Не только квадратные метры
Покупателей квартир на первичном рынке интересует прежде всего цена «квадрата». Однако будущие новоселы все чаще спрашивают, во сколько обойдется эксплуатация жилья, которое они получат от застройщика.
«Люди хотят представлять примерную цену вопроса, но тарифы за время строительства могут измениться, издержки будут считаться каждой управляющей компанией отдельно», – говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев добавляет, что люди часто интересуются особенностями инженерных коммуникаций зданий, типами электросчетчиков, местом размещения индивидуального теплового пункта (ИТП), преимуществами используемой в доме разводки отопления и тем, как все это сказывается на тарифах. Но решение о покупке принимают все же исходя из стоимости самой квартиры.
А вот прежде чем приобрести машино-место в паркинге или кладовую, большинство клиентов выясняют размер эксплуатационных издержек в первую очередь, отмечает Алексей Бушуев.
Вопросы о стоимости эксплуатации особенно актуальны при приобретении загородного жилья, а также элитных объектов, в которых девелопер включает бассейны, сигарные и прочую дополнительную инфраструктуру, которая требует значительных затрат на обслуживание, поясняет генеральный директор управляющей компании «ЮИТ Сервис Санкт-Петербург» Алла Винник.
По мнению Алексея Бушуева, необходимость оплаты дополнительных опций, повышающих степень комфорта проживания, может стать причиной отказа от покупки квартиры, только если эти затраты будут в разы превышать привычный для клиента уровень. Обычно же такой комфорт обходится покупателям не намного дороже, чем средняя квартплата, а в некоторых случаях и вовсе не увеличивает расходы на эксплуатацию, уточняет он.
Кто устанавливает цены
Квартплата складывается из отчислений на жилищные (уборка, вывоз мусора, текущий ремонт и т.д.), коммунальные (водоснабжение, теплоснабжение и пр.) услуги, платы за капитальный ремонт – они регулируются государством. Это обязательные платежи. Собственники могут проголосовать на общем собрании за их увеличение. Но сделать меньше тех, что установлены государством, тарифы на эти услуги нельзя (см. справку).
В ежемесячный платеж также включаются дополнительные услуги, размер платежей за которые устанавливает управляющая организация, а утверждают их собственники жилья. Это расходы на эксплуатацию локальной котельной, если дом получает тепло и горячую воду не из централизованной системы водоснабжения; затраты на содержание дополнительных помещений в составе ЖК (сигарные, бассейны, кладовые, паркинг и т.д.); отчисления на уборку и поддержание в рабочем состоянии дворовых площадок – детских, спортивных, концертных, собачьих и пр.
«Дополнительные опции я бы условно разделил на две категории: энергосберегающие и связанные с комфортом проживания. К первой категории относятся дорогостоящие технологии, которые делают общую эксплуатацию дома дешевле, поэтому стоимость подобных опций закладывается в цену жилья», – поясняет Вартан Погосян, директор по маркетингу компании Glorax Development.
Опции для экономии
Сами застройщики утверждают, что большинство предлагаемых ими опций не только не удорожают квартплату, но и позволяют сэкономить. Например, ИТП регулирует температуру в системе отопления и горячего водоснабжения дома в соответствии с температурой воздуха на улице. Это позволяет до 50% снизить потребление тепла, а также сократить потери энергии на 10-15%. В итоге плата за содержание самого ИТП с избытком покрывается выгодой от его установки.
«Стоимость горячей воды и теплоносителя в системе теплоснабжения, нагреваемых в теплообменниках внутри дома, для жителей домов с ИТП фактически не отличается от стоимости аналогичных ресурсов, подаваемых из города централизованно», – подтверждает Михаил Гущин, директор по маркетингу Холдинга RBI.
Так же и с другими опциями, добавляет Михаил Гущин. Если в доме установлена система очистки воды, то жильцам уже не нужно ставить в квартирах индивидуальные фильтры – вода к ним поступает более высокого качества, чем подается по централизованному водопроводу. Расходы же на обслуживание такой системы очистки (смена фильтров производится раз в один-два года) составляют лишь несколько десятков рублей в год с квартиры.
«Покупатели видят преимущества современных опций, которые не увеличивают их расходы на квартплату, а наоборот позволяют экономить. Это радиаторы с терморегулирующими головками, датчики уличной температуры, которыми снабжен индивидуальный тепловой пункт, светодиодные лампы, датчики движения в парадных и т.д.», – поясняет Михаил Гущин.
Многие застройщики устанавливают в домах двухставочные электросчетчики, позволяющие оплачивать электроэнергию по дневному и по ночному тарифам. Учитывая, что ночной почти вдвое дешевле дневного, можно вполовину снизить свои расходы на электричество, если перенести на ночь наиболее энергоемкие работы. Например, стирать, мыть посуду в посудомойке, готовить еду с применением кухонной техники с отложенным стартом и т.д.
Какие дополнительные опции позволяют сэкономить квартплату?
Индивидуальный тепловой пункт – 10-15% расходов на отопление и горячую воду.
Двухставочные электросчетчики – до 50% на оплату электроэнергии.
Общедомовые системы очистки воды – не менее 5-7 тыс. руб. в год.
Придется раскошелиться
Есть и такие атрибуты бытового комфорта, которые требуют от жильцов дополнительных затрат. Среди них места для хранения (кладовки), предназначенные для пользования жильцов. «На каждое такое место оформляется доля в праве, соответственно, оплата формируется соразмерно доле и не ложится дополнительной нагрузкой на всех жильцов», – говорит Светлана Денисова.
Как поясняет Алла Винник, колясочные, кладовые и прочие подсобные помещения освещаются, отапливаются, убираются. Но это вполне посильная плата, отмечает она. Так, в доме с колясочными собственник квартиры в 50 кв. м за потребление воды на общедомовые расходы платит на 20-30 руб. в месяц больше, чем в доме без колясочных.
Коммунальные услуги для кладовых рассчитываются исходя из их метража и в среднем составляют от 50 до 100 руб. за кв. м в месяц, сообщает Алексей Бушуев.
Часть инфраструктуры в ЖК «Светлый мир “Я-Романтик…”» застройщик намерен передать жильцам в бесплатное пользование. Это банный комплекс, обсерватория, кинотеатр, внутренняя социальная сеть «Мы», спортивные и детские площадки, велодорожки, велопарковки, театр и еще множество объектов. Обязательной платы за содержание этой инфраструктуры в квитанциях новоселов не будет. Застройщик рассчитывает, что жильцы сами организуют механизм пользования ею и оплаты ее эксплуатации.
Обязать граждан нести расходы на дополнительные опции никто не может. Решение о том, платить ли за них и в каком размере, утверждается общим собранием собственников. Жильцы могут отказаться от части опций или даже от всех.
В PR-службе ГК «Эталон» сообщили, что в некоторых проектах компании установлены системы кондиционирования, фильтрации воды. «В ЖК “Речной” есть система мониторинга стабилизации и устойчивости зданий, а на “Петроградском Эталоне” в вечернее время включается художественная подсветка. Решение об оплате дополнительных инженерных опций принимается на общем собрании собственников, так что их можно отключить, если большинство жильцов проголосуют за отказ от использования», – говорят в компании. Однако на практике этого почти никогда не происходит.
Покупая квартиру, люди отдают себе отчет в том, что за дополнительный комфорт нужно платить, и готовы к этому. Тем более что обычно величина этой платы не критична, резюмирует Алла Винник.
Какие дополнительные опции увеличивают квартплату?
(цены средние, могут существенно отличаться в разных ЖК)
Подсобные помещения (кладовые, колясочные, подсобки) – 30-100 руб. в месяц с квартиры (если собственник приобрел такое подсобное помещение)
Локальная котельная – 500-1500 руб. в месяц с квартиры (при этом за централизованное теплоснабжение жильцы не платят)
Уборка и текущий ремонт дворовых площадок (детских, игровых, собачьих и пр., не входящих в состав земельного участка, предназначенного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома) – 100-500 руб. в месяц с квартиры
Система видеонаблюдения – 30-50 руб. в месяц с квартиры
Консьерж – 100-300 руб. в месяц с квартиры
Из чего состоит квартплата?
(в соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ)
Тарифы, регулируемые государством:
1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плату за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (теплоснабжение).
С расценками на регулируемые жилищно-коммунальные услуги можно ознакомиться на сайте Комитета по тарифам.
Тарифы, не регулируемые государством:
Дополнительные услуги (система видеонаблюдения, консьерж, охранник, антенна, радиоточка, озеленение, содержание дополнительной придомовой инфраструктуры: детские, спортивные площадки, площадки для выгула собак и пр.).
