Мы по сложившейся традиции попробуем вспомнить самые значительные события, происходившие на первичном рынке в уходящем году. Ретроспективу начнем с наиболее очевидного пункта…
Продление программы субсидирования ипотеки
У обывателя может возникнуть вопрос: если доходы населения падают уже не первый год, то каким образом в 2016 году вырос – и довольно ощутимо – спрос на жилье? Ответ прост: он активно подпитывался банковскими деньгами. Цифры красноречивы: если до 2014 года лишь 25-35% сделок проходило с использованием ипотеки, то в 2016-м – уже больше половины. В некоторых новостройках в залоге у банков находится до 80% (!) квартир.
Нельзя однозначно сказать, как в отдаленном будущем отразится на отрасли, да и на экономике в целом столь бурный рост закредитованности населения. Но с точки зрения дня сегодняшнего мартовское решение продлить госпрограмму субсидирования определенно оказало положительное влияние на рынок, позволив, в частности, остаться на плаву небольшим застройщикам.
В 2017 году госсубсидирование ипотеки, возможно, уже и не понадобится: правительству удалось сбить инфляцию до вполне приемлемых 5-6% за год, есть вероятность снижения Центробанком ключевой ставки уже в первой половине 2017 года до 9% (сейчас – 10%). В этих условиях банки смогут выдавать займы под 11-12% годовых сами, без помощи федеральной казны.
Изменения в 214-ФЗ
Новая версия главного закона, регулирующего долевое строительство, получит юридическую силу только в 2017 году (часть поправок заработает уже с 1 января, другая – с 1 июля), однако разработка его велась на протяжении всего 2016-го, и в ходе обсуждения документа копий было сломано немало.
Сформулируем суть изменений предельно емко: застройщикам станет работать труднее, но риски дольщиков должны уменьшиться. Впрочем, гладко, как известно, бывает только на бумаге, а вот подорожать жилье в результате нововведений может сразу же. Хотя мысль о том, что жилые комплексы стоимостью в миллиарды рублей не могут возводить компании с десятитысячным уставным капиталом, кажется весьма здравой.
Повысится контроль со стороны местных властей – застройщики вынуждены будут получать специальные сертификаты соответствия (в Петербурге их станет выдавать Комитет по строительству). На случай форс-мажора предусмотрен специальный фонд, куда девелоперы будут отчислять 1% от стоимости возведения дома.
Чтобы нововведения заработали в полную силу, потребуется пара лет, а в перспективе обманутые дольщики должны исчезнуть как класс. Правда, стоит добавить, что это уже не первая попытка решить проблему и предыдущие в полной мере с этим не справились.
Открытие ЗСД
Принято считать, что на стоимость и популярность новостроек, да и вообще всего жилищного фонда, из всей транспортной инфраструктуры напрямую может влиять только метро. Но Западный скоростной диаметр – особый случай, слишком уж грандиозный проект.
В декабре был открыт наиболее технически сложный центральный участок ЗСД, что самым непосредственным образом повлияло прежде всего на комфорт проживания на Васильевском острове, который теперь не будет отрезан от «большой земли» в период навигации.
И вслед за этим, по нашим прогнозам, активизируются девелоперы: строительство на намывных территориях до сих пор шло ни шатко ни валко, а сейчас интерес к новостройкам на намыве должен возрасти. Отчасти касается это и севера Кировского района – там строить можно за счет редевелопмента промзон. Некоторые эксперты и вовсе говорят о «кардинально изменившейся девелоперской карте города».
Московская экспансия
В 2016 году в Санкт-Петербург пришло как никогда много иногородних девелоперов, прежде всего московских. Экспансия началась еще в 2015-м, когда приступили к работе в нашем регионе ФСК «Лидер» и Glorax Development. В 2016 году к ним прибавились «Самолет Девелопмент», «Красная стрела», «Кортрос», архангельский «Аквилон-Инвест».
А самый крупный проект вывел на рынок непосредственно связанный с Московским индустриальным банком девелопер «ИнтерГрупп» – это ЖК «Две столицы» на территории бывшего мясокомбината «Самсон».
В будущем году в Петербурге начнет работать и еще один иностранный девелопер – казахстанский BI Group. Пока – в качестве генподрядчика, но со временем у него, несомненно, появятся и собственные проекты.
Есть и потери. Финский холдинг «Лемминкяйнен» отказался от реализации собственных проектов и полностью переключился на менее доходную, но одновременно и менее рискованную генподрядную деятельность. В частности, финны уже начали строить для «Балтийской жемчужины» новый жилой комплекс «Жемчужный берег».
Газпром приходит
В большей степени постепенное перемещение газового монополиста из просто столицы в столицу северную почувствовали на себе девелоперы, работающие на рынке коммерческой недвижимости. Еще бы: Газпром полностью арендовал сразу несколько бизнес-центров класса А, в том числе новую доминанту Московского проспекта – Fort Tower. Вакантных площадей в этом сегменте офисной недвижимости почти не осталось.
Сказался приход Газпрома в Санкт-Петербург и на рынке жилья премиального и бизнес-класса (и последствия будут заметны еще как минимум год-два). Во-первых, выросло количество сделок в очень узком сегменте сверхдорогого жилья, где квадратный метр стоит более полумиллиона рублей. Если раньше в городе фиксировалась одна такая сделка в год, то теперь – несколько за каждый квартал.
Но неверно думать, что работники газового монополиста – сплошь миллионеры. Абсолютное большинство из них берет льготную ипотеку, которую Газпромбанк выдает работникам головной компании и ее «дочек», и приобретает жилье бизнес-класса.
Отреагировали на это и сами девелоперы: только во второй половине 2016 года на рынок вышло более десятка новых проектов, в основном в Московском и Петроградском районах.
Принятие новых ПЗЗ
В июне Смольный наконец утвердил новые правила землепользования и застройки, которые кардинально меняют правила игры на строительном рынке. Высотный регламент ужесточили до базовой высоты 40 метров (12 этажей) для территории города за пределами исторического центра. Коэффициент плотности застройки понижен с 2,3 до 2,0. Кроме того, в новостройках теперь будет больше машиномест в открытых и подземных паркингах: по одному на каждые 70 кв. м жилья (до этого – 80 кв. м). 12,5% машиномест необходимо размещать на придомовых территориях.
Очередная запретительная мера Смольного фактически исключила появление жилых небоскребов в нашем городе и, очевидно, вызовет повышение себестоимости новых проектов. Но к этому городские девелоперы уже должны были привыкнуть: власти последовательно навешивают на строительный бизнес все новые обременения не первый год, и 2016-й из общей тенденции отнюдь не выбивался.
 | | |
| ЗАХОДИ |
