Обычно при выборе жилья покупатель прежде всего обращает внимание на место расположения жилого комплекса и стоимость квадратного метра. Однако есть несколько не менее важных факторов, которые стоит учесть до покупки. Мы перечислим главные из них.
Инфраструктура: все ли включено
В составе крупных жилых массивов, предполагающих комплексное развитие территории, обычно предусматриваются все необходимые объекты социальной, транспортной, торговой, развлекательной и прочей инфраструктуры. Особенно важны для будущих жильцов социальные объекты: школы, детсады, поликлиники. Тем более если в семье есть или планируются дети.
Есть утвержденные петербургскими властями нормативы на этот счет (см. справку). (В Ленобласти действуют особые нормативы, о них поговорим более подробно в одной из следующих статей.) Так, в микрорайоне «Балтийская жемчужина», рассчитанном на проживание 30 тыс. человек, в общей сложности должно быть построено семь детсадов, четыре школы с бассейнами и поликлиника. Сейчас уже работают две школы и четыре детсада. В «Юнтолово» от «Главстроя-СПб» (около 70 тыс. жителей) будут построены 18 детских садов, 9 школ, детская и взрослая поликлиники, пожарная часть, отделение полиции, кинотеатр, бассейн, библиотека. В составе ЖК «Новоорловский» от «ЮИТ» запланировано открытие пяти детских садов, двух школ, магазинов, аптек, супермаркета, спортивно-досугового комплекса.
А вот жильцам менее масштабных проектов придется рассчитывать по большей части на имеющиеся поблизости детские сады, магазины, школы и поликлиники. Некоторые застройщики подробно указывают на сайтах своих проектов, какие именно объекты и в каком количестве находятся в ближайших жилых кварталах. Например, в радиусе 500 метров от ЖК «Тойве» (застройщик «ЮИТ», в комплексе 486 квартир) находится четыре школы и шесть детских садов. На сайте ЖК «Ландыши» (около 1520 квартир) от «ЛенСпецСМУ» приведена подробная карта, где указано, что в ближайшем окружении комплекса расположено десять детсадов, шесть общеобразовательных школ и лицеев, три учреждения здравоохранения.
Однако не всегда девелоперы так подробно рассказывают об инфраструктуре своих проектов. Поэтому, прежде чем принимать решение о покупке, стоит навести справки о том, какие объекты имеются рядом с будущим домом, какие должны быть построены, уточнить сроки их сдачи. Такую информацию можно найти, например, на сайтах районных администраций.
Важный нюанс: в Петербурге готовятся поправки Региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП) – этот документ определяет, сколько объектов социальной, транспортной и прочей инфраструктуры должно приходиться на тысячу жителей. Новый вариант РНГП должны были утвердить еще осенью 2016 года. Пока документ не подписан. Но нужно иметь в виду, что если его примут, то нормативы изменятся: например, на тысячу жителей новостроек будет приходиться не 120 мест в общеобразовательных школах, как сейчас, а 110 мест. В детских садах – не 55, как сейчас, а 62 места. С проектом документа можно ознакомиться на сайте правительства Петербурга.
Почем квартиры у метро
Когда речь идет о крупном проекте развития территории, то вряд ли стоит ожидать, что в пешеходной доступности (до 20 минут пешком) от своего будущего дома вы найдете станцию метро. Исключения бывают редко: покупателям квартир в «Северной долине» от «Главстроя-СПб» повезло – рядом станция «Парнас», а под боком у новоселов ЖК «Времена года» («Меридиан Девелопмент») – метро «Фрунзенская».
Но вот обитателям Кудрово, где возводят свои ЖК Setl City, «Мавис», «ЦДС» и другие компании, приходится добираться до нужной точки либо на собственном авто, либо сначала транспортом до метро «Улица Дыбенко».
Городские власти планируют протянуть метро к большинству строящихся жилых массивов, но планы эти долгосрочные и часто откладываются. Актуальный план открытия новых станций можно найти на сайте ГУП «Петербургский метрополитен». Известно, что в долгосрочной перспективе должны появиться станции метро около ЖК «Балтийская жемчужина», «Юнтолово», в районе Кудрово, на территории намыва на Васильевском острове и другие.
Но воспринимать указанные в планах даты их открытия как неизменные не стоит, особенно если они определены как «после 2025 года» – коррективы могут сдвинуть их на несколько лет. Поэтому если для вас принципиально добираться из дома до других частей города на общественном транспорте быстро, лучше ориентироваться на те новостройки, которые возводятся в пешей доступности от метро. Надо отметить, что они в среднем на 10-15% дороже, чем аналогичное жилье в удаленных кварталах.
В новостройке как на стройке
Часто покупатели упускают из виду, что после вручения им ключей строительство ЖК может и не закончиться. Если, конечно, это не последняя очередь в составе комплекса. Да и в этом случае застройщик может продолжать работы по возведению детских садов, коммерческой недвижимости и пр. Это означает, что несколько лет вселившимся в новую квартиру жильцам придется регулярно видеть из окон стройку, сталкиваться со строительной техникой и рабочими во дворе. Избежать этого невозможно, но некоторые покупатели оказываются к этому не готовы.
Например, строительство «Северной долины» идет уже семь лет и должно завершиться в 2017-м. В Кудрово с 2007 года возводится около полутора десятков жилых комплексов. И застройка будет продолжаться еще несколько лет.
Если перспектива созерцания стройки для вас критична, лучше обратить внимание на квартиры в уже сданных домах или в тех, строительство которых подходит к концу. Впрочем, надо отдавать себе отчет, что стоимость жилья там будет на 20-50% дороже, чем на начальной стадии строительства.
Для некоторых покупателей также важно, чтобы после вселения их как можно меньше беспокоил шум и строительный мусор от отделочных работ, которые ведут соседи в их доме. Тогда оптимально выбрать жилье в ЖК, где квартиры сдаются с отделкой. Многие новоселы переделывают двери, переклеивают обои и перестилают паркетную доску в таких квартирах. Но, по крайней мере, это будет происходить постепенно, а не сразу во всем доме. Некоторые застройщики сдают квартиры не только с отделкой, но и с кухонной мебелью. Скажем, ГК «КВС» в партнерстве с «Первой мебельной фабрикой» готовит к выводу на рынок квартиры с полностью оборудованной кухней. Разработано шесть вариантов кухонной мебели для квартир различной планировки – от студий до трехкомнатных. Аналогичные планы по меблировке у «ЛенСпецСМУ», Setl City, Legenda Intelligent Development и некоторых других застройщиков.
Другие новоселы, наоборот, сразу после получения ключей принимаются переделывать квартиру по своему вкусу. И тут их может ожидать сюрприз в виде несущих стен внутри квартиры. С такой проблемой часто сталкиваются покупатели, говорит Василий Селиванов, глава компании Legenda Intelligent Development. «Изменить планировку в такой ситуации крайне сложно. Поэтому мы делаем несущими только стены по периметру квартиры», – рассказывает он.
Так же поступают и многие другие застройщики. Например, ЗАО «Строительный трест». «При получении необходимых согласований будущие жильцы могут реализовать практически любую дизайнерскую идею: объединить несколько помещений, создать кухню-гостиную, большой совмещенный санузел и т. д. Все более востребованным становится объединение нескольких квартир в одну», – отмечает Сергей Степанов, директор по продажам «Строительного треста».
Случаи, когда покупатели забывают поинтересоваться деталями проекта, которые потом окажутся важными для них, нередки, признает Михаил Гущин. Поэтому задача менеджера по продаже – постараться вникнуть в ситуацию конкретного клиента при беседе с ним и обратить его внимание на те нюансы будущего жилья, о которых тот, возможно, сам не думал.
Нормативы по строительству объектов социальной инфраструктуры на тысячу жителей в Петербурге
| Вид объекта | Норматив |
|---|---|
| Детские сады | 55 мест с радиусом обслуживания 300 м |
| Школы | 120 мест с радиусом обслуживания 500 м |
| Поликлиники | 34,4 посещения на одну смену с радиусом обслуживания до 1 км |
| Стационары для взрослых и детей | 11 коек с транспортной доступностью до 60 минут |
| Скорая медицинская помощь (станции, подстанции, отделения) | 0,13 автомобиля с транспортной доступностью санитарного автомобиля до 15 минут |
| Плоскостные спортивные сооружения | 2000-2100 кв. м с радиусом обслуживания до 1 км |
| Спортивные залы | 400 кв. м с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут |
| Плавательные бассейны | 50-60 кв. м зеркала воды с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут |
| Театры | 7 зрительских мест с транспортной доступностью до 60 минут |
| Библиотеки | 0,06 единицы с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут |
| Культурно-досуговые учреждения | 16 мест с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут |
| Предприятия торговли | 1000-1100 кв. м торговой площади с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут |
| Предприятия общепита | 110-120 посадочных мест с пешеходно-транспортной доступностью до 30 минут |
| Кинотеатры | 8 мест с транспортной доступностью до 60 минут |
| Зеленые насаждения общего пользования | 16 кв. м на человека |
| | | |
| ЗАХОДИ |
