Сокращение объема предложения и меньшие темпы снижения объема спроса приведут к тому, что после 2020 года цены на жилье начнут подниматься, считает ведущий аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, оправдал ли минувший 2016 год ваши ожидания?
– Если говорить о Москве, где я непосредственно занимаюсь моделированием и расчетным прогнозированием, то цены и на первичном, и на вторичном рынке шли строго по прогнозу. В этом плане 2016 год мои ожидания оправдал. В Москве цены снижались, в отличие от Санкт-Петербурга, где они даже начали немного расти.
Что касается других показателей рынка, в частности объема поглощения, не все пошло так, как я прогнозировал. Я, конечно, планировал рост продаж по сравнению с провальным 2015 годом, но не до такой же степени… Объем продаж вырос намного больше, чем можно было предполагать.
– В Петербурге хорошая положительная динамика по числу сделок наблюдалась не только на рынке новостроек, но и на вторичке. Отсюда вопрос: не является ли это началом послекризисного восстановления рынка недвижимости?
– Почему это происходит, я объясняю следующим образом. Во-первых, начиная со II квартала 2016-го волатильность курса доллара и других макроэкономических показателей резко уменьшилась, а это объективный фактор, который сильно влияет на всех. Во-вторых, под действием этого объективного фактора меняется субъективный фактор, связанный со склонностью населения к сбережению или расходованию своих накоплений. Как только все привыкают к новым реалиям, отложенный спрос выходит на рынок.
Оказалось, что накоплений у граждан достаточно много, тем более что они не расходовались в 2015 году. И вот мы получили в 2016-м резкий рост продаж.
Означает ли это, что началось посткризисное восстановление рынка? И да, и нет. Да – потому, что спрос увеличился. Нет – потому, что он еще ниже предложения, по крайней мере в Москве. Накопилось большое количество непроданных квартир – как в новостройках, так и на вторичке, что отражается в базах данных риэлторских компаний.
В течение двух-трех лет не стоит ожидать превышения спроса над предложением, значит, не будет и роста цен.
– Роста цен вроде бы никто уже давно и не ждет.
– Да, но задача аналитика – понять, почему его не будет, если сейчас возрос спрос и покупают квартиры. А не вырастут цены именно потому, что объем спроса по-прежнему ниже объема предложения.
Что дальше? Предложение на первичном рынке будет снижаться. В Москве уже снижается. Доходность девелопмента в жилищном строительстве падает, некоторые застройщики уходят с рынка. Новых объектов не появляется, старые плохо продаются, и тормозится возврат инвестиций, вплоть до банкротства застройщиков. И уже в 2015 году объем строительства (не ввода в эксплуатацию – а именно строительства) в Москве уменьшился. Рекордные объемы остались в прошлом, ввод держался за счет задела, через два-три года упадет и он. Таким образом, объем предложения постепенно будет снижаться.
При прочих равных, как говорят, сокращение объема предложения и меньшие темпы снижения объема спроса (о макроэкономике поговорим отдельно) приведут к тому, что в 2020 году спрос превысит предложение и цены пойдут вверх.
Инфографика (6 слайдов)
– Но это ведь не универсальный прогноз на всю Россию?
– Нет, конечно. Например, по Москве сегодня получается, что средняя доходность проектов на первичном рынке жилья минус 5%. Это значит, что есть проекты с доходностью плюс 15%, а есть – минус 20%. Разброс очень большой. Одни успешны и не имеют проблем с продажами, другие замораживают проекты.
– Вы сказали: макроэкономика. И пообещали разъяснить, что может измениться в базовом прогнозе.
– И Минэкономразвития, и другие отечественные аналитические команды, и даже западные агентства говорят о том, что в России заканчивается период спада в экономике и уже в 2017-м будет небольшой рост. В минувшем году, как мы знаем, российская экономика была еще в небольшом минусе (0,6%), в 2017-м ожидается небольшой плюс. Но и это пока еще нельзя будет назвать ростом, это продолжение стагнации. Дальше рост экономики должен перейти в рост доходов населения, без которого на рынке жилья ничего не улучшится. Но роста доходов населения нам пока никто четко не обещает. Говорят только об увеличении зарплат бюджетников, а это не совсем то же самое.
Пока же реальные доходы населения снижаются. Более того, в предыдущие годы высокая инфляция маскировала это снижение. В 2016-м инфляция составила 5,4%, а в 2017-м, говорят, будет и вовсе 4%. На этом фоне даже 2-3% роста номинальных доходов граждан нельзя считать стимулом для расходования сбережений на приобретение недвижимости.
– При этом ведь появится и другой стимул – в виде снижения ипотечных ставок?
– Да, ипотека и сейчас серьезно поддерживала, особенно в новостройках, наш рынок. И при дальнейшем снижении ставок должна бы поддерживать еще больше. Но низкие доходы населения не способствуют увеличению интереса к ипотеке. Хотя число ипотечных кредитов пока еще растет – по-прежнему рекордные объемы. И господдержка на первичке сказалась, но и банки постарались – они ведь уменьшают размер первоначального взноса, что выглядит сегодня очень рискованной стратегией. Как-то быстро забывают о том, с чего начался кризис 2008 года. В общем, «научены горьким опытом» – это явно не про наших банкиров. Надеюсь, что власти научены. И если АИЖК еще ратует за увеличение объемов ипотеки, то уже Минстрой говорит, что с этим надо быть осторожными. Отрадно, что есть понимание: нельзя втягивать в ипотеку бедные слои населения.
Вообще, надо сказать, наряду с негативом, о котором мы много говорим, есть и позитивные сигналы. Все-таки команда Кудрина по поручению президента ищет новые методы стимулирования экономики. И они утверждают, что есть рычаги, благодаря которым российская экономика уже в 2019-2020 годах достигнет четырехпроцентного роста, а может и превзойдет среднемировой уровень, который сегодня составляет 5% в год.
С другой стороны, в 2018 году заканчивается президентский электоральный цикл. И у меня есть большое подозрение, что социальные обязательства перед гражданами потеряют свою остроту, начнутся такие вещи, как повышение пенсионного возраста и прочие непопулярные меры. Чтобы ускорить экономический рост, нужны инвестиции. А раз денег нет, то можно решить эту проблему только за счет населения.
Таким образом, до 2020 года я не прогнозирую серьезного роста цен на рынке недвижимости.
– А каков ваш прогноз на 2017 год?
– Если вы хотите прогноза по Санкт-Петербургу, все очень просто: посмотрите, что происходило в Москве в 2016 году (я об этом довольно подробно рассказал), и вы поймете, что будет с петербургским рынком недвижимости в 2017-м.
И цены, и объем продаж станут пока снижаться – на 3-5% в год. Как это уже происходит в Москве, которая в ценовом рейтинге темпов снижения цен в минувшем году оказалась в середине списка регионов.
Досье БН
Геннадий Моисеевич Стерник
Управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг», председатель комитета Московской ассоциации риэлторов по аналитике и консалтингу, член комиссии «Деловой России» по сертификации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук.
