Рынок жилья Петербурга: перестройка-2008

В начале года широко обсуждалась вероятность коррекции стоимости жилья в Петербурге. Сейчас, в конце 2007-го, вопрос стоит иначе: сохранится ли плавность его подорожания, или же мы стоим на пороге очередного витка?

На момент написания этого обзора средняя цена предложения на вторичном рынке составляла 80,2 тыс. руб. за «квадрат» (прирост за год более чем на 16%). На рынке новостроек – 69,7 тыс. руб. за кв. м (плюс 22,3% с начала года)

Много разных денег

Предпосылок для снижения цен на петербургское жилье нет. Северная столица, конечно, не Сочи, куда с подачи Международного олимпийского комитета в ближайшие годы хлынут бюджетные и инвесторские миллиарды. Но денежная река, текущая в наш город, достаточно широка и полноводна. И немалая часть средств осядет на рынке жилья.

«Устойчивый рост экономики России – условие необратимого подъема цен на жилье, – уверен ведущий аналитик по рынку недвижимости в стране, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Плеханова Геннадий Стерник. – За шесть лет цены выросли в шесть раз».

Превращение Петербурга в центр автомобилестроения при активном содействии городских властей, переезд федеральных властных и национальных коммерческих организаций увеличивает поток покупателей жилья.

Кардинально ограничила вероятность снижения цен ипотека. В уходящем году, несмотря на отголоски кризиса ликвидности, кредитование принесло на петербургский рынок жилья более $1 млрд.

По данным директора Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирины Забродиной, осенью и зимой заметно увеличились сроки рассмотрения заявок на кредиты. Вместо трех-пяти дней банки берут на размышление три недели. Однако претендентов на ипотеку меньше не стало, считает г-жа Забродина.

Процентные ставки подняли те банки, которые затем перепродают выданные займы. Кредиторы, располагающие собственными средствами, сохранили уровень процентных ставок или даже снизили их. Отдельные банки увеличили штрафы за досрочное погашение займов.

В полном масштабе влияние кризиса ликвидности на развитие жилищного кредитования в России пока не проявилось. Ситуация прояснится позже, по мнению президента Гильдии управляющих и девелоперов, вице-президента ВТБ Александра Ольховского, – к началу второго квартала 2008 года. Но и последствия кризиса не бесконечны: рано или поздно они будут преодолены, и все вернется на круги своя, в русло долгосрочных мировых тенденций. То есть деньги продолжат дешеветь, а реальные активы – дорожать.

Особенности коррекции

Рынок жилья весь год приходил в себя после перипетий лавинообразного подорожания, происходившего с мая по сентябрь 2006 года. Тогда «кривые» цен на квартиры в панельных домах, сталинских и в домах старого фонда почти сливались воедино. Сейчас разница все более ощутима. Средний «квадрат» в панельных домах (к которым относятся хрущевки и корабли) за год подорожал на 10% – с 64,5 до 71,2 тыс. руб. (по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»). Тогда как цены старого фонда (в среднем – включая «убитые» варианты, но исключая элитное жилье) выросли на 18,5% – с 71,9 до 85,2 тыс. руб./кв. м. В отдельных престижных, но локальных территориях – вроде Невского пр. и наб. реки Фонтанки – удорожание составило до 25%.

Самый дорогой метр в сталинках стоит 87,8 тыс. руб. Факт объясняется однородностью предложений в зданиях 1947–1956 годов постройки: в них нет особенно плохих вариантов. Кроме того, к плюсам таких домов принято относить планировки квартир и расположение в районах с неплохой транспортной доступностью и обеспеченных социальной инфраструктурой. Это традиционные предпочтения петербургских покупателей. Но в уходящем году отмечены и новые тенденции. Руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев называет происходящее «ценовой и структурной корректировкой рыночной конъюнктуры».

Меняется структура спроса: покупатели стали меньше интересоваться однокомнатными квартирами, предпочитая более просторные двух- и трехкомнатные. В «горячей десятке» наиболее часто встречающихся запросов два первых места – за двухкомнатными квартирами в Приморском и Невском районах (данные Городской Справочной по Недвижимости «Квартирный Вопрос»). И два, и год назад безусловными лидерами спроса оставались однокомнатные. Более того, впервые в «десятку» вошла трехкомнатная квартира (в Приморском районе).

Изменения спроса повлекли коррекцию структуры предложения. «Единички» стали медленнее уходить из листингов, и их доля даже при достаточно активных продажах остается на высоком уровне. Ранее, оценивая активность рынка, аналитики определяли, среди других показателей, процент однокомнатных квартир в листингах. Для стабильного рынка характерна доля однокомнатных квартир, не превышающая 15–16%. Снижение показателя до 12% для инертной «вторички» означало повышение спроса до ажиотажного. Так было в начале весны 2004 года. К осени того же 2004-го доля «единичек» достигла 22%, что, по мнению аналитиков, свидетельствовало о спаде активности и затоваривании. С осени прошлого года фиксировались рекордные цифры – 23–25%. Но факт уже не расценивается как признак стагнации рынка. Скорее – как свидетельство меняющихся представлений потребителей о минимуме комфорта в собственном жилье.

Директор департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон объясняет: причина происходящего лежит в ажиотажном спросе 2006 года. Тогда многие купили такую жилплощадь, на которую хватило денег. В 2007 году – на фоне относительно стабильных цен – владельцы малогабаритного жилья стали улучшать условия, целенаправленно и поэтапно двигаясь к конечной цели – квартире достаточной для всей семьи площади.

По одной комнате

Спрос на однокомнатные квартиры все еще высокий (см. диаграмму). На приобретение таких объектов нацелены 35% покупателей, а предложение составляет 25%. Этот перекос рынок получил в наследство от советского периода, но он все больше нивелируется. В будущем динамика баланса спроса и предложения в сегменте малогабаритного жилья претерпит изменения благодаря новому строительству, считает Михаил Бимон. Пока, выбирая (при относительно равных ценах) между новой малогабаритной квартирой или старой – в кирпичном доме массовых серий, покупатель склоняется к покупке новой квартиры. В период прошлогоднего скачка цен доля купли-продажи однокомнатных квартир, включая студии, доходила, по статистике Корпорации «Петербургская Недвижимость», до 65% сделок.

Между тем застройщики запланировали столько маленьких квартир («единичек» и студий), что через два-три года, когда они попадут уже на вторичный рынок, их количество среди выставленных на продажу объектов будет равно всему объему предложения в новостройках. Малогабаритным квартирам придется жестко конкурировать друг с другом.

При этом именно малогабаритное жилье, купленное на этапе строительства, быстро попадает в листинги вновь. Поэтапным улучшением жилищных условий занимается самая активная и достаточно обеспеченная часть горожан. Поэтому в недавно сданных домах активность сделок вдвое выше по сравнению с жильем советской постройки. На 10% относительно нового жилищного фонда приходится 20% сделок купли-продажи.

Дальнейший рост объема предложения небольших квартир будет происходить на фоне снижения спроса на них. Причем сокращение интереса покупателей к таким квартирам Сергей Бобашев считает долгосрочной рыночной тенденцией.

В любой постажиотажный период, отмечает аналитик ГК «БН», рынок меняется прежде всего в части предпочтений покупателей. Тем более что ипотека, мало доступная для покупки квартиры «с нуля», весьма полезна при улучшении жилищных условий. В среднем по рынку разница в стоимости одно- и двухкомнатной квартиры на протяжении многих лет составляет столько, сколько стоит средняя комната в коммуналке.

Недвижимость на миллион

Спрос на комнаты, как отмечают специалисты Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», несколько снизился. Тем не менее средняя цена предложения доли в коммунальной квартире в декабре достигла 1,4 млн руб. за объект. Это на 16% дороже, чем в начале года.

Две трети всего объема предложения сосредоточено в диапазоне от 800 тыс. руб. до 1,4 млн. Более дешевых объектов – менее 5%.

Деление комнат на две главные категории – «центр» и «не-центр» – явственно прослеживается по ценам. Самые дорогие комнаты – в центральных районах и малонаселенных квартирах (не более трех комнат). За объекты исторического центра, находящиеся даже в квартирах на семь и больше комнат, продавцы в среднем запрашивают дороже, чем в малонаселенном улье, но в спальном районе.

Лидируют по ценам Центральный (1,42 млн руб. в среднем) и Василеостровский районы (1,37 млн за объект). По объему предложения тройка районов-лидеров – Центральный (17,7% от всех выставленных на продажу комнат), Адмиралтейский (15,5%) и спальный Невский. Из всех комнат в листинге почти 10% расположены там. Это вдвое больше, чем продают во Фрунзенском районе (4,6%), и втрое – чем в Приморском и Московском (2,6 и 3,2%).

По официальным данным Жилищного комитета городской администрации, в Петербурге сейчас чуть более 118 тыс. коммунальных квартир. И 57 тыс. из них планируется расселить за четыре года по городской целевой программе.

Государственный фактор

Жилищные госпрограммы пока не стали заметным фактором на петербургском рынке жилья. Речь как о субсидировании отдельных категорий горожан (очередников, в том числе молодежи и работников бюджетной сферы), так и о более масштабных проектах. В частности – о программе расселения коммунальных квартир и застройки кварталов, занятых домами первых массовых серий. Принята также программа, финансируемая из федерального бюджета, по расселению ветхого и аварийного жилья («Фонд содействия реформе ЖКХ» на 240 млрд руб.).

В городской программе расселения коммуналок нет ответа на главный вопрос: как это будет происходить? Благодаря каким факторам до сих пор не заинтересовавшие инвесторов объекты станут для них привлекательными?

Городской закон о развитии застроенных территорий пока не принят. Работает фактически только субсидирование очередников. В 2007 году его масштабы позволяли говорить лишь о том, что участие субсидий в сделках перестало быть экзотикой, но и не получило широкого распространения (с наступлением нового года ситуация может измениться за счет увеличения финансирования жилищных госпрограмм).

В случае полномасштабной реализации планов властей, по мнению Сергея Бобашева, приток денег на рынок жилья только увеличится, что сыграет на повышение цен. Позитивная роль городской жилищной политики должна заключаться в тесной увязке жилищных программ с проектами массовой застройки новых территорий, считает г-н Бобашев.

При условии скоординированности этих направлений застройщикам был бы обеспечен спрос на жилье, городской администрации – продвижение городской очереди.

Более того, такое взаимодействие позволило бы ограничить подорожание квартир в обжитых районах, считает Сергей Бобашев. В ином случае опережающий рост цен на жилье внутри давно освоенных, обеспеченных всей инфраструктурой, а потому популярных у покупателей территорий неизбежен.

Спрос на новые территории, по данным замдиректора по развитию и аналитической работе Петербургского Союза строительных компаний «СоюзПетроСтрой» Евгения Каплана, не превышает одной пятой от общего объема. Если эти проекты обеспечат более 30% от всего объема предложения, они имеют все шансы стать неблагоустроенными резервациями для малообеспеченного населения.

Первый пошел

В 2007 году участники рынка ждали вывода на продажу сразу нескольких проектов квартальной застройки на новых, окраинных территориях. Это и «Балтийская жемчужина» в Красносельском районе (после коррекции планов – 800 тыс. кв. м), и «Кудрово-град» компании «СВП-Инвест» (1,6 млн кв. м).  Около 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости на 40 га бывших теплиц фирмы «Лето» планирует компания Fishman Group. Сразу несколько кварталов будет возведено на севере города. Это проекты Северо-Приморской части, жилой квартал в Каменке от ЛенСпецСМУ. Юг осваивает «Балтрос» с проектами «Славянка» (1,4 млн кв. м) и «Новая Ижора» на Колпинском шоссе, неподалеку от Пушкина. Всего, по данным городских властей, на разных стадиях реализации сегодня находится около 15 млн кв. м жилья.

В привычном нам виде рынок петербургских новостроек, по мнению Михаила Бимона, уходит в прошлое. На смену локальным проектам приходит освоение огромных территорий, практически – строительство новых городов с населением 30–60 тыс. чел.

В 2007 году продажи в многоэтажных проектах не начались. Всех опередил малоэтажный пригородный комплекс – поселок «Новая Ижора» компании «Балтрос». Двухэтажные индивидуальные дома первой очереди проекта, площадью 129 кв. м каждый, продаются по 47 тыс. руб. за «квадрат» (это 6,06 млн руб. за дом с участком). Цена включает все коммуникации (в том числе газ и телефон) и стоимость земельного надела в 3–4 сотки. Проект предполагает строительство шести тысяч домовладений на площади 285 га для 20 тысяч человек. Первая очередь (633 дома) должна быть завершена весной 2008 года, а осенью покупателям предложат вторую. Цена дома в «Новой Ижоре» меньше средней цены трехкомнатной квартиры в городе (6,11 млн руб. – данные Центра исследований и аналитики ГК «БН» по вторичному рынку жилья за декабрь).

Выход на рынок одного или трех проектов ценового пресса создать не могут, уверены аналитики. В любом случае ощутить в полной мере влияние новых кварталов на рынок недвижимости можно будет не скоро.

Отсутствие необходимых объектов социальной инфраструктуры, удаленность от мест приложения труда обусловит понижающий коэффициент в проектах квартальной застройки. Если все проекты уложатся в заявленные сроки, по каждому из них продажи должны составлять около 100 тыс. кв. м в год. Объем, соответствующий продажам за год в целом административном городском районе, например Невском или Кировском. По сложившейся на данный момент практике, «в одном месте» за год продается 25 тыс. кв. м.

И все же ждать, что покупателям предложат много недорогого жилья, Сергей Бобашев не рекомендует. Он полагает, что с оглядкой на опыт продаж первой очереди застройщики способны перепродать участки, растянуть сроки реализации проектов, изменить целевое назначение возводимых строений. В общем, избежать необходимости полного демпинга.

Тем более что свободу маневра ограничивает растущая себестоимость строительства. Новые территории нередко представляют собой даже не чистое поле, а «чистое болото». Они не обеспечены коммунальной инфраструктурой и дорогами. И все расходы по их созданию будут включены в цену квадратного метра жилья.

Резервов земли под уплотнительную застройку хватит еще лет на 10, считает Михаил Бимон. По его «пессимистичному» прогнозу, к 2009 году объем предложения нового жилья в обжитых кварталах сократится с 2–2,5 до 1–1,4 млн кв. м. Однако есть и оптимистичный прогноз: застройщики изыскивают участки за счет сокращения или ликвидации промышленных зон. С учетом развития таких территорий, занятых сегодня промзонами или транспортной инфраструктурой (вроде Московской-Товарной), недостаток предложения неподалеку от центра будет компенсирован.

Общий объем предложения в течение двух-трех лет увеличится по сравнению с нынешним показателем на 1–1,5 млн кв. м. И даже при этом аналитики уверены в дальнейшем удорожании. Рост цен при увеличении предложения и низком среднедушевом доходе граждан – удивительная особенность рынка российской недвижимости.

Слои географии

Прежде всего будут дорожать квартиры на популярных у покупателей территориях. Тенденция большей любви петербуржцев к северным районам города не изменилась, считает Сергей Бобашев. Там больше локальных зон с относительно новым жилищным фондом, лучше развита социальная инфраструктура, в том числе торговые комплексы современного формата. На севере в качестве локальных престижных зон формируются территории вокруг станций метро «Площадь Мужества», «Академическая», «Черная речка». На юге популярны территории у метро «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов».

На другом полюсе – депрессивные территории, с низкокачественным жильем, плохой транспортной доступностью и слаборазвитой инфраструктурой. Но говорить, что жилье там не востребовано, было бы неправильно. Поскольку такие предложения «подкупают» доступной стоимостью, а она для многих покупателей предопределяет выбор.

Деление по географическому принципу сегодня достаточно условное, поскольку в Петербурге, в отличие от Москвы, нет сколько-нибудь значительных однородных территорий. Даже в «золотом треугольнике» остается множество не расселенных убогих коммунальных квартир.

Но в перспективе местоположение будет значительно влиять на стоимость жилья. Расслоение рынка пойдет по географическому признаку: разница в ценах на однотипные квартиры, в зависимости от их адреса (популярности территории), будет достигать 30–40%, а то и 50%, считает Михаил Бимон. Сегодня местоположение определяет не более чем 15%-ную разницу в цене.

Обновление первички

По данным департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость», с января по декабрь 2007 года было продано 1,9 млн кв. м жилья в новостройках (или около 29 тыс. квартир). Это больше, чем в 2005-м, но меньше, чем в ажиотажном 2006 году.

Объем предложения (площадь квартир в домах, где идут продажи) составляет более 5 млн кв. м (данные департамента маркетинга «Петербургской Недвижимости»).

По мнению Михаила Бимона, покупательский спрос распределяется между готовым и строящимся жильем по-разному, в зависимости от состояния рынка. На стабильном рынке предпочтения отдаются готовому жилью, на активно растущем – новостройкам.

Рост цен не был равномерным, но такая динамика, в отличие от инертного вторичного рынка, традиционна для рынка новостроек. Застройщик, выводя на продажу новый проект, эмпирическим путем нащупывает приемлемый для покупателя уровень цен. Поэтому колебания средней цены предложения квартир в новостройках случаются достаточно часто.

Одна из недавно замеченных, но, по мнению г-на Бимона, долгосрочных тенденций – увеличение спроса на четырехкомнатные квартиры в новостройках. В этом сегменте рынка, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», доля «четырешек» в общем объеме спроса на 1% выше, чем их доля в предложении. Таких квартир нет в типовых панельных или кирпично-монолитных домах. Квартиры из четырех комнат запроектированы в основном в объектах повышенной комфортности. Поэтому и «средний» метр в строящихся четырехкомнатных квартирах стоит более 89 тыс. руб. – против 69,7 тыс. руб. за метр в среднем на рынке. Такие объекты особенно востребованы на территориях, формирующихся в качестве престижных, считает Михаил Бимон.

Ипотека в 2007-м сказала свое веское слово на рынке новостроек. Доля продаж с использованием банковских средств на первичном рынке жилья превысила показатель вторичного. Упрощение процедуры кредитования для покупателей жилья в аккредитованных банком объектах – еще одна характерная для 2007 года тенденция. В ведущих строительных компаниях города говорят о 50–60% ипотечных сделок в общем объеме продаж недостроя. В среднем, по оценке Сергея Бобашева, ипотека участвует в 20% проданных квартир в новостройках.

Разница между ценой квадратного метра в готовых и строящихся домах в декабре составляет около 15%, что заметно меньше, чем летом (тогда она была более 20%). Однако сравнение средней стоимости квартир показывает, что она одинакова для новостройки и вторички – за счет большей средней площади новых квартир. Если площадь однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет в среднем 38 кв. м, то в новостройке – 40,8. Для двухкомнатных квартир этот показатель различается заметнее: 57 кв. м – на вторичке и 67 – в новостройке; готовые трехкомнатные имеют площадь 80 «квадратов» и 100 кв. м – на первичке. Средняя площадь четырехкомнатной квартиры в новостройке составляет 143 кв. м, что на 33 кв. м (23%) больше среднего размера на вторичном рынке.

Неприятности дисбаланса

Спрос и предложение на вторичном рынке по ценам не вполне сбалансированы. Например, достаточно большая доля предложения приходится на дорогие квартиры. Дорогой можно назвать однокомнатную квартиру стоимостью свыше 4 млн руб., и таких объектов достаточно много – 25%. Тогда как почти 90% покупателей готовы приобрести однокомнатные квартиры по цене от 2 до 3 млн руб. Их ожиданиям соответствует 48% представленных в листингах объектов.

Почти половина (46,5%) двухкомнатных квартир стоит дороже 5 млн руб. А 82% покупателей готовы платить за «двушку» не более 4 млн.

Из всех выставленных на продажу трехкомнатных квартир 39% оценены более чем в 8 млн руб. Тогда как спрос ориентирован на объекты не дороже 5 млн. Почти 80% потенциальных покупателей «трешек» ищут именно такие квартиры.

По географии разрыв между спросом и предложением наблюдается по районам, относящимся к историческому центру: в Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном районах предлагается к продаже квартир на 3–8,5% больше, чем интересно покупателям.

На Выборгский район приходится более 15% спроса, а доля предложения в общем объеме – лишь 9%. Похожая ситуация в Калининском районе.

Рост средних цен предложения на петербургское жилье до весны 2008 года, по мнению Сергея Бобашева, будет достаточно плавным, 2–3% в месяц. Позже возможно ускорение до 3–3,5% в месяц. Михаил Бимон прогнозирует 15%-ное удорожание за год в «сопоставимых ценах». Иными словами – за минусом инфляции. Ее реальные масштабы по опыту покупок в универсаме представляются несколько выше официально озвученных 11%.

Динамика цен на первичном и вторичном рынках, руб./кв. м

Цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв. м

Динамика средних цен предложения на вторичном рынке по типам домов, руб./кв. м

Наиболее популярные запросы по подбору вариантов в ГСН "Квартирный Вопрос" (вторичный рынок, спрос)

Структура предложения и спроса, первичный рынок, %

Структура предложения и спроса, вторичный рынок, %

Структура предложения на вторичном рынке по типам домов, %

Структура предложения и спроса на различные типы квартир на вторичном рынке в зависимости от ценовых диапазонов, %

Текст: Анна Александрова