Правительство Ленобласти ужесточает требования к жилым комплексам по возведению сопутствующей инфраструктуры. При этом дольщики пострадать не должны. Об этом и многом другом рассказал БН вице-губернатор Михаил Москвин.
– В прошлом году в Ленобласти было введено 2,3 млн кв. м жилья, в основном на территориях, граничащих с Санкт-Петербургом. В этом году рекорд, судя по всему, будет перекрыт?
– За 11 месяцев этого года мы преодолели рубеж в 2 млн кв. м. На начало декабря к сдаче были готовы 200-500 тыс. кв. м. Окончательную цифру мы узнаем в январе, пока не могу сказать, кто введет свои дома и попадет в итоговую статистику. Можно предположить, что у нас будут приблизительно те же показатели, что и в 2015 году. Перед нами стоит задача, поставленная президентом: ввод одного квадратного метра жилья на одного жителя региона в год. В Ленинградской области проживает чуть более 1,8 млн человек. Мы этот план выполняем уже несколько лет подряд, и запасов хватит еще года на три минимум.
Говоря о такой статистике, не нужно забывать, что нам важнее не объемы ввода жилья, а нормальные условия для жизни людей. Можно, конечно, выжимать максимум по метрам, подгоняя застройщиков. Можно не просить их строить дороги и социальные объекты. Тогда все свои ресурсы они бросят на строительство жилых домов, и мы получим прекрасные отчетные показатели. Но ради чего?
Для нас важно не просто сдавать по два с лишним миллиона метров жилья, но и добиться того, чтобы одновременно вводились в эксплуатацию дороги, детские сады, школы, медицинские учреждения. К этому мы сейчас стремимся и этого хотим от застройщиков.
– Но для бизнеса застройщиков это ведь дополнительное обременение.
– Это, в первую очередь, необходимое условие при комплексном освоении территорий (КОТ), и в Градостроительном кодексе эта обязанность застройщиков, занимающихся КОТ, зафиксирована. Тех налогов, которые мы от застройщиков получаем, в любом случае не хватит для создания нормальной инфраструктуры, поэтому это их бремя, и моральное и юридическое, – они же создают новые жилые дома. С 1 января 2017 года в Градкодексе появляется новое понятие – комплексное устойчивое развитие территорий (КУРТ). И фактически последние изменения экономических условий, поправки в законы, в том числе 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, возлагают на них обязанности по комплексному строительству. Но мы должны работать с застройщиками как единая команда.
– Застройщики не ропщут?
– Конечно, некоторые ропщут. Ведь у всех разные цели. Дольщик заплатил за квартиру, возможно взяв ипотечный кредит, и ему нужно, чтобы дом был скорее построен и он смог вселиться. На этом этапе его еще не очень волнует социальная и дорожная инфраструктура. У застройщика свой интерес: ему надо извлекать прибыль, но есть при этом обязанность строить школы и детские сады – его это привлекает в меньшей степени. Но наша задача – думать на перспективу и развивать территорию в комплексе. Мы устанавливаем правила игры, иногда приходится условия взаимоотношений корректировать. Зачастую без жестких механизмов это невозможно.
– Совсем недавно, на Рождественском саммите, вы как раз рассказали о жестких мерах, которые будут применены к застройщикам в виде отзыва проекта планировки территории.
– Мы внимательно проанализировали ППТ в Буграх, у границы с Мурино, где застройщиками выступают две компании. Ни строить школу они не собираются, ни бульвар приводить в соответствие: дома придвинуты вплотную к красным линиям в нарушение всех норм. Мы предлагаем убрать из центра бульвара зеленую зону, чтобы сохранить продолжение четырехполосного движения из соседнего квартала, а зеленые насаждения разместить в границах их участков, но в другом месте, – таким образом соблюдаются нормативы по озеленению. Но застройщики нас не слышат, так что этот ППТ будет отменен.
– Кто еще в зоне риска?
– Недавно был проведен анализ нескольких ППТ Агалатовского сельского поселения. Их утверждала муниципальная власть в 2013-2014 годах, стройка по ним идет. Вроде бы низкоплотная малоэтажная застройка, вполне комфортное жилье. Но – медицинские учреждения отсутствуют полностью, общеобразовательные либо отсутствуют, либо под них запланирована недостаточная площадь земельного участка. Что мы делаем? Направляем предписание тому органу, который это утверждал, чтобы нарушения были устранены. Их можно устранить двумя путями: или отменить и разработать новые ППТ, или внести изменения в старые, в зависимости от серьезности ситуации. Например, во встроенно-пристроенном помещении необходимо предусмотреть кабинет врача общей практики. В каждом жилом комплексе есть коммерческие помещения – вот и выделите одно под медицину.
При этом подчеркну: в тех объектах, где уже идут продажи и есть дольщики, разрешения на строительство мы отменять не будем. Даже сроки введения в эксплуатацию не изменятся.
– Наверное, можно привести и положительные примеры, когда застройщики с пониманием относятся ко всем вашим инициативам и пожеланиям? Кого-то поругали, давайте кого-то и похвалим. В преддверии Нового года это будет вполне уместно.
– Наиболее конструктивны те, которые подписывают соглашения, строят дороги, соцобъекты. Могу назвать как минимум четыре компании: «ЦДС», Setl City, «Арсенал-Недвижимость», «Строительный трест». Они создают социальные объекты без отставания и во всех дорожных проектах активно участвуют.
– Дорожная инфраструктура в ближнем поясе по-прежнему серьезно отстает от жилищного строительства. Что было сделано в этом направлении в 2016 году? Когда ожидать кардинальных изменений на территориях массовой застройки?
– Первые заметные изменения произойдут летом 2017-го. Пробки, конечно, полностью не исчезнут, но нагрузка на дорожную сеть будет постепенно становиться более равномерной.
Территорий массовой жилой застройки у нас имеется четыре: Девяткино-Бугры-Мурино, Кудрово, Всеволожск и Колтуши. Во Всеволожском районе мы сегодня решаем задачи вчерашнего дня. Возьмем территорию Мурино. Из долгоиграющих планов у нас следующие: есть уже проект объездной дороги через западную часть Мурино (см. карту), сейчас проектируется продолжение Пискаревского проспекта. Ближайшая перспектива такова: к лету 2017-го мы должны открыть проезд под кольцевой автодорогой, привести в нормативное состояние технологический проезд снаружи КАД и Верхнюю улицу внутри КАД. Технологический проезд упирается в Шоссейную улицу – это региональная дорога, там мы сделаем регулируемый перекресток с одной полосой налево, другой направо, а также расширим все подъезды к нему. Таким образом мы уменьшим самую главную пробку в этом микрорайоне, которая часто доходит до станции метро «Девяткино». Проект уже практически готов, после нового года мы отправим его на госэкспертизу. А как сойдет снег – можно будет начинать работы, которые, надеюсь, к 1 июля будут завершены.
Карта
По Кудрово самое важное – мы убедили застройщиков, что внутри им нужно строить дороги самим. Все согласились, составлен график, каждый отрезок улично-дорожной сети закреплен за определенным застройщиком. К августу примерно на 90% строительство этой сети будет завершено, к этому времени администрация Заневского поселения завершит разработку и утвердит схему организации дорожного движения. И тогда цивилизация придет в Кудрово. Сегодня там нет даже дорожных знаков.
Понимаете, на каждой из территорий за годы «большой стройки» сложилась своя ситуация, зависящая от местных властей. Например, в Ломоносовском районе процесс протекал уже под руководством правительства Ленинградской области (когда полномочия от муниципалитетов перешли к нам), поэтому заранее были заложены все необходимые решения. Там развитие дорожной инфраструктуры отставать от строительства жилья не должно. Уже сейчас проектируется выезд с кольцевой автодороги в Аннинском сельском поселении. И, что особенно важно, там адекватно подходит к вопросу местная власть. К сожалению, мы этого не видим в Заневке, Мурино, Буграх, Всеволожске.
– А что с выездами из Кудрово?
– Санкт-Петербург не согласовывает нам проезд на улицу Дыбенко напрямую. Можно решить эту задачу через путепровод, но мы выбрали другой способ. Чуть севернее Кудрово проектируется новая развязка с кольцевой дорогой, и мы улично-дорожную сеть Кудрово замыкаем туда, чтобы можно было выехать на КАД. Работаем и с гипермаркетом «МЕГА», чтобы те обязательства в размере 700 млн руб., которые он взял на себя, реализовались в строительстве дополнительной развязки.
– Новое метро в Ленобласти – это по-прежнему отдаленная перспектива?
– На ситуацию со строительством метро мы никак воздействовать не можем, это все-таки полномочия Санкт-Петербурга. Со своей стороны в схеме территориального планирования у нас зарезервированы земельные участки в Кудрово и для наземного вестибюля, и для транспортно-пересадочного узла. Как только метро туда придет – мы готовы его принять. Но, повторюсь, собственник метрополитена – Санкт-Петербург, и мы повлиять не можем.
– Летом этого года заработала программа «Светофор», разделяющая всю территорию области на три зоны. Чего удалось добиться за истекшие полгода и какие корректировки ожидаются в связи с изменениями в федеральном законодательстве?
– Надо сказать, что инициативы губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко – «Социальные объекты в обмен на налоги», программа «Светофор» – шли чуть-чуть с опережением федерального законодательства. И очень приятно, что решения, принимаемые на уровне Ленобласти, потом реализуются на федеральном уровне.
Программа «Светофор» – это набор очень простых правил для комплексного освоения территорий в разных частях области с учетом урбанизации. Где ведется активное жилищное строительство – правила одни, где оно менее активно – другие, а там, где его нет, – правила третьи. В «зеленой» зоне социальные объекты мы строим сами. В «желтой» их возводит застройщик, но выкупаем сразу. В «красной» никакой остановки движения тоже нет, но соцобъекты мы выкупаем в рассрочку.
Что сейчас меняется в Градкодексе? Раньше требования к комплексному освоению территорий касались только участков, приобретенных у государства на торгах. Теперь эти нормы будут распространяться и на частные земли.
Изменения в 214-ФЗ позволят с 1 января 2017 года тратить деньги дольщиков на социальные объекты. Наша позиция такова: если застройщик строит соцобъекты не привлекая средств дольщиков, тогда включается программа «Светофор» и мы готовы выкупать эти объекты. Если же тратятся деньги дольщиков – выкуп уже невозможен, и мы рекомендуем в договорах долевого участия, заключаемых при продаже строящихся квартир, сразу прописывать, что часть средств пойдет на строительство социального объекта, который будет передан в муниципальную собственность.
– Из других изменений в 214-й закон отметим появление нового документа – заключения на соответствие проектной декларации этому самому закону. В Ленобласти такой документ с 1 января 2017 года будет выдавать Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы. Регламента получения этого заключения сегодня, за несколько дней до дедлайна, нет. Отсюда вопрос: не было ли в декабре всплеска желающих получить разрешение на строительство по старым правилам?
– Я не думаю, что возникнут какие-то серьезные проблемы с регламентом. Единственное, что отмечу, – если будут какие-то унифицированные требования, форма заключения, это облегчит нашу работу. А проверить двести с лишним пунктов каждой проектной декларации – это все-таки трудоемкий процесс.
Конечно, застройщики торопились согласовать свои проекты в декабре, мы это почувствовали. Но в большое количество разрешений это не вылилось. Сырые проекты получали отказ – вот и все. С 1 июля 2017-го вступают в силу требования к размеру уставного капитала застройщика в зависимости от объема возводимого жилья. И меня восхищает сообразительность наших предпринимателей, которые уже сейчас думают, как раздуть этот уставный капитал без денег. Те, у кого нет активов, двигаются в сторону эрзац-денег, акций, ценных бумаг, каких-то долей. Надеюсь, что лазеек в законодательстве они все-таки не найдут.
– Ваш прогноз на 2017 год: цены, спрос, объем ввода – основные показатели рынка строящегося жилья останутся неизменны? Какие ожидания?
– Относительно объемов ввода – даже если бы и хотели, остановить этот процесс мы не можем, будем только корректировать.
К сожалению, сами застройщики зачастую поддерживают спрос различными акциями, которые против них и играют. Они демпингуют до уровня себестоимости, а порой и ниже. То есть создают условия, невозможные для дальнейшего строительства: дольщика привлекли на рассрочку, часть денег получили, квартира за кем-то числится, но не факт, что этот дольщик сможет полностью выполнить свои обязательства.
И второй вопрос: будет ли достроен дом при таком подходе? Законодательство становится более строгим, и логика эта понятна. Из застройщиков должны остаться те, кто имеет возможность достроить дом независимо от финансового состояния дольщиков. Тогда и обманутых дольщиков не будет.
справка БН
Михаил Иванович Москвин
Работал на руководящих постах в строительных компаниях Ленинградской области. В 2004 году стал директором МУП «Единая служба заказчика» при администрации Всеволожского района. Курировал выполнение адресных программ по капитальному ремонту, реконструкции и строительству объектов образования, здравоохранения и инфраструктуры. Возглавлял МП «Всеволожское предприятие электрических сетей» и ОАО «Ленинградские областные тепловые системы». Был депутатом муниципального образования город Всеволожск двух созывов.
В ноябре 2012 года стал председателем комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
С февраля 2015 года – вице-губернатор Ленинградской области по строительству.
