Казалось бы, проще всего описать две существующие легальные схемы покупки жилья на первичном рынке – через договор долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищный кооператив (ЖК) – и сказать: все остальное незаконно. Но незаконные схемы так ловко маскируются под честные, что отличить их не всегда бывает просто. Да и в долевом и кооперативном строительстве есть ситуации, когда легальные застройщики могут превратиться в нарушителей. К тому же даже при наличии действующего разрешения на строительство дома (а это главный документ, наличие которого следует проверить, прежде чем подписывать договор о покупке квартиры и перечислять деньги) у застройщика и его посредников могут быть припасены уловки, позволяющие обойти законодательство в ущерб покупателю.
Привести исчерпывающий перечень серых схем мы не беремся – их число постоянно растет. Опишем основные виды махинаций. Почти все они построены на основе долевого договора, так как покупатели квартир в ЖК меньше защищены законом, значит, у застройщиков больше возможностей совершенно легально изменить условия строительства в свою пользу и в ущерб покупателям. Например, просто проведя через решение членов кооператива условие о введении дополнительных платежей за квартиру сверх тех, что были указаны в договоре, который подписывали члены при вступлении в ЖК.
У застройщика по 214-ФЗ такой возможности нет, поэтому для введения в заблуждение дольщиков компании придумывают обходные маневры, часто очень похожие на законные.
Первый в нашем перечне – так называемый предварительный договор долевого участия (ПДДУ). Обычно его предлагают подписать застройщики, у которых еще не оформлены все необходимые документы на объект – нет прав на земельный участок (он должен быть либо в аренде, либо в собственности у застройщика) или/и разрешения на строительство. Без этих документов продавать квартиры в будущем доме запрещает Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (214-ФЗ).
ПДДУ похож на ДДУ: в нем говорится, что покупатель станет собственником квартиры в будущем доме, могут быть описаны параметры этого дома и самой квартиры, указаны даже сроки строительства и ответственность сторон за несоблюдение условий договора, а также отмечено, что застройщик заключит с дольщиком договор долевого участия, как только получит необходимую разрешительную документацию.
Но все эти условия ничего не значат: такой договор не имеет юридической силы, пока разрешительной документации нет. Он не защитит от двойных продаж, так как ПДДУ не регистрируется в Росреестре, в отличие от ДДУ. Он не гарантирует, что с дольщиком действительно подпишут настоящий долевой договор, так как подобные обязательства не регулируются законодательством.
Если разрешительной документации на дом нет, велик риск нарваться на откровенных мошенников. Известно немало случаев, когда граждане перечисляли деньги за будущие квартиры компании, которая не скрывала, что у нее нет прав на земельный участок, где должен быть построен дом. Застройщик обещал скоро выкупить этот надел у другой компании, которая, к слову, уже получила разрешение на строительство и приступила к рытью котлована. Это не остановило дольщиков, они продолжали верить, что земля вот-вот перейдет их застройщику и он переоформит с ними настоящие ДДУ. Но этого так и не произошло. Компания, собрав деньги с доверчивых граждан, исчезла. А наивные покупатели уже несколько лет пытаются получить вложенные средства с ликвидированной фирмы через суд.
ПДДУ практикуют и вполне добропорядочные девелоперы, чтобы как можно быстрее начать получать деньги дольщиков на строительство. Компания может и не преследовать никаких мошеннических целей, предлагая вам ПДДУ. Наоборот, хочет поскорее сдать объект и передать ключи новоселам. Но эти благие намерения не делают дольщиков защищенными. Застройщик может так и не получить разрешение на строительство, и покупатели пополнят ряды обманутых дольщиков.
Чтобы не оказаться в подобных ситуациях, нужно усвоить нерушимое правило: пока ваш договор не будет зарегистрирован в Росреестре, не стоит платить застройщику ни копейки.
Еще один договор, маскирующийся под долевой, – притворный ДДУ. Конечно, сам продавец его так не называет. Он утверждает, что это и есть настоящий долевой договор. Такой застройщик может даже иметь всю необходимую разрешительную документацию (впрочем, и откровенные мошенники тоже предлагают подобные соглашения), но его задача – уйти от исполнения обязательств перед дольщиком.
Например, в договоре будет написано, что он заключен с целью «осуществления совместной деятельности по строительству дома», или для «участия в инвестиционной деятельности», или для «совместного финансирования строительства дома», или это «уступка права требования помещений по окончании строительства» и т. д.
Если в договоре не указано, что застройщик обязуется по окончании строительства передать дольщику конкретные жилые помещения в конкретном жилом доме, на возведение которого у компании есть разрешение на строительство, то можно быть уверенным: квартиру вы не получите.
Не очень распространенный, но все же встречающийся на первичном рынке инструмент – жилищные сертификаты. Назвать сертификаты незаконными нельзя, но мы решили включить их в наш перечень, так как часто их приобретение выглядит очень привлекательно, хотя крайне рискованно.
Застройщик выпускает такие ценные бумаги под конкретный проект, на который у него имеется вся необходимая разрешительная документация. Владелец сертификата имеет право получить в собственность квартиру на ту сумму, в которую оценена эта бумага.
Номинальная стоимость сертификата меняется в зависимости от рыночной цены недвижимости и финансового положения застройщика. То есть в течение строительства он может становиться существенно дороже и значительно дешевле, чем указано в его номинальной стоимости. А может и вовсе обесцениться, как и любая другая ценная бумага (например, при банкротстве застройщика, у которого много объектов, значит, много претендентов на денежные возвраты, а финансовых возможностей по этим выплатам почти нет). Так что такой сертификат (или несколько сертификатов) позволит получить как несколько квартир, если дела застройщика идут в гору и рынок растущий, так и ни одной.
Покупка таких сертификатов сродни биржевой игре. Обычно их покупают крупные инвесторы или корпоративные игроки, которые в случае роста стоимости бумаг могут неплохо заработать. Они могут перепродать сертификат (в том числе и инвесторам-физлицам) и получить больше денег, чем потратили.
Интерес застройщика в том, что сертификаты освобождены от НДС, а схема их продажи не регулируется 214-ФЗ. Если стройка заморозится или будут обнаружены дефекты в новой недвижимости, застройщику не грозит ответственность перед владельцами сертификатов.
Кроме того, сертификат не привязан к конкретной квартире. Поэтому у владельцев сертификатов могут возникнуть споры по поводу того, кому какая недвижимость достанется. А суды на эту тему, бывает, затягиваются на годы.
Ситуация с домом может быть и совершенно безоблачной: разрешение на строительство есть, график стройки соблюдается. И вам предлагают купить квартиру дешевле, чем остальное жилье в этом же объекте. Но только оформить недвижимость не по ДДУ, а по договору переуступки прав требования. Почему стоит насторожиться? Чтобы это объяснить, рассмотрим механизм операции с самого начала.
Связанная с застройщиком фирма (или не имеющая такой связи компания либо физлицо) на самом начальном этапе строительства выкупает у застройщика по ДДУ квартиру (чаще – сразу несколько квартир) в доме. В этот момент жилье продается по самой невысокой цене, почти по себестоимости. Спустя какое-то время такой посредник предлагает ту же квартиру покупателю уже подороже (на 10-15%), чем покупал сам, но все же дешевле, чем застройщик продает остальные квартиры в доме (дисконт составляет до 30% в зависимости от того, на каком этапе строительства оформляется эта сделка).
Посредник не может оформить с покупателем ДДУ, так как он уже сам является дольщиком и его договор зарегистрирован в Росреестре. Чтобы переписать его на другое лицо, нужно расторгнуть ДДУ с согласия застройщика и уплатить штрафы, если таковые прописаны в документе. Но посреднику это не нужно, он предлагает покупателю подписать договор о том, что уступает ему свое право требования на квартиру, когда дом будет построен. Такая операция называется цессией и довольно распространена при переуступке права требования не только квартир, но и прочего имущества – например, денежных долгов.
Выгода покупателя очевидна: он заплатит за квартиру меньше, чем мог бы, если б оформил ДДУ с застройщиком. Посредник заработает на разнице в цене. А вот в чем интерес застройщика? Дело в том, что если у него возникнут проблемы с завершением строительства (скажем, он обанкротится), или срок затянется, или дольщик по своим причинам решит расторгнуть ДДУ, то компания будет обязана вернуть ему вложенные средства. Но не те, которые он заплатил, оформляя право переуступки, а те, которые указаны в долевом договоре, зарегистрированном в Росреестре. То есть дольщик потеряет 20-50% денег, уплаченных за квартиру.
К таким операциям часто прибегают мелкие застройщики, не уверенные, что им удастся завершить возведение дома, и стремящиеся сократить расходы, которые в этом случае придется нести, чтобы рассчитаться с дольщиками. Дольщик при этом может остаться и без квартиры, и без денег, которые внес за нее по договору цессии.
Отметим, что вопросы переуступки прав по договору долевого участия и переуступки пая в ЖК таят в себе много нюансов и требуют отдельного рассмотрения. О них мы поговорим в следующих публикациях.
