Заблудиться в Мурино-Девяткино не просто, а очень просто. Собственно, как и на местном рынке жилья. Тем не менее попытаемся разобраться – вместе с представителями агентства недвижимости «Итака», пригласившими нас на очередную прогулку.
Местный офис агентства в августе переехал. Теперь он находится во встроенном помещении на втором этаже нового жилого дома на Привокзальной площади. «Наш слоган – “Из мечты в реальность”, обязательно так и напишите», – то ли в шутку, то ли всерьез говорит заместитель директора отделения Марина Вязовая.
Оказывается, «Мечта» – это название жилого комплекса (одного из пилотных комплексных проектов на описываемой территории) и торгового центра, где разместилось агентство. Ну что же, будем погружаться в реальность.
Справка БН
Деревня у метро
«Девяткино» – пока единственная станция петербургской подземки, расположенная в Ленобласти. После открытия в 1978 году она получила название «Комсомольская», но позже была переименована. Кстати, расположена она не в Девяткино, а на территории деревни Мурино. До жилых кварталов Нового Девяткино, в честь которого станцию и назвали, от Привокзальной площади три километра.
Жизнь налаживается
Надо сказать, что в начале нашего десятилетия, когда в Мурино начала разворачиваться массовая застройка, иллюзий никто не питал. Крупные девелоперы, сделавшие ставку на экономичное жилье рядом с КАД и метро, скупали земли у лендлордов, обеспечив самым удачливым из них не последние места в рейтингах миллиардеров. В свою очередь, квартиры, преимущественно малогабаритные, приобретали инвесторы. Пик застройки пришелся на 2013-2014 годы – тогда новые проекты появлялись едва ли не каждый месяц.
Жилой район, поглотивший Мурино и нависший над Новым Девяткино, поначалу разрастался на вчерашних совхозных полях стихийно – как шумный город на пересечении торговых путей.
Поначалу представители областных властей к такому повороту событий оказались не готовы. Но после «пересменки» губернаторов изнурительные переговоры с застройщиками все-таки начали давать результаты: угрозами остановить строительство и отменить градостроительные планы у девелоперов «выторговывались» школы и детские сады.
Мурино пошло в первый классВ Мурино 1 сентября открыла свои двери первая школа на 1224 места. Дефицит социальной инфраструктуры в поселке пока что полностью не покрыт, однако >>Как обстоит дело сейчас? Жизнь налаживается. В новых кварталах Мурино первого сентября заработала первая школа, а в течение двух ближайших лет обещают ввести в эксплуатацию еще две. Детские сады также строятся и передаются муниципалам – в рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги». Делают их здесь теперь в основном встроенными – такая возможность появилась относительно недавно, после соответствующих изменений в строительных и санитарных нормативах. Всего же девелоперы в ближайшие три года должны построить более трех десятков детских дошкольных учреждений и шесть школ.
Другая проблема территории – дороги. С ними пока подвижки не столь значительны, но застройщики и власти ищут пути решения. Проект съезда с КАД в западную часть Мурино уже готов и прошел согласование с Росавтодором.
Пока же транспортная сеть, мягко говоря, не самое сильное место. Здесь есть вот какой нюанс. Исторически поселок Мурино разделен железной дорогой и линией метро на две части – западную и восточную. Под железной дорогой идет подземный переход. Если вы приехали на метро, то перейти из восточной части Мурино, где Привокзальная площадь, в западную – в начало бульвара Менделеева – проблемы не составит. Расстояние между названными точками – чуть больше сотни метров.
Но если по тем или иным причинам вам нужно ехать на машине, навигатор нарисует сложнозакрученные загогулины – 12 км (через КАД) или 13 км (с выездом на Суздальский проспект). Если вы не заблудились, это около 20 минут без пробок, а они здесь бывают регулярно.
Как живет Мурино (13 фото)
Соответственно, у жителей разных «берегов» – разные маршруты и в город, на работу, и к живописным дачным районам Приозерского направления с горнолыжными склонами и озерами. И жителям Нового Девяткино или восточных кварталов добираться до всех этих красот примерно на полчаса меньше, чем обитателям западной части Мурино, где сосредоточены основные жилые кварталы.
Кстати, квартальные планировки тоже разные. Складывается впечатление, что в восточных микрорайонах высотки посажены на сеть деревенских улиц (местами так оно и есть), в то же время западные, те, что в поле, расчерчены словно по линейке.
Сегодня, по данным БН, в Мурино в стадии реализации находится 30 проектов жилых комплексов (приблизительно 4,5 млн кв. м), из которых абсолютное большинство расположены в западной части. Два проекта уже завершены, еще десять новостроек должны сдать до конца года, если не будет почти неизбежных в таких случаях задержек. В общей сложности в этом году разрешения на ввод должны получить около 40 корпусов в 22 комплексах (около 900 тыс. кв. м жилья), а к 2018 году в Мурино будет проживать больше 70 тыс. человек.
Квартиры, цены, арендные ставки
Оправдались ли ожидания инвесторов? Судите сами. В 2012 году цены на будущие квартиры стартовали с отметок чуть выше 50 тыс. руб. за кв. м. Сегодня на вторичном рынке квартиры-студии и однушки в сданных домах оценивают от 80 до 105 тыс. руб. за «квадрат». Актуальные на сегодняшний день двух- и трехкомнатные укладываются в ценовой диапазон 61-88 тыс. руб. за кв. м.
Кстати, несмотря на то что в структуре предложения доминирует «малогабарит», просторные квартиры – и даже с претензией на бизнес-класс – также имеются. Так, выставленные на продажу студии – от 21 до 32 кв. м (самый ходовой вариант – 25-27 кв. м). Также в листингах нами были обнаружены довольно-таки просторные, до 42 кв. м, однокомнатные квартиры, объекты свободных планировок около 70 кв. м, двухкомнатные – больше 80 кв. м, а также трешки около 100 кв. м.
Можно ли без доплаты поменять среднестатистическую двухкомнатную квартиру в Петербурге на трехкомнатную в Мурино? По данным БН, средняя цена предложения двушки в Петербуге – 5,7 млн руб. (50-57 кв. м в кирпичном или относительно свежем панельном доме советской постройки). В случае успешной реализации такого объекта ценовая планка позволяет делать выбор между несколькими десятками трешек в Мурино (на вторичном рынке, по переуступке).
Мурино: от поселка к городу-спутникуМурино можно назвать визитной карточкой петербургского строительства. Здесь есть все: примеры удачной архитектуры и не очень, проблемные объекты и свой >>На первичном рынке вариантов заметно больше. «Качество представленных в продаже объектов зависит от застройщика, и оно сильно разнится. Есть объекты, которые мы можем рекомендовать покупателям, и такие, за которые не готовы поручиться», – говорит представитель «Итаки» Юлия Иванова.
Есть ли спрос? По словам Юлии Ивановой, в сегменте готового жилья он сконцентрирован в сегменте жилья начального уровня, то есть малогабаритных студий, в основном в кварталах вокруг станции метро – близ Привокзальной площади и в начале бульвара Менделеева. В отдаленные кварталы привлечь покупателей можно только более низкими, чем у конкурентов, ценами.
Актуальные на сегодняшний день арендные ставки для квартир-студий – 16-17 тыс. руб. в месяц. Главная точка притяжения арендаторов – также кварталы вокруг метро. Осенью рынок оживился, но все-таки предложение превышает спрос. Правда, Юлия Иванова отмечает, что количество предлагаемых в аренду квартир в том или ином ЖК зависит от ценовой политики девелоперов на ранних стадиях реализации проектов. В некоторых домах, застройщики которых делали ставку на покупателей-инвесторов, по приблизительным оценкам представителей агентства, сдается до 60-70% квартир.
