В связи с появлением профильного закона в Северной столице можно ожидать существенного роста интереса к редевелопменту промышленных зон. Конечно, при одном условии – одобрении городских властей.
Закон для зоны
С 1 января будущего года вступает в силу 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ». Этот документ можно считать профильным по освоению промзон в крупнейших городах страны.
Как отмечалось в пояснительной записке авторов законопроекта, «использование земель и объектов недвижимости на территории промзон нередко осуществляется с нарушением видов разрешенного использования. И часто не соответствует требованиям законодательства в области охраны окружающей среды и законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, а также иных нормативных правовых актов».
Новый закон дает толчок к изменению ситуации. В частности, документ позволит инвесторам и региональным властям принудительно выкупать участки у собственников заброшенных или используемых не по назначению территорий.
Как поясняет советник адвокатского бюро «Линия права» Анна Батуева, следует ожидать, что для принудительного выкупа промзоны у нерадивых собственников цена выкупа будет «привязана к рынку». То есть для ее определения будут привлекаться независимые оценщики.
Косвенными свидетельствами, что закон не ляжет мертвым грузом, можно считать следующее. О перспективах использования нереализованного потенциала промзон одновременно заговорили чиновники на самых разных уровнях власти. Например, премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, одобряя планы развития ипотечного рынка до 2020 года, отметил, что развитие возможно благодаря высоким темпам строительства. «В том числе за счет вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых земель в городах, включая промышленные зоны», – подчеркнул он.
Все оттенки серого
Проблема промышленных зон, доставшихся в наследство от советских и даже более ранних времен и занимающих существенную часть исторических центров, актуальна для многих крупных российских городов. Для Санкт-Петербурга она стоит чуть ли не наиболее остро. «Cерый пояс» занимает порядка 19 тыс. гектаров в исторических районах Северной столицы. Данные территории подведомственны 12 районным администрациям.
«Мне кажется, что эти территории являются чрезвычайно интересными с точки зрения девелопмента. На них практически нигде не существует таких жестких ограничений, как в исторической части, охраняемой ЮНЕСКО», – рассуждает вице-президент банка «ВТБ» Александр Ольховский.
Но, как отмечает президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский, редевелопмент – в любом случае дорогостоящий и трудоемкий проект. Фактические затраты девелопера зависят от многих факторов: площади участка, наличия на нем построек, их числа, состояния и статуса. «Если на территории застройки есть памятники архитектуры, это требует от девелопера дополнительных инвестиций в их сохранение и реконструкцию. Существенного финансирования требует и рекультивация земель, и здесь расходы определяются в зависимости от типа и вредности промышленного предприятия, ранее расположенного на участке. Сложностей добавляет и действующее законодательство в части санитарно-защитных зон, обычно простирающихся далеко за пределы непосредственной территории промпредприятия», – перечисляет эксперт ожидающие любого инвестора проблемы.
Попали в точку
Соответственно, сегодня нельзя говорить о полномасштабном освоении строителями «серого пояса», работы идут точечно.
Застройщики, правдами и неправдами выкупив лоскут земли, строят там жилье класса комфорт и выше. Городская же администрация требует, чтобы соблюдалась норма «30-30-40», где 30% – это рекреационная зона, 30% – зона коммерческая и мест приложения труда и 40% – жилая застройка.
Генеральный директор СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов напоминает: в Петербурге когда-то уже предлагали ускорить процесс редевелопмента путем увеличения налоговой ставки для тех зон, которые отнесены к промышленным, но используются не по прямому назначению. Однако эти предложения по ряду причин не были поддержаны администрацией города. «В итоге оказались замороженными многие перспективные проекты освоения городских промзон, и мы по-прежнему видим массу заброшенных зданий и офисных центров, которые владельцы годами безуспешно пытаются сдать в аренду или хоть как-то использовать», – констатирует эксперт.
Новый закон позволит инвесторам вернуться к отложенным проектам.
С другой стороны, рассуждает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев, в последние годы проекты редевелопмента в Петербурге все более и более трудны в реализации. Повышается сложность работы с историческими зданиями, ужесточается высотный регламент, усложняется процесс внесения изменений в градостроительную документацию, снижаются показатели предельной плотности жилой застройки и т. д.
Кроме того, на планы застройщиков давит кризис. «Нужно понимать, что далеко не все заброшенные территории в городах России интересны потенциальным инвесторам, – предостерегает Анна Батуева. – А без инвестора инициировать процедуру изъятия участка бессмысленно».
В чистом виде – одного закона мало.
Шаги к славе
Во-первых, дополнительно нужна актуализация местных законов. «В Петербурге необходимо вносить изменения в генплан, чтобы легитимно осуществлять редевелопмент промзон», – подсказывает управляющий партнер компании Glorax Development Дмитрий Коновалов.
Также важно, чтобы городские власти дали добро и оказали реальную поддержку – в настоящее время многие участники рынка считают ее недостаточной.
«Если обратиться к иностранному опыту, то возможность принудительного изъятия промышленных земель довольно часто присутствует в законодательстве, – рассказывает Анна Батуева. – Но местные выборные власти подходят к возможности использовать свое право довольно осторожно. Негативный фон будет критичным, даже если в силу редевелопмента потеряют работу всего два десятка человек».
В России осторожность власти мотивируется другими причинами. В частности, тезисом, что инициатива наказуема.
Но в том-то и революционность нового закона, что он устанавливает новые правила игры с территориями промзон по всей стране. Это значит, что первым делом закипят инвестиционные страсти вокруг московских площадок. А те инвесторы, которым не хватит мест в столице, по традиции обратят внимание на «свободные» площади соседа – «серый пояс» Петербурга. Администрация Северной столицы не сможет остаться безучастной.
И тогда вокруг исторического центра вырастут благоустроенные кварталы – по словам председателя Комитета по градостроительству и архитектуре, главного архитектора Санкт-Петербурга Владимира Григорьева, «красивые и запоминающиеся».
