 |
Средние цены предложения на вторичке в 2016 году показали символический рост. Но практики рынка говорят об увеличении размера скидок в результате торга. Так что цены реальных сделок скорее снизились или стоят на месте.
На фоне активности рынка новостроек старая добрая вторичка как будто потерялась. Господдержка по ипотеке – только на новые квартиры. Все маркетинговые новинки – тоже для новостроек.
Итоги 2015 года убеждали нас в том, что сталинки, хрущевки и брежневки, а также квартиры старого фонда больше никому не нужны: число сделок с недвижимостью категории «секонд-хенд» в Петербурге тогда сократилось больше чем на 20%. И казалось, что это долгоиграющий тренд.
Растет спрос на современное жилье
Однако объем предложения вторичного рынка жилья формируется не только «бабушкиными» квадратными метрами. Жилищный фонд Северной столицы за последнее десятилетие за счет строительного бума увеличился более чем на четверть. А если брать весь постсоветский период, то за 25 лет возведена треть жилого Петербурга! И это не считая ближайших окрестностей, формально расположенных в Ленинградской области.
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», ежемесячные колебания цен на вторичном рынке Санкт-Петербурга на протяжении 2016 года были разнонаправленными и незначительными. Небольшой рост явно обозначился только к концу года.
Цена предложения усредненного квадрат-
ного метра за 2016 год прибавила 3% и в декабре достигла отметки в 106 тыс. руб. (см. график 1).
График 1
Динамика средней цены предложения квартир в 2016 г., тыс. руб./кв. м
Самый дорогой тип жилья сегодня – это как раз новая вторичка. К ней большинство экспертов относит предложение квартир в домах, построенных в последние 10-15 лет. Именно новая вторичка выступила и в качестве локомотива спроса.
Общее мнение экспертов: спрос смещается в сторону более современного жилья. И если это не новостройка, значит, квартира в доме, построенном лет десять назад.
Итоговых данных по сделкам за весь год мы пока не имеем – их Росреестр публикует немного позже, но статистика за девять месяцев красноречива: 63,4 тыс. сделок купли-продажи и мены в 2016 году против 55,4 тыс. в провальном 2015-м.
Почти 15-процентный рост говорит о том, что вторичный рынок пережил самый печальный период и постепенно отыгрывает свое. Показателя 2014 года – 99 тыс. сделок – пока еще, скорее всего, не достигли, но с учетом оживления, начавшегося в августе (об этом говорят все риэлторы), приблизились вплотную.
цены движутся и не движутся
Возвращаясь к ценам, надо отметить, что менялись они неравномерно (см. таблицу 1).
Так, самый большой процент изменения (в пересчета на квадратный метр) был у двухкомнатных квартир в домах старого фонда с капитальным ремонтом (плюс 8%). На 6,7% подорожали трехкомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах.
При этом больше всего подешевели монолитные трешки (-6,5%) и однушки в старом фонде (-6,4%) и сталинках (-6,3%).
Таблица 1
Цена по типу дома и типу квартиры, руб./кв. м
| Тип дома | Студии и 1ккв | Изменение за год | 2ккв | Изменение за год | 3ккв | Изменение за год |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Кирпич | 106 923 | -0.8% | 106 923 | -0.8% | 106 923 | -0.8% |
| Кирпич/монолит | 118 039 | 5.7% | 118 039 | 5.7% | 118 039 | 5.7% |
| Монолит | 107 526 | -0.4% | 107 526 | -0.4% | 107 526 | -0.4% |
| Новая панель | 103 035 | 3.1% | 103 035 | 3.1% | 103 035 | 3.1% |
| Сталинские | 111 070 | -6.3% | 111 070 | -6.3% | 111 070 | -6.3% |
| Старая панель | 98 884 | -2.1% | 98 884 | -2.1% | 98 884 | -2.1% |
| Старый фонд | 118 736 | -6.4% | 118 736 | -6.4% | 118 736 | -6.4% |
| Старый фонд КР | 129 736 | 4.3% | 129 736 | 4.3% | 129 736 | 4.3% |
Структура предложения по типам квартир за год практически не изменилась.
Студии и однокомнатные по-прежнему занимают 32,1% На полпроцента, до 31,4%, снизилась доля двухкомнатных квартир.
Примерно на столько же (до 27,8%) увеличилось представительство трехкомнатных. По большому счету, все это в рамках статистической погрешности.
Цены на квартиры в Петербурге выросли на 3%По итогам ушедшего года средние цены как на первичном, так и на вторичном >>По типам домов тоже нет серьезных подвижек. Однако совокупная доля кирпичных и кирпично-монолитных домов подросла: год назад было 40,1%, теперь 43,2% . Четверть рынка – панельные дома старой постройки; около 10%, как и было, – новая панель.
По районам существенных изменений не видно (см. таблицу 2).
Легкое увеличение объемов предложения в Василеостровском районе и более заметное увеличение цен специалисты объясняют вводом центрального участка Западного скоростного диаметра. До открытия ЗСД было не продать либо не давали желаемую цену, так как ситуация с транспортом напоминала коллапс.
Таблица 2
Средние цены предложения по районам Санкт-Петербурга, руб./кв. м
| Район | Студии и 1ккв | Изменение за год | 2ккв | Изменение за год | 3ккв | Изменение за год |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Адмиралтейский | 131 705 | -0.1% | 114 875 | 5.6% | 108 954 | 2.8% |
| Василеостровский | 125 979 | -1.0% | 120 368 | 3.8% | 115 968 | 4.4% |
| Выборгский | 104 421 | -0.8% | 104 795 | 6.0% | 97 776 | 0.4% |
| Калининский | 102 764 | -0.9% | 92 865 | 0.0% | 87 860 | -4.3% |
| Кировский | 104 468 | 0.2% | 94 042 | -0.8% | 91 732 | 4.0% |
| Красногвардейский | 98 867 | -1.1% | 89 370 | 0.2% | 88 409 | 0.2% |
| Красносельский | 97 106 | 1.0% | 86 542 | -0.7% | 79 187 | -2.2% |
| Московский | 121 054 | 6.2% | 114 538 | 6.4% | 118 231 | 9.8% |
| Невский | 99 949 | -0.6% | 91 648 | 2.5% | 85 349 | 1.0% |
| Петроградский | 156 323 | 0.4% | 145 233 | 3.9% | 158 050 | 17.8% |
| Приморский | 111 283 | 2.3% | 108 919 | 5.2% | 101 609 | 0.7% |
| Фрунзенский | 107 891 | 0.0% | 93 784 | 1.7% | 90 571 | 1.8% |
| Центральный | 134 344 | 0.5% | 130 852 | 6.8% | 130 803 | 11.5% |
Наибольший ценовой прогресс – на Петроградке: трехкомнатные здесь прибавили за год целых 17,8%. Трешки в Центральном районе подорожали на 11,5%.
Уверенно поднялся в цене Московский район – однушки на 6,2%, двушки на 6,4%, трехкомнатные квартиры на 9,8%. В остальных районах ярко выраженных тенденций в плюс или минус нет.
Торг уместен
Нельзя не отметить еще один очевидный тренд минувшего года – увеличение размера дисконта. Заявленная в листинге цена предложения все больше отличается от той цены, по которой совершается сделка.
Размер дисконта разный, но большинство практиков рынка говорят о том, что в 2016 году он превысил 10% от стартовой цены, чего раньше не наблюдалось.
Ценовой застой на первичке компенсируется рекламными акциями, распродажами и прочими «черными пятницами».
Покупка квартиры на вторичке: когда торг уместен?На вопрос, вынесенный в заголовок, большинство риэлторов дружно отвечают: всегда. Оговариваясь, >>На вторичке минусовые ожидания покупателя, который сегодня правит бал на рынке (а если он с живыми деньгами, так и вовсе король), постепенно суммируются и увеличивают скидку при торге. Классический рынок покупателя, очевидно, ждет нас и в 2017 году.
