Выбирая квартиру, покупатель обычно интересуется прежде всего стоимостью квадратного метра, расположением дома, транспортной доступностью объекта, наличием детсадов, школ, поликлиник. А вот на балконы и лоджии если и обращают внимание, то далеко не в первую очередь. Все привыкли, что такие помещения есть почти во всех квартирах, и всерьез задумываются об их важности, лишь когда они не предусмотрены проектом (такое бывает на первых этажах жилых новостроек).
Между тем принципиальные различия балконов и лоджий имеют очень весомое значение и при определении стоимости квартиры, и при расчете квартплаты, и при дальнейшей эксплуатации этой архитектурной детали.
Начнем с теории
Сегодняшние строительные нормативы предписывают устраивать в многоквартирных домах балконы и лоджии – в целях безопасности. Они должны помочь жильцам в случае пожара. Речь, конечно, идет не о том, чтобы выпрыгивать с балкона, спасаясь от огня. Наоборот, в домах высотой менее 16 м нормативы разрешают не проектировать балконов, так как жильцы могут самостоятельно спуститься с такой высоты на землю или спрыгнуть на натянутый пожарными брезентовый тент.
С 25-го этажа уже не выпрыгнешь. Зато от дыма и огня можно на какое-то время укрыться на балконе или лоджии. Поэтому ширина простенка у таких внешних конструкций должна быть не меньше 1,2 м – тогда пламя до погорельца долго не доберется.
Другие нормативные требования относятся уже к безопасности самих выносных архитектурных дополнений. Так, они должны выдерживать нагрузку 200 кг на квадратный метр, а высоту ограждения следует делать не меньше 1,2 м. Максимальный вынос плиты балкона, выступающего за пределы фасада, а значит, и глубина самого балкона не может превышать 1,8 м. С другой стороны, глубина балкона и лоджии влияет на инсоляцию примыкающих к ним помещений. А если делать эти конструкции глубже 1,8 м, освещенность в комнате будет слабой.
Балконов может не быть в проектах с панорамным остеклением и в лофтах.
Теперь о разнице в понятиях
Балкон – это навесная, выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Он располагается на внешней балке, отсюда и его название. А лоджия – встроенное или пристроенное помещение, огражденное с трех сторон стенами.
Эти различия важны, так как от того, балкон в квартире или лоджия, зависит определение ее стоимости. Все знают, что есть общая площадь квартиры и жилая. Входит ли в нее балкон, известно не всем. А он входит. Только с понижающим коэффициентом 0,3, на который умножается площадь балкона. То есть если в двушке совокупная площадь двух комнат, прихожей, кухни и санузла составляет 50 кв. м, а балкона – 2 кв. м, то к 50 прибавляется не 2, а 0,6 кв. м. И общая площадь такой квартиры будет 50,6 кв. м. Именно она принимается в расчет при оценке недвижимости. Для лоджий коэффициент 0,5, поэтому в квартире с уже рассмотренными параметрами и лоджией общая площадь будет 51 кв. м, из которых 1 кв. м – это лоджия.
Почему так? Потому что лоджия и балкон имеют ограниченный функционал. Балкон отделен от квартиры внешней стеной, он более холодный, чем лоджия, которая встроена в фасад. Несущая способность балкона ниже, оттого на нем, например, запрещено размещать жилые комнаты. Произвести перепланировку, объединив комнату или кухню с балконом, вам не разрешат. А вот с лоджией это возможно. Это важно для тех, кто подумывает в будущем увеличить жилую площадь своей недвижимости за счет присоединения лоджии к комнате. В таких случаях ее застекляют, если этого не сделано при строительстве дома, утепляют, сносят отделяющую от остальной квартиры перегородку. Нужно учесть, что после узаконивания перепланировки бывшая лоджия перестает быть отдельным помещением и ее площадь уже не рассчитывается с понижающим коэффициентом.
На балконе же жить можно только летом, так как существенно утеплить это помещение не удастся.
Так что, можно сказать, лоджия имеет больше оснований именоваться частью квартиры, чем балкон.
Еще один нюанс касается того, кто должен платить за ремонт балкона и лоджии. Согласно Жилищному кодексу РФ содержание общего имущества дома должны оплачивать все собственники помещений в нем. К общему имуществу относятся не только чердаки, подвалы, лестничные площадки, но и несущие конструкции, балки, стены. А вот пространство между ними – это уже частная собственность. Поэтому оплачивать ремонт балки, на которой расположен балкон, или стен, ограждающих лоджию, обитатель квартиры не обязан. Деньги на это управляющая организация должна взять из средств, которые все жильцы перечисляют на содержание общего имущества. Или, если ситуация более серьезная и поломка угрожает безопасности остальных помещений, – из платы за капитальный ремонт, собираемой с жильцов. А вот чинить поломавшиеся двери, окна и перила балкона или лоджии владельцу квартиры придется за свой счет.
Нужно оговориться, что к так называемым французским балконам все вышесказанное не относится. Ведь это, по сути, то же окно. Балкон должен выступать за периметр дома, а французский балкон представляет собой просто балконную дверь на фасаде, огражденную решеткой. Выйти на такой балкончик не получится – он не имеет площади, поэтому не учитывается при расчете стоимости квартиры. Ремонт такой конструкции лежит на плечах жильцов.
Привлекательный бонус
Для застройщиков балконы и лоджии, с одной стороны, влекут дополнительные расходы: себестоимость возведения дома без таких сооружений (которые, как правило, сдаются в эксплуатацию уже остекленными) в среднем на 5% ниже, чем с ними.
С другой стороны, подавляющее большинство покупателей при прочих равных предпочтет квартиру с балконом или лоджией. А если она расположена на верхних этажах высотки, откуда открывается широкий обзор на город, то внешние конструкции, выполняющие роль смотровой площадки, ценятся еще больше. Видовые квартиры во многих высотных домах продаются на 10-15% дороже, чем аналогичные помещения на средних этажах.
Поэтому почти во всех домах застройщики предусматривают балконы или лоджии. Или то и другое. Или даже по несколько на квартиру.
Обычно в домах эконом-класса проектируют квартиры с балконами. Компания «КСК» в своих жилых комплексах «Павловский» и ЖК «Микрорайон Центральный» в Колтушах даже студии предлагает с балконами, причем в ряде случаев с очень просторными. Так, в «Павловском» есть студии общей площадью 32,34 кв. м и балконами 7,24 кв. м. Вообще же размеры балконов у «КСК» очень разные: 3,86 кв. м, 5,00 кв. м, 7,86 кв. м и др.
В домах более высоких категорий чаще встречаются лоджии. Но это не непреложное правило. Например, в премиальном доме «Победы, 5» от Legenda Intelligent Development в трех- и четырехкомнатных квартирах предусмотрены лоджии площадью 4,9 кв. м. А вот в ЖК бизнес-класса «Москва» от Setl City есть квартиры с лоджиями, балконами. А самые просторные – четырехкомнатные – имеют и то и другое.
В элитном ЖК «Смольный проспект» от «ЮИТ» есть однушки без балконов и лоджий. Есть варианты с лоджиями размером 2,6-5,0 кв. м. Имеются также и квартиры больших площадей с балконами, лоджиями либо без них. В том же «Смольном проспекте», а также «Новоорловском» и малоэтажном Inkeri в Пушкине есть и просторные, так называемые финские балконы глубиной 1,5-1,8 м. Летом их можно использовать как жилые помещения: для комфорта застройщик провел туда электрические розетки и освещение. А в доме «Чапаева, 16» предусмотрены даже квартиры с террасами – открытыми площадками на верхних этажах.
Просторные террасы – 20-40 кв. м – есть в квартирах премиального ЖК «Дом у Невского» от RBI. Так, к трехкомнатной квартире площадью 110 кв. м прилагается терраса 37,54 кв. м. А к двухкомнатной площадью 86,4 кв. м примыкает терраса в 25,5 кв. м.
В видовых квартирах ЖК «Линкор» от ГК «КВС» лоджии предусмотрены в каждой комнате. Правда, таких вариантов в продаже уже нет – они пользуются большой популярностью и давно раскуплены.
Да и другие застройщики отмечают, что помещения с лоджиями, балконами, террасами и даже французскими балкончиками расходятся гораздо быстрее, чем без этих архитектурных дополнений. Это еще раз говорит о покупательских предпочтениях.
 | | |
| ЗАХОДИ |
