Из банковских договоров исчезли скидки по процентным ставкам при получении ипотечного кредита на минимальный срок. Тем не менее смысл брать заем всего на два-три года остался. Зачастую это выгоднее, чем гасить заранее «длинную» ипотеку.
Времени в обрез
После новогодних каникул, когда стала неактуальной тема продления госсубсидирования ипотеки, профильные СМИ «подняли на перо» новость о росте среднего срока жилищного займа. Поводом для этого стал доклад Национального бюро кредитных историй: опираясь на данные от обслуживаемых банков, его эксперты сообщили, что за кризисный 2016 год средний срок выдаваемого в стране ипотечного займа подрос на 4,4 месяца – до 14,7 года
Впрочем, это не изменило общую психологическую установку большинства получателей кредитов.
Как рассказывает представитель филиала ВТБ 24 в СЗФО Иван Макаров, портрет типичного ипотечного заемщика за последние несколько лет изменился незначительно. Как правило, это житель Санкт-Петербурга в возрасте 33-35 лет с высшим образованием, имеющий доход более 60 тыс. руб. в месяц.
Кредит, как правило, оформляют сроком на 15 лет, однако стараются погасить его в течение семи-восьми лет.
Стремление заемщиков погасить ипотеку досрочно отмечает и глава петербургского филиала «ДельтаКредит» Ирина Илясова. По ее словам, в Петербурге средний срок, на который берется жилищный заем, несколько ниже, чем в целом по стране: 14,9 против 16,1 года. Но средний срок гашения – те же семь лет.
Кстати, в банке по итогам минувшего года собрали рекорды по разным ракурсам ипотечного кредитования: минимальный и максимальный размеры кредита, самый молодой заемщик – и, в частности, самый быстрый срок погашения. Оказалось, он составил шесть месяцев. При этом заемщик брал ипотеку на 11 лет и 2 месяца. «Таким образом, он расплатился с банком в 22,3 раза быстрее, чем планировал изначально», – резюмируют в банке.
Время – деньги
Такое поведение характерно для россиян уже не менее десятилетия. Большинство жилищных кредитов гасится досрочно, независимо от макроэкономической ситуации в стране.
Например, «НДВ-Недвижимость» провела опрос среди своих клиентов, оформляющих ипотечную сделку. Выяснилось, что половина заемщиков настроены на досрочное погашение и ради этого планируют отказаться от всяческих удовольствий, включая туристические поездки и покупку гаджетов.
Несколько лет назад подобное поведение выглядело не совсем логичным. Спешить с выплатой долга было бессмысленно, поскольку его сокращала высокая инфляция.
Так, по словам директора Департамента денежно-кредитной политики Банка России Игоря Дмитриева, уровень инфляции в 6-10% уменьшает вдвое сбережения россиян за 7-13 лет. То же самое происходит и с долговым бременем. И зачастую целесообразней было разместить свободные средства, например, на депозите, доходность которого перекрывала ипотечные проценты.
Сейчас ставки по рублевым депозитам (8-9%) заметно ниже ипотечных ставок (12-14%). Если на руках появляется лишняя сумма, откладывать гашение займа себе дороже. «Уровень 4%, который мы заявляем как цель, уменьшает сбережения наполовину примерно за 17 лет», – предупреждает Игорь Дмитриев.
Но все равно есть несколько моментов, которые настроенному на досрочное погашение потенциальному заемщику не помешает учитывать заранее.
Ваше время истекло
Известно, что соискатели обычно подают заявки не в один, а несколько банков сразу. Ипотечные брокеры рекомендуют остановиться на трех банках, но встречаются ситуации и с пятью одинаковыми заявками. А уже по итогам заемщик выбирает будущего кредитора из одобривших.
При выборе, во-первых, рекомендуется смотреть не только на параметры ставок, но и на условия досрочного гашения. Как поясняет генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, часть банков, когда кредит гасится досрочно, уменьшают общий срок выплат. Часть – сокращает размер ежемесячного платежа.
Опыты с ипотечным калькулятором показывают, что при уменьшении срока суммарная переплата по кредиту оказывается ниже.
Банковские комиссии ушли в прошлое, но многие кредиторы сохраняют в договорах минимальный размер оплаты. И не принимают досрочные выплаты ниже этого порога.
Во-вторых, при досрочном погашении можно вернуть часть денег, выплаченных по страховке. Правда, страховые компании в принципе не любят расставаться с ранее полученными средствами, и судебные разбирательства при этом нередки.
В-третьих, не следует слушать советчиков, бравших ипотеку несколько лет назад. Ситуация с тех пор изменилась. Ранее у игроков ипотечного рынка при минимальном сроке (три-пять лет) по процентной ставке полагалась скидка в 1,0-1,5 процентного пункта. Теперь эта «льгота» исчезла из прайсов.
Тем не менее смысл брать кредит на самый короткий срок (см. таблицу) сохраняется. Как поясняет глава брокерской компании «Класс!» Алексей Казарин, при «краткосрочной» ипотеке доля платежей за пользование кредитом будет заметно ниже.
«Если некто при одинаковых условиях возьмет ипотеку на пятнадцать лет, а кто-то другой – на три года, и оба досрочно погасят кредит через два года, то первый заемщик за это время заплатит банку заметно больше второго», – уточняет эксперт.
Но следует проявлять разумную осторожность. Например, если заемщик собирается погасить кредит за счет продажи старой квартиры, будет разумным добавить год-другой к дате планируемой сделки, на этот срок и брать кредит. Ведь на рынке вторичной недвижимости царит застой, сроки экспозиции сильно выросли. И, как подсказывает президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко, обычно денег от продажи квартиры даже в новой вторичке не хватает, чтобы переехать в новостройку в удачной локации внутри городской черты.
Минимальные сроки жилищного кредитования у лидеров ипотечного рынка в Санкт-Петербурге
| Банк | Минимальный срок ипотечного кредитования |
|---|---|
| Сбербанк | 12 месяцев |
| ВТБ 24 | 5 лет |
| Россельхозбанк | Любой срок |
| ДельтаКредит | 6 лет |
| Газпромбанк | 12 месяцев |
