Без вариантов
Главный документ, который регулирует деятельность по управлению жильем, в том числе в новостройке, – это Жилищный кодекс РФ (ЖК). Правда, многие управленческие вопросы в нем прописаны крайне расплывчато, что позволяет трактовать требования закона довольно широко.
Например, с одной стороны, ЖК устанавливает (в пункте 2 статьи 161), что способ управления жильем должны выбирать собственники (см. справку). Но с другой – пункт 13 статьи 161 обязывает органы местного самоуправления проводить открытые конкурсы по выбору компании для управления новостройкой (УК). Муниципалитет в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию размещает объявление о проведении такого конкурса, который должен состояться не позднее чем в течение 40 дней со дня этой публикации. На уведомление об этом дольщиков, принявших от застройщика квартиры, отводится 10 дней. Одновременно дольщикам сообщают условия договора управления их домом. Отказаться от заключения договора с выбранной по конкурсу УК они не могут. Если за два месяца со дня подведения итогов отбора новоселы не подпишут такой договор, то он считается заключенным автоматически.
При этом в пункте 14 той же статьи говорится: до того как жильцы заключат эти договоры, управляющую компанию должен назначить застройщик – не позднее чем через пять дней после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно в договоре долевого участия прописано согласие дольщика на то, чтобы домом управляла УК застройщика. То есть ни о каком выборе способа управления в этой схеме речи быть не может.
Логика в этом есть: даже если к моменту сдачи дома все квартиры в нем распроданы, это не значит, что жильцы въедут в них, как только застройщик выдаст им ключи. Примерно 6-8% (а в отдельных объектах – до 20%) жилья в комплексе покупают инвесторы, которые не планируют там жить. А значит, могут не появиться в квартире долгие месяцы, а то и годы. Да и остальные покупатели далеко не сразу въезжают в новые стены. А ведь ЖК требует, чтобы выбор способа управления жильем осуществлялся общим собранием собственников такого жилья. Раз собрать их для принятия такого решения сложно, то решением этого вопроса должен заняться кто-то другой – муниципалитет и застройщик.
Кроме того, право собственности новые владельцы квартир получают далеко не сразу, на это уходит обычно около полугода. А дом не может оставаться без эксплуатирующей организации: нужно убирать лестницы, вывозить мусор, проводить текущий ремонт, следить за исправностью лифтов и пр. Просто невозможно ждать, пока собственники возьмут управление в свои руки.
Когда вносить квартплату?
Эти положения ЖК вступили в силу после принятия в июне 2015 года поправок к нему, утвержденных федеральным законом № 176. Раньше управляющую компанию мог назначить застройщик. А еще несколько лет назад действовало требование о том, чтобы он передавал дом в управление только после создания в нем товарищества собственников жилья. Это доставляло множество проблем: управлять домом уже пора, а права собственности на квартиры получили еще очень немногие покупатели, которых к тому же не созвать на собрание. Было непонятно, кто должен отвечать за содержание общего имущества дома, пока эти вопросы не решены.
Однако после вступления в силу поправок в ЖК получилось, что фактически покупатели квартир в новостройке в первые несколько лет после заселения серьезного участия в управлении домом не принимают. В этом есть плюсы и минусы.
С одной стороны, даже при въезде в квартиру с отделкой большинство новых хозяев делают хотя бы минимальный ремонт. К тому же сам переезд и обустройство на новом месте – дело крайне хлопотное. Хорошо, что в это время новоселам не приходится взваливать на себя еще и проблемы управления домом.
С другой стороны, если работа выбранной по конкурсу УК жильцов не устраивает, сменить ее будет очень сложно – по уже упомянутым причинам: необходимо общее собрание собственников. Впрочем, у новоселов есть возможность добиваться качественного обслуживания от УК, в том числе и используя Государственную жилищную инспекцию, куда можно пожаловаться на недобросовестность управленцев. В крайнем случае договор с УК расторгают по суду.
Как только покупатели подписали акт приемки-передачи, у них возникает обязательство по оплате жилищно-коммунальных услуг. При этом неважно, поселились ли они в новом жилище. Конечно, если хозяева ни разу там не появлялись, то за пользование электричеством, водой, газом в квартире платить не нужно – счетчики покажут, что расхода нет. Но эти ресурсы идут на обслуживание общего имущества дома: мытье лестниц, лифтов, уборку двора, – поэтому за коммунальные услуги на общедомовые нужды плата начисляется в любом случае. Мусор тоже вывозится, независимо от того, сколько человек уже заселилось в дом. Лифты функционируют. Так что отказ от оплаты под предлогом «да я и не заходил в новую квартиру» не пройдет.
Свой или чужой?
Застройщики по-разному решают вопрос управления только что введенной новостройкой. Одни имеют собственные эксплуатационные службы, управляющие компании в составе своих компаний. Например, в структуре RBI есть компания «Управление комфортом», созданная в 2004 году и занимающаяся обслуживанием домов, построенных не только самим RBI, но и другими предприятиями.
УК «Легенда комфорт» занимается обслуживанием всех домов компании Legenda Intelligent Development. На сайте этой УК можно найти подробные перечни предоставляемых услуг с их расценками, написать заявку на выполнение работ.
«Колтушская Строительная Компания» не только обещает своим клиентам «обслуживание жилых комплексов и круглосуточный сервис», но и предлагает всем новоселам воспользоваться программой лояльности. «При покупке недвижимости мы возвращаем клиентам часть стоимости квартиры в виде бонусов на карту КСК Club. Они могут частично оплатить ими следующую покупку недвижимости в нашей компании или передать эти бонусы друзьям и родным с той же целью. Можно оплатить бонусами дизайн и ремонт от КСК», – рассказали в фирме.
«Главстрой-СПб» также доверяет управление только своей компании «Эксплуатация ГС-СПб».
Другие девелоперы предпочитают обращаться к услугам независимых УК. Так, Setl City сотрудничает с партнерами-управленцами «Содружество», «СтройЛинк-Сервис» и др.
Доверяет управление сторонним компаниям и «Строительный трест». Например, на основе конкурсов для обслуживания ее жилых комплексов были выбраны такие УК, как «Соотечественник», «Наш дом», «Управление комфортом», «СтройЛинк-Сервис».
У этих застройщиков своя правда: управление и эксплуатация недвижимости – это отдельный вид бизнеса, и не каждая компания желает вступать в эту сферу. Ведь это означает, что нужно содержать специальный штат сотрудников, отвечающих за обслуживание, ремонт, ведение расчетов квартплаты. Нужно закупать для этого технику и инвентарь.
Как провести голосование
По словам девелоперов, в первые годы после заселения новоселы редко выдвигают инициативы по смене способа управления домом или выбору другой УК. Им не до этого. Обычно желание взять управление в свои руки у них возникает, только когда занято уже большинство квартир в новостройке. И происходит это только в том случае, если жильцы очень уж недовольны действующей УК. Например, им кажется завышенным размер квартплаты или мусор с контейнерной площадки не вывозится неделями, лестницы никто не убирает, а сломавшиеся домофоны не чинят.
Чтобы произвести изменения в управлении, нужно организовать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В нем должны принять участие не менее половины всех собственников, иначе принятое решение неправомочно. Собрание может проходить как очно, так и заочно – в последнем случае собственники голосуют, заполняя полученные от инициаторов бюллетени.
Инициатор собрания должен оповестить о его дате, месте и форме проведения не позднее чем за десять дней до назначенной даты. Инициатором может быть как один собственник или группа таких людей, так и управляющая компания. Решения принимаются большинством голосов. В случае смены УК сначала принимается решение расторгнуть договор с действующей УК, а потом – заключить договор с новой компанией. А вот для изменения способа управления нужно сначала проголосовать за выбор одного из трех вариантов (см. справку). И только после этого, если жильцы предпочтут ТСЖ или ЖСК, выбирать – само объединение собственников займется управлением или заключит договор с управляющей компанией.
Большинство петербургских домов выбирает последний из описанных вариантов: около 80% жилищного фонда – это ТСЖ или ЖСК, и примерно 60% из них не сами занимаются обслуживанием и эксплуатацией домов, а через приглашенные для этих целей УК.
В чем преимущество такого механизма? В одном доме, как правило, создается одно ТСЖ/ЖСК. И ему может оказаться не по карману содержать весь необходимый для управления и эксплуатации штат сотрудников (бухгалтер, юрист, секретарь, председатель ТСЖ/ЖСК и члены правления, сантехники, электрики и пр.), а также технику, инвентарь. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги устанавливают органы власти. Собрание собственников, конечно, может проголосовать за дополнительные сборы на управление и эксплуатацию. Но это происходит редко.
УК же имеет на обслуживании не один дом, а несколько десятков, а иногда и сотен. И собранных в счет квартплаты средств достаточно, чтобы укомплектовать штат и обеспечить технические возможности для их обслуживания.
Впрочем, это не аксиома. Есть множество примеров успешного управления домами через товарищество или кооператив.
Как бы то ни было, УК, ТСЖ или ЖСК должны заключить договоры на предоставление услуг по вывозу мусора и коммунальному обслуживанию – поставке воды, теплоснабжения, электроснабжения и т. д. В этом смысле управление новостройкой уже ничем не отличается от эксплуатации вторичной недвижимости. С одним лишь замечанием: в течение семи лет со дня сдачи нового дома в эксплуатацию застройщик обязан бесплатно устранять все недоделки, неполадки, неисправности, возникшие по его вине.
Способы управления многоквартирным домом
1. Непосредственное управление собственниками помещений
Разрешено только в том случае, если в доме не больше 30 квартир.
Собственники принимают на общем собрании все решения, касающиеся управления и эксплуатации: ремонт входной двери в подъезде, замена труб водоснабжения, заключение договоров на поставку коммунальных услуг и т. д. При этом лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также поставляющие коммунальные услуги, заключают соответствующие договоры с каждым собственником жилья в отдельности.
