С начала февраля в России вступили в силу новые правила проектирования инженерии в высотках. Минстрой планирует до конца года завершить работу над комплексом технических требований к таким зданиям. Речь идет о новостройках выше 75 метров – именно с этого уровня дома относят к высотным; обычно в них более 27 этажей.
Каждой высотке по вертолетной площадке
В текущем году для высоток пропишут все основные требования, что позволит ускорить процесс проектирования и согласования небоскребов. Большинство технических условий, которые описываются в этих документах, ни о чем не говорят обывателю. Но есть ряд пунктов, о которых стоит узнать. В частности, о том, что в домах выше 20 этажей должно быть не меньше четырех лифтов.
По всей видимости, в новых правилах появится обязательное требование обустраивать вертолетные площадки на крышах домов высотой более 75 метров. По крайней мере, такое условие содержится в документе, регламентирующем высотную застройку в Москве. Будет также ограничено расстояние от жилой высотки до ближайшей пожарной части. Оно не должно превышать двух километров.
СПРАВКА БН
Процесс сооружения высотных зданий в России регулируется двумя основными документами: СП «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» и «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003». В первом документе говорится о проектировании и строительстве (в том числе реконструкции и капитальном ремонте) общественных зданий высотой до 55 м. Во втором – о многоквартирных жилых домах высотой до 75 м.
Лимит на небоскребы
В нашем городе высотная застройка не исключена, однако изрядно ограничена. На высотное строительство в Петербурге влияют не столько своды правил, сколько наше законодательство – высотный регламент и Правила землепользования и застройки.
По мнению многих участников рынка, небоскребы украшают город, позволяют дополнить его облик современными элементами и эффективно использовать землю. И в определенных локациях, например по периметру города, они вполне уместны.
«Посмотрите на европейские мегаполисы – Лондон, Париж: там подобные здания возводят даже в центре, создают целые деловые районы, и они органично вписываются в облик старого города. Но в Петербурге другой тренд. В прошлом году мы снизили высотность всех своих проектов. Ранее мы возводили дома высотой до 27 этажей. Теперь же будем строить по 14-17 этажей в зависимости от локации», – отмечает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Для петербургских новостроек высота более 75 метров – это все же скорее исключение, чем правило.
Несколько таких объектов есть у компании «РосСтройИнвест», в том числе ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» в Рыбацком (высота 110 метров), ЖК «Князь Александр Невский» на проспекте Обуховской Обороны (124 метра). Высотка от «ЛенСпецСМУ» – ЖК «Богатырский» на одноименном проспекте – достигает 108 метров. Уступают им по «росту» недотягивающие до 100 метров жилые комплексы «Северная долина» (28 этажей) от «Главстроя-СПб»; 27-этажные «Gusi-Лебеди» от «КВС», «Новое Мурино» и «Дом на Караваевской улице» от «ЦДС»; 26-этажный «Атланта 2» от Setl City.
Дополнительные расходы
Для застройщиков увеличение высоты здания, с одной стороны, означает рост общей продаваемой жилой площади в новостройке.
«Плюсы высотного строительства для застройщика очевидны. Прежде всего, это экономическая выгода – больший выход площадей с квадратного метра земли. Также подобные проекты очень интересны с архитектурной точки зрения. Они дают больше возможностей создать интересный, необычный, запоминающийся проект», – отмечает Сергей Терентьев.
С другой стороны, небоскреб влечет дополнительные затраты, связанные с усложнением проекта.
«По мере повышения высотности появляется все больше позиций, по которым возникают дополнительные требования. Устройство дополнительных лифтов дорого обходится с точки зрения устанавливаемого оборудования. Кроме того, они занимают место, которое могло бы быть продаваемым. Дополнительные требования связаны с пожарными нормами, причем проекты с высотой строительства более 75 метров нужно согласовывать через Москву, что оказывается процессом долгим и затратным», – поясняет Екатерина Гуртовая.
Спрос ограничен
Нельзя сказать, что квартиры на высоте пользуются бешеным спросом. По подсчетам экспертов, лишь 10% покупателей предпочитают жить подальше от земли.
Именно открывающийся из окон вид больше всего привлекает покупателей. Видовые характеристики позволяют застройщикам повышать стоимость таких квартир по сравнению с остальными объектами комплекса на 10-15%, говорит Евгения Литвинова.
Екатерина Гуртовая полагает, что спрос на высотные муравейники ограничен, так как они создают не очень комфортную среду для проживания.
«Конечно, в проектах, состоящих только из 25-этажных домов, объективно может быть меньше и себестоимость, и цена продаж, но при этом окажется существенно ниже и уровень комфорта для жителей», – полагает она.
Действительно, эксперты из СПбГАСУ отмечают некоторые недостатки высотных объектов. Так, дети, живущие в таких домах на верхних этажах, могут выходить на улицу только вместе со взрослыми, ведь детям запрещается пользоваться лифтами без сопровождения старших. А для пожилых людей вредны перепады давления, которые создаются на верхних этажах и связаны с особенностями циркуляции воздуха внутри небоскребов.
Плоские фасады большой площади создают усиленные потоки воздуха, особенно если рядом стоят несколько высоких домов. Из-за этого даже в безветренную погоду вблизи небоскребов заметны сквозняки.
Да и с психологической точки зрения высотки не очень комфортны для их обитателей. Поэтому высотные проекты и далее останутся единичными, убеждены петербургские девелоперы.
Тем не менее они обязательно будут присутствовать на рынке, так как у таких квартир всегда есть свой покупатель. Спрос на такое жилье не исчезнет.
Справка БН
Некоторые требования, предлагаемые для включения в своды правил «Здания и комплексы высотные. Требования пожарной безопасности» и «Здания и комплексы высотные. Правила проектирования»
1. На прилегающей к жилому высотному зданию территории на расстоянии не далее 500 м следует предусматривать площадку для посадки пожарного вертолета с устройством ее дополнительного освещения на случай использования в темное время суток.
2. Расстояние от строящегося здания высотой свыше 75 м до 100 м до ближайшего пожарного депо следует предусматривать не более 2 км, а от здания высотой более 100 м – 1 км.
3. На крыше здания следует проектировать площадку для аварийно-спасательной кабины пожарного вертолета со специальным освещением.
Таблица 1
Требования к пассажирским лифтам в жилых домах в зависимости от высотности
| Этажность здания | Минимальное число лифтов | Грузоподъемность, кг | Скорость, м/с | Наибольшая поэтажная площадь квартир, кв. м |
|---|---|---|---|---|
| До 9 | 1 | 630 или 1000 | 1,0 | 600 |
| 10-12 | 2 | 400 630 или 1000 | 1,0 | 600 |
| 13-17 | 2 | 400 630 или 1000 | 1,0 | 450 |
| 18-19 | 2 | 400 630 или 1000 | 1,6 | 450 |
| 20-25 | 3 | 400 630 или 1000 630 или 1000 | 1,6 | 350 |
| 20-25 | 4 | 400 400 630 или 1000 630 или 1000 | 1,6 | 450 |
Таблица 2
Основные мероприятия по обеспечению противопожарной защиты жилой части высотных зданий*
|
| Здания высотой 75‑100 м | Здания высотой 100‑125 м | Здания высотой 125‑150 м |
|---|---|---|---|
| Степень огнестойкости | I | Особая | Особая |
| Площадь этажа пожарного отсека, кв. м | Не более 2400 | Не более 2400 | Не более 2400 |
| Количество лестничных клеток в секции | Не менее 2 Н1 + Н2 | Не менее 2 Н1 + Н2 | Не менее 2 только Н1 |
| Автоматическая пожарная сигнализация | Адресная: комнаты, прихожие квартир, коридоры, холлы | Адресно-аналоговая: комнаты, прихожие квартир, коридоры, холлы | Адресно-аналоговая: комнаты, прихожие квартир, коридоры, холлы |
| Автоматическое пожаротушение | Над входами в квартиры | Над входами в квартиры | Над входами в квартиры |
| Пожарные краны в квартирах | В санузлах, ванных, коридорах | В санузлах, ванных, коридорах | В санузлах, ванных, коридорах |
| Количество пожарных лифтов | Все | Все | Все |
| Противопожарные двери | EI 60 | EI 60 | EI 60 |
| Площадка на кровле для спасательной кабины пожарного вертолета | + | + | + |
| Система оповещения о пожаре | Не ниже 3 типа по НПБ 104-95 + видеонаблюдение | Не ниже 3 типа по НПБ 104-95 + видеонаблюдение | Не ниже 3 типа по НПБ 104-95 + видеонаблюдение |
| Первичные средства пожаротушения | + | + | + |
| Служба технической эксплуатации ППА | Диспетчерская, пост специальной технической службы | Диспетчерская, пост специальной технической службы | Диспетчерская, пост специальной технической службы |
