо более высокую цену.
Ничего этого город словно не видит. Его интересует, сколько мы расселили нанимателей. А то, что на одного нанимателя мы расселяем двух собственников, – вроде как и не считается.
– Звучали цифры, что к 2019 году, когда истекает действующий срок программы РЗТ, она будет выполнена только на 10%. Вы подтверждаете эти данные?
– На 2017-2018 годы у нас в планах расселить еще 780 семей (84,5 тыс. кв. м). В результате, подтверждаю, программа будет реализована на 10%. Но и началась она по факту не в 2008-м, а после того, как в 2011-2012 годах были утверждены проекты планировки территорий (ППТ) и мы получили возможность проектировать и строить в кварталах.
– Вы ведь сегодня ведете работы, будь то стройка или расселение, только в семи кварталах: Сосновая Поляна 7-17, Колпино 10, Красный Кирпичник, Ржевка, Славянка, Новый Лиговский и Малая Охта. Что с остальными пятнадцатью?
– Все кварталы делятся на те, где можно работать, и те, куда невозможно зайти, потому что там нет стартового пятна – участка для строительства первого дома. Это серьезная проблема, потому что зайти мы не можем ровно в половину кварталов – 11 из 22. Без помощи города мы этого и не сделаем.
Существуют расчеты Жилищного комитета, согласно которым на реализацию всей программы требуется 300 млрд руб. бюджетных денег – чтобы привести в нормальное состояние эти 22 квартала, построить новое жилье и полностью снести хрущевскую застройку. У города таких денег сегодня просто нет.
– Значит, продление программы неминуемо? Это можно сделать только посредством обращения в суд?
– Нам городские власти прямо говорят: идите в суд и продлевайте.
– И вы туда пойдете?
– Мы уже и пошлину уплатили, и четыре заявления (у нас все кварталы разбиты на четыре договора) практически готовы. Сейчас проводим последние консультации с юристами Смольного. Важно подчеркнуть, что мы не ведем с городом борьбу, а реализуем наиболее надежный с юридической точки зрения механизм продления договоров. Иск формулируется следующим образом: мы просим продления программы на десять лет, как это предусмотрено Градкодексом.
– И что, за эти десять лет у города появятся 300 миллиардов?
– Эта сумма необходима, если город самостоятельно, без инвестора, занимается реализацией программы. Мы же предлагаем менее затратный вариант. По каждому из 11 проблемных кварталов для организации стартового пятна необходимо от одного до полутора миллиардов рублей. Это – только на расселение пяти-шести хрущевок. Их снос мы берем на себя. Более того, бюджетные средства, которые будут потрачены на расселение, мы готовы со временем вернуть.
При этом необязательно делать так, как мы предлагаем, сразу во всех кварталах, можно постепенно. Вот, например, Московский район – три квартала западнее Варшавской железной дороги, они тянутся один за другим. И мы, кстати, в ноябре прошлого года встречались с жителями, которые спрашивали: «Когда начнем?» Этот вопрос можно задавать инвестору, но нужно адресовать городу. Все-таки речь идет о городской программе, а не какой-то нашей частной инициативе.
– А почему все-таки суд? Почему нельзя просто взять и продлить программу?
– На мой взгляд, сложилось целое лобби чиновников и депутатов, которые считают программу тупиковой. При этом критика неконструктивна: все плохо. Но у меня вопрос: допустим, вы уберете «СПб Реновацию» из программы, а что будете делать дальше? Что предлагается взамен?
В Петербурге 100 хрущевских кварталов, 22 у нас, еще один – у компании «Воин-В». Хочется сказать: господа! предположим, мы что-то делаем не так, но есть еще 77 кварталов, возьмите хотя бы один из них и покажите мастер-класс, сами или с привлечением инвестора. Мы готовы учиться!
– Продление программы и ее корректировка – это ведь не одно и то же? Допустим, стартовые пятна разрешат размещать в соседнем квартале…
– Такого рода корректировки к программе РЗТ уже не будут иметь отношения. Мы вошли в программу, став победителем аукциона. Согласно действующему законодательству, условия аукциона менять нельзя. А вот срок реализации программы, по нашему мнению, не является существенным фактором, оказывающим влияние на формирование цены аукциона. Цена к сроку не привязана, и мы постараемся доказать это в суде.
– Как развивается ситуация с расселением хрущевки в рамках ЖК «Сандэй»? Учитывая, что недавно вы получили разрешение на строительство второй очереди, предполагаете, что в скором времени удастся решить проблему с упрямым последним собственником?
– История с семьей Ивановых близится к финишу. Квартира в новом доме напротив для них забронирована. Заседание межведомственной комиссии, на котором будет рассматриваться вопрос о признании дома аварийным (для этого есть все основания), состоится в ближайшее время. К сентябрю надеемся уже снести его и начать новое строительство.
Между прочим, для того чтобы успешно расселять, совсем необязательно признавать дома аварийными. И законодательная база для этого есть: статья 13 Закона Санкт-Петербурга «О жилищной политике» от 5 мая 2006 года № 221-32 предусматривает изъятие жилых помещений для государственных нужд для реализации целевых программ, как федеральных, так и городских. Закон есть, но он не применяется.
– Ваши планы на 2017 год: какие новые проекты выведете на рынок, какие очереди? И каков суммарный объем?
– Во-первых, на руках у нас имеется разрешение на строительство в 10-м квартале Колпино, 11-й участок, общая площадь квартир 15 тыс. кв. м. Этот объект будет выведен в продажу в начале второго квартала.
Во-вторых, это три участка во второй очереди «Славянки» (56 тыс. кв. м), документы в ГАСН для получения разрешения на строительство уже поданы.
В-третьих, получено согласование градостроительного облика поселка Песочный в Курортном районе. Это военно-морской городок, состояние домов жуткое. Надеюсь, реализация проекта «Песочный» стартует в сентябре. Первая очередь – это 75 тыс. «квадратов».
– Перейдем, с вашего позволения, к более общим вопросам. Итоги прошлого года на первичном рынке Петербурга впечатляют. Более 30% прироста числа сделок. Что это было?
– Собственное жилье все-таки относится к базовым человеческим ценностям, не будем об этом забывать. Существенную роль сыграла госпрограмма поддержки ипотеки при покупке строящегося жилья. Доля сделок с ипотекой по нашим объектам достигает 70%.
Второй момент: в Петербурге устойчивый спрос существует, он был даже и в самом кризисном 2008 году. Все-таки город остается одним из центров притяжения трудовой миграции.
И, конечно, нельзя не сказать о том, что все происходящее на рынке – за счет застройщиков. Мы вынуждены снижать цены или по крайней мере не повышать. Застройщики сегодня балансируют на уровне 7-8% нормы прибыли, а это очень маленькие деньги.
– Разве что по российским меркам…
– Чтобы построить многоквартирный дом, необходимо примерно два года. А если учесть подготовку градостроительной документации, договоренности с монополистами, то будет уже три года. Все говорят о рисках дольщиков, но почему-то никто не думает о рисках, которые несут застройщики.
Если мы посмотрим, что происходит с 214-ФЗ, то складывается впечатление, что государство просто нацелилось на то, чтобы уничтожить отрасль жилищного строительства как таковую. Страховка растет – за счет того, что страховых компаний стало меньше, ставка выросла почти в два раза. Теперь будет еще и компенсационный фонд. Зачем же я тогда страхую риски, если еще должен отчислять средства в фонд? И для чего этот фонд – чтобы честные участники рынка покрывали убытки, порожденные жуликами?
И вот я теряю здесь полтора процента прибыли, а там еще процент. А ведь стройматериалы не дешевеют – ни бетон, ни арматура. Транспортные расходы – то же самое. Про положение дел в сфере саморегулирования даже и говорить не хочется.
– Парадокс: все так плохо, а продажи растут.
– Растут, но за чей счет? В первую очередь за счет прибыли застройщиков. Мы сегодня не имеем достаточной маржи для развития. Рынок растет, а маржа сокращается. Продали мы, допустим, 150 тыс. кв. м. Раньше на этом заработали бы миллиард, а сейчас 300 миллионов. Это означает, что нет средств для финансирования новой стройки, для поддержки каких-то технологических вопросов и т. д.
А проблема отсечения недобросовестных игроков никак не решается. Жулики ведь идут не за большой маржой, а за «телом» денег, они не собираются ничего достраивать.
