В Петербурге сделки купли-продажи долей недвижимого имущества занимают значительную часть вторичного рынка – до 30%. Эти операции и раньше считались самыми сложными среди всех сделок, а с нынешнего года стали еще сложнее. В чем именно разница, рассказал генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов.
– Как нововведения, вступившие в юридическую силу в январе, в итоге повлияли на ваш бизнес?
– На наш бизнес практически никак, поскольку мы и раньше старались проводить сделки через нотариуса. Эти нововведения скорее коснулись тех клиентов, которые самостоятельно проводили фиктивные сделки через дарение – они еще называются притворными.
– Нельзя ли чуть подробнее об этом?
– Это когда небольшой кусок квартиры передается в дар, а остальная часть доли продается по той цене, о которой между собой договорились покупатель и продавец.
Конкретный пример: допустим, я владею половиной квартиры, хочу ее продать, но уведомлять об этом другого собственника не желаю. Если я подарю свою долю целиком, то нотариус никак не может проверить притворность сделки – он попросту не имеет на это права. Однако такие сделки экономически невыгодны, поскольку одаряемый должен заплатить НДФЛ по ставке 13% от стоимости объекта (доли). И если раньше ее можно было самостоятельно оценить в договоре дарения, составленном в простой письменной форме, допустим, в 10 тыс. руб., то сейчас нотариус обязан указать в документе кадастровую стоимость доли. А это уже значительная сумма – больше 100 тыс. руб., и маскировать таким образом договор купли-продажи нет ни малейшего смысла.
– Так ведь еще и на сбор документов для нотариуса придется много времени и сил потратить?
– На самом деле нотариус большую часть документов может заказать в сети, поэтому зачастую достаточно принести с собой только правоустанавливающий документ на собственность. А выписку из ЕГРП и кадастровый паспорт нотариус обычно получает сам.
– Каков минимальный размер жилплощади, которую можно приобрести в Петербурге сегодня, и для чего?
– Обычно мини-доли приобретали исключительно для получения прописки. Так вот, в нашем городе, владея долей менее 4 кв. м жилой площади, зарегистрироваться невозможно ни через Федеральную миграционную службу, ни через суд. Во вселении суды отказывают с той мотивировкой, что доля непригодна для проживания. Основания у них есть: с 1 января 2014 года действует 376-ФЗ и поправки в закон «О свободном передвижении и выборе места жительства на территории Российской Федерации», где появилась формулировка «фиктивная регистрация».
На этом же основании отказывает в регистрации и Федеральная миграционная служба. И если раньше можно было купить себе квадратный метр и спокойно прописаться (ведь право пользования возникло), то после вступления в силу 376-ФЗ появилось законное определение фиктивной регистрации. Кроме того, если гражданин приобретает слишком маленькую долю жилого помещения, на которой фактически проживать не может, то права пользования квартирой у него, по сути, нет (формально есть, но воспользоваться им не получится).
– Тогда какой смысл вообще покупать доли в квартирах?
– Когда в квартире есть изолированное жилое помещение, которое соответствует доле, либо, допустим, доля больше такой комнаты, то можно в судебном порядке без согласия других участников общедолевой собственности определить порядок пользования этим жилым помещением и составить соглашение о порядке пользования квартирой у нотариуса.
В принципе, много денег и сил это не отнимет: можно уложиться в 50 тыс. руб. и два месяца.
Если же доля меньше, то можно составить соглашение о порядке пользования квартирой у нотариуса, но здесь уже необходимо договариваться со всеми совладельцами. Другое дело, когда договориться не удается. В этом случае выделить комнату не получится.
– А кто чаще всего приобретает невыделенные доли?
– Профессионалы приобретают их для того, чтобы извлечь из этого какую-то прибыль: договориться с другими собственниками и выкупить их доли или совместно продать весь объект целиком. Есть довольно незначительный процент тех, у кого нет денег даже на комнату (и ипотечный кредит им в банке тоже не дают), и единственное, что им доступно, – только доля, на которой они смогут зарегистрироваться. Но обычно все же клиенты покупают доли для собственного постоянного проживания, не считаясь с юридическими сложностями выделения долей.
– Получается, что доля – самое дешевое жилье на рынке?
– Надо уточнить, что даже если удается определить порядок пользования изолированной комнатой и выставить ее на продажу, она все равно будет продаваться с дисконтом в 20-30% по сравнению с такой же комнатой в коммунальной квартирой. По Жилищному кодексу комната – это отдельное жилое помещение, ее можно сдать в аренду, получить отдельную справку по форме № 9 на комнату и т. д. Доля с определением порядка пользования по решению суда таким отдельным объектом права не является.
В принципе, если скупить в квартире все доли по одной, то вряд ли вы потратите более 50% от ее рыночной стоимости целиком. Это может занять очень длительное время, но будет безусловно выгодно.
– Сдавать в аренду даже выделенную долю, как я понимаю, нельзя?
– Без согласия других собственников – даже когда порядок пользования определен судом – нельзя. Однако в нотариальное соглашение о порядке пользования можно внести пункт о том, что данный порядок пользования будет переходить ко всем новым собственникам и что собственники заранее дают друг другу согласие на сдачу в аренду своих долей в виде комнат. В судебное решение такую оговорку не вставить – это надо иметь в виду. И если кто-то из собственников меняется, то порядок пользования нужно определять заново, автоматически он на нового собственника не распространяется.
– Как часто, по вашему опыту, собственникам удается договориться и совместно продать квартиру?
– Логика подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев. Ведь в Петербурге, по данным Росреестра, более 80% недвижимости зарегистрировано в общедолевой собственности, и если бы никто не мог между собой договориться, то им пришлось бы продавать невыделенные доли.
– А вы обычно сами выкупаете эти доли или выступаете в качестве посредников и находите инвесторов?
– Мы чаще всего подбираем инвестора на какую-то конкретную долю квартиры, если кого-то это заинтересует. Покупаем в основном те доли, которые ни для чего, кроме как продать их «под прописку с проживанием», не годятся. Так что сами мы с другими собственниками, как правило, не общаемся.
– Так все-таки стоит гражданину, не нашедшему общего языка с другими собственниками, обращаться к профессионалам, чтобы не тратить годы своей жизни, нервы и деньги на судебные тяжбы?
– Если собственник доли уже находится в конфликте с другими совладельцами, то порой разрешить его позволит только смена собственника. С новым собственником начнется новый переговорный процесс, который может опять закончиться недопониманием, а может и нет. Поэтому часто удобнее обратиться к профессионалам и свою долю реализовать, хотя в этом случае собственник доли теряет деньги. И, конечно, выгоднее все же попробовать договориться. Пусть и с десятой попытки, но это может получиться.
