О запуске собственных программ рефинансирования уже подумывают крупнейшие игроки ипотечного рынка.
В ожидании спроса на рефинансирование
Ситуация в сегменте рефинансирования (перекредитования) ипотечных кредитов за 2016 год заметно не изменилась.
«Я не знаю ни одного банка, у которого выдачи по такому кредиту составляли бы более 2% от портфеля, – рассказывает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка “Санкт-Петербург” Дмитрий Алексеев. – Клиенту, прошедшему процедуру одобрения, зачастую очень не хочется ее повторять».
«Это не значит, что мы не будем запускать подобный продукт, – уточняет представитель банка. – Но если запустим, это просто будет закрытие пробела в продуктовой линейке, а не охота на массовые клиентские потоки».
Нетрудно предположить, что похожие планы вынашивают и другие ведущие ипотечные банки – те, у кого подобных продуктов пока в линейке нет. Ведь в масштабах России и 2% – немало.
Так, по оценке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), общий объем выданной ипотеки за 2016 год составит 1,5 трлн руб. Таким образом, на продукты по перекредитованию приходится несколько менее 3 млрд руб. Для сравнения – на субсидирование процентной ставки государство за это время потратило 10,7 млрд руб.
Профессионалы на вопрос, при каких условиях перекредитование становится для заемщика целесообразным, обычно отвечают одинаково: когда процентные ставки в предлагаемых кредитах будут в среднем ниже на два процентных пункта.
Прежде всего, подсказывает глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, сегодня к услуге перекредитования обращаются те немногие россияне, кто брал кредиты в начале 2015 года. На фоне катастрофического падения курса рубля тогда (в конце января) на первичном рынке для кредита на 15 лет даже при подтверждении доходов справкой 2-НДФЛ средняя ставка составляла 20%.
Впрочем, уже имеет смысл прибегнуть к рефинансированию и гражданам, бравшим несубсидируемые кредиты летом 2015 года. Тогда средние ставки были выше 15,5%.
Уточним, ставки по рефинансированию сегодня начинаются с весьма заманчивых цифр (см. таблицу). Но зачастую это лишь маркетинговые хитрости, когда, например, называется ставка при первом взносе более 50% от стоимости объекта и крайне коротком сроке кредитования. В общем, нужно ориентироваться на средние ставки по несубсидируемой ипотеке (12,5-13,5%).
Между тем ряд моментов подсказывает, что в следующем году спрос на рефинансирование жилищных кредитов ощутимо вырастет.
Ставка – всему голова
Первая предпосылка для роста спроса на рефинансирование – намерение Центробанка продолжить снижение ключевой ставки в будущем году. Правда, руководитель ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции заявила, что снижение ставки более вероятно во втором, а не в первом квартале 2017 года.
Соответственно, аналитики связывают с этими шагами ожидания очередного витка снижения ипотечных ставок. И если даже шаг Центробанка по снижению составит всего лишь 0,5 п.п., в благоприятную для рефинансирования зону попадут граждане, бравшие ипотеку осенью и зимой 2015 года.
«Для поддержания экономической эффективности кредитования банки могут позволить себе выдачу ипотеки на уровне, на 1-1,5% превышающем ключевую ставку», – подсказывает директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Наиболее же оптимистическим можно считать прогноз аналитика ГК «Финам» Тимура Нигматуллина. «Учитывая прогнозы по снижению инфляции и ставки ЦБ РФ, ожидаю дальнейшего удешевления ипотеки в РФ в 2017 году до 8,5-9,5%», – говорит он. А это значит, что в очередь за рефинансированием встанут почти все выплачивающие сегодня ипотеку россияне.
Следует упомянуть обещание АИЖК, что средняя процентная ставка снизится на 1 п. п. за счет развития рынка ценных бумаг.
Интригу дополняет неожиданное заявление вице-премьера Дмитрия Козака в интервью телеканалу «Россия 24». Напомним, вице-премьер сообщил, что Правительство РФ не закроет программу госсубсидирования. Подробности пока неизвестны.
По пятам потребкредитования
Вторым фактором, позволяющим ожидать, что популярность рефинансирования ипотеки вырастет, оказывается один из трендов рынка потребкредитования. Именно здесь наблюдается настоящий бум рефинансирования с начала осени.
Как рассказал БН управляющий филиалом ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе, по итогам третьего квартала филиал выдал почти 1400 кредитов на рефинансирование потребкредитов других банков на общую сумму в 690 млн руб. Число заявок каждый месяц росло в разы.
Подобными успехами могут похвастаться и другие банки, запустившие похожие программы. При этом ипотечный рынок повторяет большинство сюжетов рынка потребкредитования – но с отставанием.
Есть и третий фактор – техническое совершенствование обслуживания заемщиков. Так, на днях Северо-Западный банк Сбербанка отрапортовал о первой сделке по электронной регистрации ДДУ без визита в Росреестр. На вторичном рынке сделки с электронной регистрацией прав собственности проводятся банком уже полгода.
Постепенно удаленное обслуживание осваивают и другие кредиторы. При этом в работе банков порядка 50% внутренних расходов идет на оплату персонала, еще 20% – на содержание офисов. Переход на удаленное обслуживание сулит значительную экономию.
Удаленное обслуживание заметно облегчает саму процедуру одобрения уже и с точки зрения заемщика. Как минимум – пропадает негатив, связанный с ожиданиями в очередях.
К рефинансированию надо подготовиться
Встречаются ситуации, когда банк «не отпускает» надежного плательщика и сам соглашается переписать договор в сторону либерализации условий. Но обычно полученными в одном банке деньгами досрочно гасится менее привлекательный по параметрам кредит, ранее взятый в другом банке.
Типичная процедура рефинансирования практически ничем не отличается от самого получения кредита: заявка с сопутствующим пакетом документов и справок – одобрение – сделка. Даже придется лишний раз приглашать оценщика для оценки объекта.
А на этапе одобрения могут вскрыться различные огрехи. Например, плательщик невольно допустил незначительную просрочку или недавно сменил работу.
«Главное – кредитная история и занятость, – подсказывает заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова. – Занятость должна быть стабильная, без резких скачков. Полагаю, ужесточаться требования не будут».
Уточним: ситуация со сменой работы неисправима. Априори придется ждать истечения испытательного срока и нескольких месяцев – у разных банков эти требования отличаются, но узнать их нетрудно, просто позвонив по контактному телефону. Секрета никто не делает.
А вот незначительную просрочку можно попробовать «исправить». Для этого специалисты рекомендуют регулярно брать займы в 5-10 тыс. руб. и оперативно гасить.
Начинать надо уже сейчас, чтобы успеть это проделать несколько раз до того, как наступит идеальный момент для перекредитования.
Ставки по рефинансированию в ведущих ипотечных банках на конец декабря 2016 года
| № в рейтинге* | Название банка | Объем выданных ипотечных кредитов, млн руб. | Количество выданных ипотечных кредитов | Ставка по рефинансированию |
|---|---|---|---|---|
| 4 | Дельта Кредит | 21 742 | 7 925 | от 11,50% |
| 5 | Газпромбанк | 20 409 | 9 023 | от 11,50% |
| 7 | Райффайзенбанк | 11 100 | 3 880 | от 10,90% |
| 10 | Абсолют Банк | 8 716 | 4 405 | от 11,50% |
| 14 | ХМБ Открытие | 5 397 | 2 166 | от 12,25% |
| 21 | Юникредит Банк | 2 286 | 961 | от 12,50% |
