Ипотека является двигателем рынка жилой недвижимости, а также формирует значительный объем бизнеса банковского сектора. Жилищному кредитованию посвящено множество журналистских материалов. Однако конкретных статей-практикумов в информационном поле не так уж и много.
Поэтому мы решили разобрать на наглядном примере условия оформления ипотеки, получения налогового вычета при приобретении квартиры и выплаты процентов по кредиту, выяснить, каким требованиям должен соответствовать заемщик, на какие суммы он может рассчитывать. Иными словами, мы составили конкретный финансовый план с привлечением экспертов от крупнейших консалтинговых, юридических и финансовых организаций.
Условия задачи
Мужчина 28 лет, белая зарплата 100 тыс. руб., НДФЛ составляет 13 тыс. руб., есть 1,1 млн руб. накоплений для первого взноса. Женат, жена не работает, двое детей, есть материнский капитал в размере 453 тыс. руб. Хочет приобрести трехкомнатную квартиру с использованием ипотечного кредита, взятого на десять лет.
Выбираем новостройку
Наш герой после недолгих поисков обращается в компанию Setl Group. Здесь ему предлагают трехкомнатную квартиру в ЖК «GreenЛандия» у станции метро «Девяткино». Площадь квартиры – 84,2 кв. м, стоимость 5,5 млн руб., планировка – на рис. 1.
Рисунок 1
Плановый срок сдачи объекта – IV квартал 2017 года, срок передачи ключей по договору долевого участия (ДДУ) – сентябрь 2018 года, хотя застройщик планирует сделать это раньше, до июня 2018 года. В среднем процедура оформления права собственности на новостройки с момента передачи ключей занимает от одного до трех месяцев, как свидетельствуют эксперты.
Объект аккредитован несколькими банками, в том числе и Сбербанком.
Обращаемся за ипотечным кредитом
Наш заемщик решил отправиться в Сбербанк, являющийся крупнейшим игроком на рынке ипотеки в России и участвующим в программе ипотеки с господдержкой.
Вячеслав Лебедев, директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка, поясняет, что заемщику сначала следует заполнить заявление-анкету на кредит.
«Кроме того, ему необходимо представить документы, подтверждающие трудовую занятость и финансовое состояние (справку по форме банка или справку 2-НДФЛ за последние шесть месяцев), паспорт с отметкой о регистрации. После одобрения заявки банку нужны документы, подтверждающие наличие первоначального взноса, а также документы по кредитуемому жилому помещению», – перечисляет Вячеслав Лебедев.
По его словам, при заявленных параметрах наш заемщик может взять кредиты по нескольким программам (см. таблицу 1). При этом в расчеты включена страховка, отдельно за нее платить заемщику не требуется.
Таблица 1
Ипотечные программы Сбербанка
| Расчетные параметры кредита |
|
|
|
|---|---|---|---|
| Стоимость квартиры, руб. | 5 500 000 | 5 500 000 | 5 500 000 |
| Сумма кредита, руб. | 4 400 000 | 3 947 000 | 3 947 000 |
| Первоначальный взнос, руб. | 1 000 000 | 1 553 000 | 1 553 000 |
| Срок кредитования, месяцев | 120 | 120 | 120 |
| Платеж по кредиту, руб. | 60 361 | 55 493 | 56 627 |
| Ориентировочный размер всех платежей по кредиту, руб. | 7 243 000 | 6 659 160 | 6 795 240 |
| Ориентировочный размер переплаты по процентам, руб. | 2 843 000 | 2 712 163 | 2 848 358 |
Оформляем налоговый вычет
Налоговый кодекс РФ предоставляет право на налоговый вычет при приобретении квартиры. По словам Дианы Маклозян, руководителя правового департамента консалтинговой компании HEADS Consulting, максимальный размер имущественного налогового вычета при покупке недвижимости равняется 2 млн руб., сумма налога к возврату при этом составит 260 тыс. руб.
«Если квартира стоит 10 млн руб., то право на вычет возникает только в размере 2 млн руб. Также законодательством предусмотрено право на получение вычета в отношении процентов, уплаченных по ипотечному кредиту. Общая сумма вычетов по процентам не может превышать 3 млн руб. При этом, чтобы получить имущественный налоговый вычет, необходимо иметь доход, с которого удерживается и перечисляется в бюджет 13%», – перечисляет Диана Маклозян.
По подсчетам аналитика «АЛОР БРОКЕР» Сергея Королева, исходя из заданных параметров нашего заемщика, его зарплата в год составит 1,2 млн руб., значит, 156 тыс. руб. (13% подоходного налога) будет максимальная сумма на выплаты в год нашему герою.
«Вычетов у мужчины два. Основной – вычет при покупке квартиры: максимальный размер 2 млн руб., вернуть получится 13% от этой суммы – 260 тыс. руб., право на вычет возникает после получения акта приема-передачи по ДДУ, на материнский капитал не распространяется. Второй – вычет по ипотечным процентам: максимальный размер 3 млн руб., вернуть можно также 13% от этой суммы – 390 тыс. руб. Выплаты по ипотеке делятся на две составляющих: выплата основного долга и выплата кредитных процентов – вычет можно получить только по кредитным процентам, на сумму основного долга вычет не распространяется. Право на вычет возникает в момент возникновения права основного вычета, при этом, если ипотека оформлялась до акта приема-передачи, вычет на проценты по кредиту все равно можно получить. При условии что размер переплаты составляет 2,843 млн руб. (см. выше ипотечную программу 1), сумма основного вычета получится 260 тыс. руб., а сумма процентов по кредиту 369 590 руб., соответственно, полная сумма к вычету – 629 590 руб. Акт приема-передачи будет подписан ориентировочно в сентябре 2018 года, далее наш герой оформляет оба вычета и успешно получает в начале 2019 года 39 тыс. руб., на следующий год – 156 тыс. руб., и так каждый год (см. таблицу 2), пока он не выберет свой полный лимит по сумме вычетов 629 590 руб.», – поясняет Сергей Королев.
Таблица 2
Ежегодные выплаты по совокупному налоговому вычету (имущественный + проценты по ипотеке)
| Оформление | Оформление квартиры | Выплаты, руб. | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| - | - | 39 000 | 156 000 | 156 000 | 156 000 | 122 590 |
Стоит указать, что налоговый вычет можно получить как на основании налоговой декларации, так и через работодателя.
По словам Илоны Шатаевой, старшего менеджера по налогам российского подразделения PwC, получить вычет можно на основании налоговой декларации по форме 3-НДФЛ по окончании налогового периода. Налоговым периодом в данном случае является календарный год. В нашем примере это будет налоговая декларация за 2018 год, которая подается в 2019 году. Если вычет заявлен в декларации, то возврат денежных средств может занять от четырех до шести месяцев, учитывая срок камеральной налоговой проверки налоговой декларации и срок рассмотрения заявления на возврат излишне уплаченного налога.
Также это можно сделать через работодателя, при условии что право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет подтвердит налоговый орган. Работник по получении правоустанавливающего документа на квартиру обращается в налоговый орган по месту учета для подтверждения права на получение вычета. Как только соответствующее уведомление о подтверждении права получено от налоговых органов, работник подает работодателю письменное заявление о предоставлении ему вычета. В этом случае работодатель возвращает ему соответствующую сумму налога, удержанную с начала налогового периода, то есть календарного года, в котором было подано такое заявление. В обоих случаях пакет документов, который подается в налоговую инспекцию, одинаков, подчеркивают в PwC. Сам покупатель квартиры должен провести 183 календарных дня и более на территории России в течение календарного года, у него должны быть доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц в РФ; также необходимо, чтобы он не реализовывал свое право на подобный вычет в прошлом.
Для оформления вычета понадобятся следующие документы
1. Договор купли-продажи квартиры
2. Акт приема-передачи квартиры
3. Платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств за квартиру
Страхуем ипотечные риски
Получение кредита, тем более ипотечного, содержит значительные риски, так как никто не может быть уверен, что не потеряет работу или что состояние здоровья позволит ему осуществлять свои функции. Именно по этой причине потенциальный заемщик должен ответственно подойти к задаче.
Диана Маклозян говорит, что в случае, если заемщик не может исполнять свои обязательства по кредитному договору, неоднократно нарушает сроки выплат, банк имеет право потребовать досрочного погашения задолженности. Если заемщик этого не сделает, то банк может обратиться в суд, взыскать задолженность и обратить взыскания на предмет залога, который в рамках исполнительного производства будет продан с торгов. «Заемщику не поможет даже тот факт, что ипотечное жилье является для него единственным. По сути, твердых рекомендаций нет, любой долгосрочный кредит под залог недвижимого имущества несет очень высокие риски», – констатирует Диана Маклозян.
Впрочем, она советует застраховать приобретенное имущество и риск потери трудоспособности. Кроме того, существует постановление Правительства РФ от 20.04.2015 № 373 «Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала акционерного общества “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”». «В рамках действия этого постановления при потере работы и иных доходов можно подать заявление в суд на реструктуризацию долга, что включает в себя смену валюты кредита, изменение процентной ставки, также возможно единовременное прощение части суммы кредита», – делится Диана Маклозян.
В Сбербанке добавили, что при возникновении сложностей с погашением кредита клиенту следует обязательно обратиться в банк для урегулирования вопроса. Решение принимается в индивидуальном порядке. Банк может провести реструктуризацию задолженности, например, увеличив срок кредита, предоставив клиенту отсрочку в погашении основного долга.
Оформление ипотеки и получение налогового вычета с заданными в начале статьи условиями – это достаточно простая ситуация. На самом же деле их возникает огромное количество. Мы хотим узнать, какие вопросы, касающиеся разных аспектов сделок с недвижимостью, интересуют наших читателей. Присылайте конкретные примеры на адрес [email protected] с пометкой «кейс», и вместе со специалистами мы постараемся в них разобраться.
