Семейное жилье: локации и цены

В период стагнации на вторичном рынке жилья самый ходовой товар – студии и однушки. В периоды локальных, например сезонных, всплесков покупательской активности спрос добирается и до компактных двухкомнатных. А вот среднестатистическая трешка может ждать покупателя месяцами, если продавец ориентируется на средний уровень цен предложений в каталогах, но при этом не готов к уступкам.

Жилье начального уровня: локации и ценыОднокомнатные квартиры и студии – разменная монета вторичного рынка. Но в одних районах сегмент жилья начального уровня близок к затовариванию, в других >>

Застройщики продолжают выводить на рынок преимущественно малогабаритное жилье. Но на вторичном рынке разрыв между ценами «квадрата» в сегментах одно-, двух- и трехкомнатных квартир в текущем году почти не сокращается (см. график). Сегодня этот расклад необходимо принимать во внимание тем, кто рассчитывает улучшить жилищные условия за счет встречных покупок с доплатами на вторичном рынке. Владельцы компактных квартир имеют относительно широкие возможности для маневра.

При этом хозяин просторного жилища вынужден постигать азы предпродажной подготовки и переговоров, активно рекламировать объект, прощупывать спрос на практике. Выходить на рынок приходится задолго до самого приятного – подбора встречек. И, разумеется, это тот случай, когда помощь квалифицированного риэлтора придется как нельзя кстати.

С другой стороны, перед потенциальным покупателем двушки или трешки открывается широкий выбор вариантов на любой вкус, а в ряде случаев – и возможность торга. Важно не промахнуться и также имеет смысл привлекать профессионалов на свою сторону.

Справка БН

Что нужно знать, примеряя на себя двух- и трехкомнатные квартиры в домах разных поколений

Для дореволюционного Петербурга двух- и трехкомнатные квартиры – формат нетипичный, а потому в старых домах нечасто встречаются квартиры с удобными для современного человека планировками. Рядовая квартира того периода обычно имела не меньше пяти комнат, выход на парадную лестницу и черный ход. Большинство сегодняшних двушек и трешек – продукт модернизаций и перепланировок.

При комплексных капитальных ремонтах 1970-1980-х, когда от здания оставляли только наружные стены, часто появлялись такие двух- и трехкомнатные квартиры, которые современные риэлторы называют гребенками, – с узкими (порой около 2 м) комнатами и окнами на одну сторону.

В советское время двушки и трешки стали основным типом массового жилья. Но планировочные решения каждого последующего поколения менялись. Например, в сталинках это в основном квартиры с просторными комнатами, высокими потолками, а бывает, и большими кухнями. Стандартные для указанного периода проектные решения предполагали возможность временного коммунального заселения – из расчета комната на семью.

Основной тип двушек и трешек в самых экономичных ранних хрущевках – со смежными комнатами. В свое время они не подвергались коммунальному заселению, поэтому социальная среда в домах с преобладанием квартир такого типа относительно благополучная. Жилье передавалось из поколения в поколение, а в наше время оно широко представлено на вторичном рынке. Многие панельные хрущевки и большинство кирпичных – дома крепкие, прослужат не одно десятилетие. Основной неустранимый недостаток – потолки 2,5 м, а также узкие, до 3 м, и вытянутые от двери к окну комнаты «вагонных» пропорций. Последние обусловлены тем, что в зданиях данного типа заданный стандартами шаг поперечных стен – от 2,6 до 3,2 м.

Брежневские строительные нормативы не разрешали совмещения комнат в двухкомнатных квартирах (оно допускалось только в трех- и четырехкомнатных), минимальные площади кухонь увеличились с 4,5 до 6 кв. м. При этом предполагалось, что общая комната должна иметь площадь не менее 16 кв. м, спальни – от 9 кв. м (на одного человека) и 11 кв. м (на двоих).

Главное достижение «корабельного» периода (с конца 1960-х до первой половины 1970-х годов, когда строили так называемые «корабли» серии 1-600ЛГ) – увеличение шага поперечных стен в типовых домах. При тех же площадях, что в хрущевках и ранних брежневках, жилые помещения здесь имеют более комфортные пропорции.

Дома категории «новая панель» (серий 137.11, 600.11 и 504Д2) от такого пережитка, как смежные комнаты, избавились. Правда, в прошлое ушли и просторные кладовки и чуланы. В некоторых относительно свежих домах (137-я и 121-я серии) высота жилых помещений увеличена с хрущевских 2,5 до 2,7 м, а шаг поперечных несущих стен – с 3,2 до 3,6 м. В некоторых квартирах есть так называемые лежачие комнаты – у которых два окна, а продольные (наружные) стены длиннее поперечных.

Правда, говоря об особенностях проектирования того времени, следует отметить, что планировки многоподъездных секций широтной и меридиональной ориентации (первые – с фасадами на север и юг, вторые – на запад и восток) различаются. Так, владельцев одно- и двухкомнатных квартир старались не обделять солнечным светом, поэтому в широтных секциях северные окна, как правило, доставались владельцам двусторонних трех- и четырехкомнатных.

Что изменилось с началом рыночного периода? Монолитные технологии обеспечили проектировщикам определенную свободу и гибкость планировочных решений. Правда, если над эргономикой типовых семейных квартир советского периода трудились проектные и исследовательские институты, то в рыночное время квартирография оказалась отданной на откуп застройщикам и маркетологам.

Появились варианты на любой вкус и кошелек – от классических квартир с компактными обособленными комнатами до так называемых европланировок (когда одно из помещений совмещает функции кухни и жилой комнаты). читать все скрыть

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя площадь двухкомнатной квартиры, выставленной на продажу в сентябре – 57,8 кв. м.

Квартиры с параметрами, близкими к названным, конечно, не брежневки и не хрущевки, а преимущественно послевоенные сталинки, объекты в свежих панельках советских поколений (у метро), а также в относительно демократичных объектах новой вторички.

Самые дешевые двушки предлагаются в Красногвардейском районе (среднее значение цены в данной локации – 4,7 млн руб.), самые дорогие – в Петроградском (10,1 млн руб.), самые компактные (средняя площадь – 50,8 кв. м) – в Кировском районе.

Самый демократичный по цене тип двушки в Петербурге – квартира со смежными комнатами в хрущевской панельке. В настоящее время немало таких объектов экспонируют в ценовом диапазоне 3,3-3,7 млн руб. Параметры квартир таковы: общая площадь – от 45 до 52 кв. м, комнаты – 11-12 и 17-18 кв. м, кухни – от 5,5 до 7 кв. м. Найти панельную двушку со смежными комнатами по цене, близкой к минимальному значению, в северных районах (например, в Калининском) заметно легче, чем в южных (Фрунзенском или Московском). И вот по какой причине: большинство панельных пятиэтажек 335-й серии, в которых в основном и расположены дешевые двушки в правобережных районах, – дома в крайне неважном техническом состоянии. В то же время пятиэтажки 507-й серии с квартирами сходных планировок, сосредоточенные в южных районах, считаются более крепкими.

Теперь разбираемся с трехкомнатными квартирами. Средняя площадь выставленной на продажу трешки – 82,7 кв. м.

В ценовом диапазоне 8,0-8,5 млн руб. четверть предложения приходится на сталинки и старый фонд с капремонтом и без оного, три четверти – на недавние новостройки.

Жилье начального уровня: локации и цены

Рынок жилья Петербурга. Цены. Август

Аренда жилья в Петербурге. Цены. Август 2016

Самое дешевое жилье – в советских панельках

Аренда жилья в Петербурге. Цены. Июль 2016

Самые дешевые трехкомнатные квартиры (средняя цена – 5,96 млн руб.) – в Красносельском районе, самые дорогие – так же как и двушки, в Петроградском (16,4 млн руб.). Ценовой разрыв довольно-таки впечатляющий. Получается, что, реализовав по заявленной цене среднюю трешку на Петроградской стороне, можно приобрести сразу три на Юго-Западе.

Следует отметить, что Красносельский и Кировский районы – традиционные поставщики самых дешевых трешек на питерский рынок жилья и ценовых антирекордов в данном сегменте. Трехкомнатные квартиры в хрущевских пятиэтажках серии ГИ (общая площадь – 42 кв. м, жилая – 6 + 9 + 15 кв. м, кухня – 5,3 кв. м, санузел совмещенный) предлагают к продаже по ценам чуть больше 3 млн руб. Тем не менее средняя ценовая температура сегмента трешек, а также значение средней площади для Красносельского района медленно, но верно подрастает – за счет вывода на вторичный рынок квартир в недавно сданных новостройках.

График

Динамика средней цены предложения для квартир с разным количеством комнат, тыс. руб./кв. м

Таблица 1

Двухкомнатные квартиры: цены, средние площади, доли предложения

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «БН», август 2016 года

Таблица 2

Трехкомнатные квартиры: цены, средние площади, доли предложения

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «БН», август 2016 года

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок