Контраст с прошлогодним форумом был разительным. В 2015-м эксперты только обсуждали, что придется предпринимать застройщикам, риэлторам и банкирам на падающем рынке, теперь же многие из них уже делились опытом и рассказывали о конкретных шагах, направленных если не на рост спроса, то хотя бы на его сохранение на нынешнем уровне.
Роста не будет
Из пяти дней, на протяжении которых проходил Гражданский Жилищный Форум, три (28-30 сентября) занял одиннадцатый по счету Всероссийский жилищный конгресс. Он уже несколько лет как стал главной дискуссионной площадкой для профессионалов рынка, и страсти в последние сентябрьские дни здесь опять кипели нешуточные.
Одним из самых обсуждаемых как на пленарном заседании, так и – позднее – в кулуарах стал законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Это неудивительно, учитывая, что половина гостей форума – риэлторы из самых разных регионов нашей страны, от Мурманска до Владивостока. Копий было сломано немало: документ нашел как своих горячих поклонников, так и оппонентов, а в пятницу прошло первое заседание рабочей группы, которая должна была достичь консенсуса по этому вопросу. Однако общей позиции риэлторскому сообществу выработать все равно не удалось.
Послушать и обсудить на конгрессе можно было далеко не только грядущие перемены в работе агентов по недвижимости – программа включала сорок конференций, круглых столов, панельных дискуссий и совещаний. Все они собрали полные залы, даже несмотря на то что одновременно проходило по восемь мероприятий. Впрочем, учитывая, что на форум зарегистрировалось более 2 тыс. участников, удивляться тут нечему.
Лейтмотивом практически всех обсуждений и большинства докладов стала стратегия работы как строителей, так и продавцов недвижимости в условиях крайне нестабильного спроса. Да, показатели текущего года заметно лучше прошлогодних, однако иллюзий специалисты не питают.
Рабочие моменты Конгресса (70 фото)
«В ближайшее время количество выводимых на рынок объектов неизбежно будет снижаться, объем рынка может упасть вдвое к 2020 году. В принципе, ничего тут страшного нет, ведь мы жили в условиях, когда в год продавалось меньше 2 млн “квадратов”, это же было не так давно – еще лет десять назад. И все наоборот радовались, как всё здорово. Другое дело, что это приведет к массовому банкротству субподрядчиков, этот процесс пошел уже сейчас», – со сдержанным пессимизмом рассуждал генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Согласился с ним один из ведущих экспертов на рынке недвижимости профессор РЭУ им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник. Он назвал нынешнее положение в отрасли не кризисом, а новой реальностью, с которой девелоперам и агентствам придется смириться как минимум на несколько лет. «Российская экономика в ближайшие пять-семь лет расти не станет. Государство будет искусственно сдерживать инфляцию на уровне 4%. Девелоперская маржа все это время сохранится на минимальном уровне. А любые попытки застройщиков поднять цены приведут к тому, что покупатели, образно говоря, за ними не пойдут. То есть это просто бессмысленно», – подчеркнул он.
По поводу динамики цен на жилье мнения экспертов все же разнились в соотношении приблизительно 50/50. Одни говорили, что поднимать прайс девелоперы больше не смогут, другие – что себестоимость строительства сильно подпирает цены снизу и, хочешь не хочешь, немного поднимать их придется. Касается это не только Петербурга, а всей страны.
«Спрос будет подпитываться искусственно – банковскими деньгами. Банки будут охотно выдавать ипотеку при условии официального подтверждения дохода. Однако ажиотажного спроса и рывка цен точно не случится, поскольку нет и не будет дефицита предложения. Проектов, которые на сегодня заявлены к реализации, хватит на покрытие спроса на ближайшие три-четыре года. Но цены все же будут чуть-чуть расти – в пределах инфляции», – считает партнер девелоперской компании «Химки-Групп» Дмитрий Котровский.
Вынужденные изменения
Еще одна тема, часто поднимавшаяся на Всероссийском жилищном конгрессе, – все возрастающая роль государства на строительном рынке. Не секрет, что данная отрасль – один из локомотивов всей экономики страны, так что бросать ее на произвол судьбы власть просто не может себе позволить.
В частности, государство всеми силами будет способствовать снижению ипотечных ставок. Необязательно напрямую – через программу субсидирования (о ее продлении или непродлении в следующем году звучали самые разные прогнозы), но в том числе и посредством иных механизмов. Например, искусственно сдерживая инфляцию и действуя через банки с госучастием. Правда, однозначно говорить о том, что недвижимость в целом станет доступнее для россиян, все же не стоит, ведь тем же банкам (и государственным, и частным) снижение цен на жилье невыгодно.
Так, по словам вице-президента Международной академии ипотеки и недвижимости Ирины Радченко, если цены пойдут вниз, то банкиров ждут большие проблемы, поскольку выданные к сегодняшнему дню триллионные ипотечные кредиты обеспечены далеко не всегда ликвидной и качественной недвижимостью. Снижение будет вести к удешевлению стоимости и без этого неидеальных залогов. Поэтому банкам и застройщикам приходится буквально изобретать различные приемы, чтобы не допустить дальнейшего снижения. В частности, кредиторы добиваются снижения ипотечных ставок нерыночными способами.
Один из приемов – вполне, кстати, рыночных – назвал глава аналитического отдела компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов: застройщики стали уменьшать площади квартир. Так поступил «ЮИТ», по этому же пути пошел и «Главстрой-СПб».
«Мы теперь действуем по принципу “меньше площадь – больше функционала”. Убираем неэффективные квадратные метры, например коридоры, а также стараемся отказываться от небольших кухонь в пользу их объединения с гостиными. Конечно, это шаг вынужденный, но таким образом спрос удается поддерживать», – пояснил он.
Многие девелоперы – тоже вынужденно – пошли по другому пути и просто не выводят на рынок новые объекты и очереди, распродавая остатки квартир в уже построенных домах. А таких в недостаточно продуманных проектах теперь может быть довольно много. «Если до кризиса в сданных домах процент непроданных квартир превышал 10%, то сейчас на рынке появилось множество готовых ЖК, в которых не продано до 40% квартир. К сожалению, не все застройщики научились работать на стагнирующем рынке», – говорит начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Похожая картина складывается и на вторичном рынке: агентства недвижимости тоже вынуждены пересматривать принципы работы, уделять больше внимания каждому отдельному клиенту, и, скорее всего, им придется поумерить и финансовые аппетиты.
«Стабильность, в принципе, не такое уж и плохое слово. Это лучше, чем нестабильность. Однако сейчас рынок потерял треть объема по сравнению с прошлым годом, ждать какого-то позитива в ближайшее время, думаю, не стоит. И нам тоже нужна господдержка, какую получили застройщики в виде субсидирования ипотеки», – уверен генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу.
Полезные жилищные советы
Жизнь на рынке недвижимости, безусловно, продолжается. В этом лишний раз можно было убедиться, придя в минувшие выходные (1-2 октября) в СКК на выставку-семинар для населения «Жилищный проект». В этом году «Жилпроекту» исполнилось ровно десять лет. Более 300 экспонентов, порядка сотни семинаров, мастер-классов и презентаций, 30 тысяч посетителей на каждой выставке – эти показатели говорят сами за себя.
Фоторепортаж с «Жилищного проекта» (34 фото)
За десять лет выработался уже привычный для горожан формат «Жилищного проекта»: если на конгрессе специалисты в основном теоретизируют, то на выставке застройщики, банкиры, риэлторы, производители стройматериалов для загородного жилья соприкасаются непосредственно с потенциальными покупателями и клиентами, а потому здесь они предельно практичны.
Не пропустите свой «Жилищный проект»В субботу, 1 октября, в СКК на проспекте Юрия Гагарина начала работу двухдневная выставка-семинар «Жилищный проект». >>На многочисленных семинарах эксперты рассказывали о том, как нынешнюю непростую экономическую ситуацию потребитель может обернуть себе на пользу: получить более выгодные условия по рассрочке, ипотечному займу или договориться с продавцом о дополнительных скидках – все это, как выяснилось, вполне реально.
Несколько семинаров были посвящены сравнительным характеристикам различных районов города и ближнего пояса Ленобласти, а также обзорам предложений жилья в разных ценовых категориях. Традиционной популярностью пользовались автобусные туры (их было целых десять) на стройплощадки, где жители города и его гости могли самостоятельно оценить темпы возведения объектов и выбрать себе подходящий.
Справка БН
Гражданский Жилищный Форум проходил в Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2016 года.
Следующая выставка-семинар «Жилищный проект» пройдет 18-19 февраля 2017 года. Следите за информацией на сайте жилпроект.рф.
