Обсуждение законопроекта «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» станет важной частью деловой программы Всероссийского жилищного конгресса. У этого документа есть и сторонники, и противники. К числу последних относится вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, который рассказал БН о своем видении ситуации с регулированием риэлторской деятельности.
– Константин Николаевич, в Госдуму РФ внесен законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Риэлторское профессиональное сообщество отреагировало неоднозначно. На чем строят свою аргументацию критики, в число которых входите и вы?
– В данной редакции, как мне кажется, нет того, что делает любой закон, направленный на создание системы профессионального регулирования, – законом! Нет самого главного – того, что формирует целостность любой профессии, и в данном случае профессии «риэлтор», а именно: нет единства профессиональных требований к вхождению в профессию и в бизнес.
Вообще сложилось впечатление, что у разработчиков законопроекта нет понимания того, какую услугу на самом деле оказывает риэлтор. Об этом свидетельствует и словосочетание «посредническая деятельность», фигурирующее в названии. Ведь сегодня объем сервисов, оказываемых сторонам сделки практикующими риэлторами, и объем знаний, который необходим риэлтору для оказания такой полноценной и качественной услуги, просто огромен и вбирает в себя маркетинговые, юридические, инженерно-строительные, экспертно-оценочные и эксплуатационно-управленческие, аналитические, адвокатские, психологические и другие знания.
– Основной принцип, заложенный в законопроекте, – саморегулирование. Что вы можете сказать в этой связи как председатель совета Торгово-промышленной палаты РФ по саморегулированию профессиональной и предпринимательской деятельности?
– Скажу так: возможно, лет 15 назад законопроект и мог бы претендовать на какую-то инновационность. Но сегодня он просто тиражирует все те неэффективно работающие законодательные конструкции и принципы саморегулирования, которые существуют, но в систему регулирования ничего полезного, по сути, не привносят. Странно то, что законопроект вобрал в себя худшие законодательные практики и игнорировал то лучшее, что имеется в сфере саморегулирования. В проекте даже нет реального инструментария для регулирования недобросовестной конкуренции ни для участников рынка, ни, что особенно важно, для саморегулируемых организаций! К тому же не был проведен должный мониторинг развития существующего поля регулирования, в том числе анализ наиболее свежего, институционального для саморегулирования документа, принятого Правительством РФ в декабре ушедшего года. Я имею в виду «Концепцию совершенствования системы саморегулирования».
– Саморегулируемые организации риэлторов ведь уже существуют на добровольной основе…
– Система саморегулирования в риэлторской сфере эффективно развивается и представлена в самых крупных регионах России, я имею в виду добровольную систему сертификации риэлторских услуг, разработанную Российской гильдией риэлторов. Система сертификации зарегистрирована в Росстате с 2002 года и объединяет в едином реестре всех публично практикующих риэлторов России, признавших и соблюдающих национальные профессиональные стандарты и кодекс этики риэлторов, которые разработаны и регулярно актуализируются Национальным объединением (РГР), работающим на этом рынке с 1992 года. Важно, что система создавалась при публичном обсуждении и вовлечении в процесс разработки создаваемых стандартов экспертов-практиков и вобрала лучший международный опыт регулирования профессиональной деятельности в сферы недвижимости.
– Что же, вообще никаких положительных моментов нельзя найти в законопроекте?
– Шагом вперед можно было бы считать предложение о регулировании деятельности профессионалов, прежде всего, как физических лиц (по сравнению с ранее действовавшим лицензированием), что позволило бы объединить всех профессионалов в этой сфере. Но, к сожалению, полного охвата всех участников рынка и, следовательно, полноценного контроля за входом в профессию проект закона не содержит. Предлагаемое требование о наличии двух аттестованных специалистов для работы на рынке – несостоятельно.
Сегодня риэлторские компании насчитывают десятки и сотни специалистов – это относится и к регионам, поэтому предложение о требовании наличия двух аттестованных специалистов для компании – это возвращение в пещерное прошлое! Даже добровольная система сертификации, охватывающая сегодня большую часть публично практикующих специалистов на этом рынке услуг, декларирует обязательную аттестацию всех практикующих риэлторов.
Гарантия возмещения ущерба потребителю услуги – это тот единственный пряник для потребителя, который также можно было бы назвать позитивом законопроекта. Но и это далеко не новация, особенно если учесть предлагаемый проектом размер страхования профессиональной ответственности, равный величине комиссионных по договору на оказание услуг. Но ведь это «копейки». Значит, если клиент потеряет единственную крышу над головой, за эти деньги он новую квартиру не купит... В добровольной системе сертификации еще с 2002 года введены требования в части страхования ответственности перед третьими лицами, это возмещение стоимости двухкомнатной квартиры в том регионе, где компания оказывала услуги клиенту.
– Какие еще задачи должен решать закон о регулировании риэлторской деятельности?
– Важнейшей задачей регулирования является ограничение доступа на рынок недобросовестных и непрофессиональных участников, прежде всего, на рынок рекламы. Законопроект не создает эффективных ограничений для размещения рекламных объявлений о продаже в СМИ и деятельности недобросовестных участников на рынке. Почему? Потому что рынок рекламы по-прежнему остается нерегулируемым. Это позволяет всем серым и черным маклерам работать на рынке и давать рекламу. Ведь проект, несмотря на декларации, не требует внесения никаких изменений в другие законы, в частности, в законы о печати и рекламе. Сейчас более 70% рекламных публикаций в СМИ, с учетом интернета, являются недобросовестными и вводящими в заблуждение потребителей. Надо четко обозначить категории лиц, обладающих правом публикации объявлений о продаже объекта недвижимости. Их всего три: собственники, их доверенные лица и публично практикующие и аттестованные специалисты (например, члены СРО), с которыми собственник заключил договор на оказание риэлторской услуги.
– Многие говорят о возможности возвращения лицензирования риэлторских услуг. Что вы думаете о перспективах такого возврата в прошлое?
– Если власть в России заинтересована в скорейшем создании прозрачного рынка услуг в сфере недвижимости, а заявления президента страны свидетельствуют об этом, то необходимо выбрать тот формат регулирования рынка, который позволит обеспечить добросовестное предпринимательство в сфере риэлторской деятельности. При этом затраты ресурсов, управленческих усилий и денежных средств должны быть минимальны. И главное – нужно донести до потребителя ценность, важность и уникальность этой услуги и профессии, создав простой и понятный инструмент выбора исполнителя услуги.
С этой точки зрения лицензирование выглядит лучше саморегулирования. Но если проанализировать коррупционную составляющую и невысокую вероятность введения законодательного запрета на недобросовестную рекламу объектов недвижимости – то совсем даже нет!
Вообще-то главное – это не способ регулирования, а результат, то есть достижение поставленных целей. Я бы проголосовал за лицензирование или обязательное саморегулирование, если оно будет следовать семи простым правилам.
Во-первых, обеспечит добросовестность и прозрачность деятельности регулятора.
Во-вторых, жестко ограничит возможность размещения рекламы недобросовестных участников рынка недвижимости.
В-третьих, обеспечит единство профессиональных требований для вхождения в профессию и в бизнес, то есть введение двухуровневых квалификационных требований для агентов по недвижимости и брокеров по недвижимости.
В-четвертых, – ключевое влияние профессиональных сообществ на формирование квалификационных требований к специалистам для прохождения аттестации и присвоения квалификации и стандартам страхования и обеспечения возмещения ущерба потребителю услуги.
Пятое – страхование профессиональной ответственности перед потребителем и упрощение доступа риэлторов к данным Кадастра и работе с Реестром.
Шестое – необходимо распространить на всех публично практикующих участников рынка требования об исполнении профессиональных стандартов, обеспечив тем самым добросовестность конкуренции на рынке недвижимости.
И, наконец, последнее – седьмое: переход к частной практике агентов и брокеров по недвижимости, подразумевающей высокую прозрачность и персонализацию системы налогообложения, а так же переход к уплате каждым из них, как налоговых агентов, налогов и сборов.
При условии реализации этих ключевых элементов эффективности в любой сфере профессионального регулирования, независимо от его формы, профессиональное сообщество поддержало бы любой закон, и риэлторская сфера не исключение.
– Обо всем этом вы и будете говорить на Всероссийском жилищном конгрессе, который пройдет в сентябре в Петербурге?
– Сейчас я изложил только тезисы, более предметно будем говорить на Конгрессе, в том числе и с авторами законопроекта. Убежден, что не может появиться хороший закон, регулирующий любую профессиональную деятельность, без широкого обсуждения его концепции и работы над ним в профессиональном сообществе, без привлечения к этому обсуждению экспертов из смежных отраслей бизнеса, без обязательного учета мнений потребителей услуг.
Прекрасно, что существуют такие мероприятия, как Всероссийский жилищный конгресс – настоящая профессиональная площадка для дискуссий специалистов, представляющих все сферы рынка недвижимости.
Досье БН
Константин Николаевич Апрелев
