О командировках в Екатеринбург руководители риэлторских компаний часто рассказывают с восторгом. Уральский регион с точки зрения организации «недвижимого» бизнеса воспринимается почти как эталонный. Но и здесь не обходится без подводных камней.
В этом году в Екатеринбурге проходил Национальный конгресс по недвижимости Российской Гильдии Риэлторов, а представитель уральских профи недвижимого фронта Татьяна Деменок вступила в должность президента Российской Гильдии Риэлторов.
Из биографической справки на сайте РГР известно, что новый президент – любящая дочь, мама двоих сыновей и уже, трудно поверить, бабушка годовалого внука. С тремя высшими образованиями, в риэлторском бизнесе с 1997 года. Спокойная, деловая и категоричная в оценках – но это уже не данные из биографической справки, а впечатление обозревателя БН.
– Татьяна Юрьевна, о рынке недвижимости Екатеринбурга в риэлторской среде ходят легенды. Например, о том, что почти все сделки у вас под контролем Уральской палаты недвижимости (УПН), а все клиенты обслуживаются по эксклюзивным договорам. Это правда?
– Почти. По нашим данным, эксклюзивы у нас составляют около 70%. В Екатеринбурге более 500 риэлторских компаний, из которых половина входит в названное объединение. Разумеется, в рамках УПН работа с клиентами ведется в строгом соответствии с прописанными правилами и кодексом этики. Действительно, благодаря такому положению дел наш рынок более прозрачен, чем у коллег в других регионах.
– Вы назвали цифры, которые представители профессиональных сообществ других регионов считают недостижимым идеалом. Есть ли в Екатеринбурге альтернативные профобъединения?
– Они создавались, но не выживали. В настоящий момент, насколько мне известно, таковых нет.
– Почему же все-таки именно ваш регион оказался на передовых рубежах российского рынка недвижимости?
– Это давняя история. В первой половине 1990-х годов начинающие риэлторы (а тогда все были начинающими) создали профессиональное объединение, газету «Есть вариант», затем риэлторский информационный центр и интернет-портал, где экспонируются только эксклюзивные объекты – никаких дублей и ловушек. Вся эта инфраструктура, в основу которой, как, впрочем, и в столичных регионах, были положены американские стандарты (других, понятное дело, в те годы никто не знал), успешно работает и сегодня.
– Вы на рынке тоже не первый день. Расскажите о начале своей карьеры в сфере недвижимости.
– С детства, сколько себя помню, я мечтала стать врачом. По окончании школы поступала в медицинский институт. И даже поступила, правда, не с первого раза, а после медучилища – с красным дипломом. Но поскольку уже была семья и жить на два города не представлялось возможным, мечту пришлось оставить и поступить в юридическую академию. Когда учеба близилась к финалу, меня пригласили работать в Комитет по управлению городским имуществом в родном Невьянске (административный центр в Свердловской области. – БН). С этого момента моя профессиональная деятельность связана с недвижимостью.
– В вашей биографии на сайте РГР в качестве начальной точки карьеры названа ипотечно-трастовая компания «Северная казна». Это 1997 год, а тогда, я полагаю, даже не всем риэлторам было знакомо слово «ипотека». Что это все-таки было?
– Полноценной ипотекой в сегодняшнем понимании то, чем мы занимались, назвать сложно: проценты по кредитам были заоблачные. Но так получилось, что мы стали первопроходцами. Мне предложили создать отдел недвижимости при банке, кредиты давали под обеспечение квартирами или другими объектами. Наша работа сводилась к юридическому обеспечению и выдаче справок, по какой цене мы можем продать объект. А в 1999 году мы уже разработали инвестиционные договоры, под которые люди смогли брать кредиты на покупку строящегося жилья. Юридическая схема была громоздкая, приходилось множество бумаг оформлять – но все-таки это происходило за пять лет до появления 214-ФЗ.
– Можно ли сказать, что сегодня УПН владеет «контрольным пакетом» рынка жилья региона?
– Ну, это очень-очень большое преувеличение. Говоря о показателях эксклюзивности, мы подразумеваем только Екатеринбург. Cудите сами: по площади и по численности населения Уральский федеральный округ – это десятая часть России. Свердловская область в два с половиной раза больше Ленинградской и в пять раз – Московской. И уже в городах-спутниках, расположенных в 30-50 км от областного центра, картина иная. А если вы отъедете на полторы сотни километров и захотите, к примеру, приобрести жилье в Нижнем Тагиле (втором по величине городе Свердловской области), то увидите, что здесь рынок недвижимости, прямо скажем, далек от цивилизованного состояния. Агенты скрывают сделки от руководителей, клиенты попадают в руки маклеров, вместо договоров – устные договоренности, одна квартира может выставляться на продажу с разными ценами. Понятное дело, что риск встретить непорядочного контрагента или посредника возрастает многократно.
– К сожалению, такая ситуация знакома жителям многих регионов. Почему же, на ваш взгляд, местные рынки жилья развиваются экстенсивно, по линии наименьшего сопротивления?
– Чиновники на местах, мягко говоря, не способствуют прозрачности – им так удобно. Даже нам в Екатеринбурге, несмотря на давние традиции, о которых мы с вами говорили, не всегда удается наладить понимание. Вот вам свежий пример. Недавно представители антимонопольной службы завели административное дело на УПН и ряд наших компаний. По их мнению, эксклюзивные договоры нарушают права клиентов. Такая позиция госорганов вызывает у нас, профессионалов, недоумение. Мы выступаем за прозрачность, защиту потребителя, платим налоги... А уважаемые чиновники утверждают, что такое положение дел не способствует здоровой рыночной конкуренции... Нам странно такое слышать. Что уж тут говорить о малых городах!
К тому же, что бы мы с вами ни говорили, Российская Гильдия Риэлторов, которую мне нынче довелось возглавить, это хоть старейшее и значимое объединение, но все-таки в российских масштабах – маленькое.
– И все-таки, когда от вас что-то надо, они ведь к вам обращаются?
– Да, конечно. Риэлторов у нас уважают. Мы представлены в разных общественных советах, к нам приходят за экспертными заключениями...
– Как складываются отношения с застройщиками региона?
– Девелоперы в своем большинстве гордо отказываются от наших услуг в периоды, когда рынок на подъеме, но всегда обращаются, когда спрос проседает. Сейчас именно такая ситуация. Недавно по инициативе УПН создан новый программный продукт Flatseller. Это площадка, которая позволяет застройщикам оперативно выставлять квартиры на продажу, риэлторам – бронировать и продавать строящиеся объекты и получать вознаграждение. Сегодня большинство крупных застройщиков присоединились к этому продукту. Выигрывают все, а в первую очередь – потребитель.
– Позвольте затронуть еще одну важную тему. На мой взгляд, один из показателей цивилизованности рынка недвижимости – отношение профи к так называемым совместным сделкам, то есть с разделом комиссионного вознаграждения между агентами покупателя и продавца. Насколько такие сделки распространены в Екатеринбурге?
– Разговоры ведутся не первое десятилетие, но реально совместные сделки проводятся только внутри компаний – когда интересы продавца и покупателя представляют сотрудники одного агентства. Компании, практикующие такую форму работы, не в накладе, клиенты – тоже: сделки проходят быстрее. Но мы намерены внедрять и практику межагентских совместных сделок – через нашу мультилистинговую систему. Технически для этого все готово, с моральной готовностью все сложнее.
– Что мешает?
– Взаимное недоверие. Надо уметь договариваться. Делать это придется, если мы хотим, чтобы представителей нашей профессии уважали. В 1990-е годы мы, в Екатеринбурге, смогли договориться об эксклюзивности, тогда это был вопрос выживаемости. Результат: интересы каждого клиента представляет свой риэлтор – это прописывается в договоре. Но каждая жалоба клиента – это сигнал, который становится предметом разбирательств на заседаниях УПН. Сегодня, когда все привыкли работать именно так, уже сложно поменять сознание, правила, подходы.
– Недавно мы беседовали с вашим петербургским коллегой Александром Романенко, который также выступил за внедрение практики совместных сделок. Комментарии к интервью на форуме БН, прямо скажем, озадачили. Как я понял, многие риэлторы-практики послекризисных волн считают, что раздел комиссионных – это подкуп агента, представляющего интересы другой стороны… У вас есть контраргументы?
– Ну что можно сказать тем, кто белое называет черным? Я безоговорочно поддержу коллегу. Эксклюзивные договоры и совместные сделки – практика цивилизованных риэлторов, работающих в общем информационном поле. Другое дело, что эксклюзивные отношения – это первый шаг, совместные сделки – второй. Первый мы сделали двадцать с лишним лет назад.
Приведу пример из «прошлой» жизни. В середине 1990-х годов в райцентре, где я работала, приватизировали магазины. Но большинство торговых точек, получив наконец свободу, быстро деградировали. А один магазин – процветал, и в него всегда было приятно зайти. Мне был интересен секрет, поэтому я решила поговорить с директором. Все оказалось просто: минимальная торговая наценка, прозрачность ценообразования для поставщиков – это быстрая оборачиваемость. Для меня этот контраст на магазинных полках и разница в подходах стали самым наглядным и убедительным примером, когда жадность ведет к бедности и разорению. Так вот, когда один агент зарабатывает только на продавце, а другой на покупателе, появляется цепочка из двух посредников, не всегда преследующих интересы потребителя. Какой же это цивилизованный рынок? Так работать нельзя. Партнерские продажи предполагают комиссионное вознаграждение, которое может быть и меньше, но эффект будет выше, так как сделки совершаются чаще.
Мы должны быть встроены в экономику страны. Но, к сожалению, у нас слишком много людей, которые называют себя риэлторами. Барьеров входа в профессию нет, поэтому в сферу недвижимости зачастую приходят те, кто хочет заработать – быстро, много, с минимальными усилиями. Разумеется, конец всему этому бардаку должен положить закон о риэлторской деятельности. Его пока нет.
– Может ли быть принят за основу проект закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» (подготовлен группой депутатов партии «Справедливая Россия». – БН), который вносился в Госдуму 22 июня?
– Я не готова обсуждать этот проект ни сейчас, с вами, ни на профессиональных мероприятиях: мы будем зря тратить время. Он не отражает ни сути риэлторской работы, ни ее правил. Закон, конечно же, нужен. Но он должен соотноситься с платформами других законодательных актов РФ и учитывать сложившуюся практику.
– Какие должны быть инструменты контроля? Лицензирование или сертификация?
– Риэлторов устроит любой вариант. Нужен закон и механизмы контроля – а мы подстроимся. Об этом, кстати, свидетельствует мой опыт работы в сфере кредитования в «доипотечные» времена. Важен еще вот какой момент. Закон должен быть настроен на защиту прав потребителя – государевы люди это, конечно же, понимают. Но и специалисты рынка недвижимости – тоже люди, интересы которых должны быть защищены.
– Вы готовы участвовать в законотворчестве и диалоге с властями?
– Уже участвуем. На сегодняшний день мы в рамках РГР создали рабочую группу, изучаем ситуацию, встречаемся с чиновниками.
– Можете раскрыть карты?
– На площадке УПН мы подготовили профессиональные стандарты, которые в настоящий момент обсуждаем во всех регионах. Это подводная часть законодательного айсберга, но, на мой взгляд, очень важная.
– Практически во всех ассоциациях есть профстандарты…
– Да, но это внутренние документы – своего рода декларации. На сей раз речь об официальных профессиональных стандартах Министерства труда и появлении двух новых профессий: агента и брокера по недвижимости. Как ни странно, официально «недвижимых» профессий в квалификационных справочниках до сих пор нет. А ведь рынку недвижимости уже больше двадцати лет, и те, кто когда-то пришел в профессию в возрасте слегка за тридцать, уже подходят к пенсионному. В органах соцзащиты смотрят на будущих пенсионеров с недоумением. Получается замкнутый круг. Риэлторов не воспринимают как профессионалов, они оказываются социально незащищенными, молодые приходят в риэлторский бизнес неохотно, с установкой заработать и двигаться дальше. Авторитета и уважения такое положение вещей не добавляет.
– В конце сентября в Петербурге состоится Всероссийский жилищный конгресс, и вы, конечно же, будете в нем участвовать. Чего вы ждете от данного мероприятия?
– Я реалистка. Не думаю, что мы решим все обозначенные насущные вопросы. Но надеюсь, что к их решению все-таки приблизимся, соберемся с мыслями, обобщим опыт регионов, напишем резолюцию. И это уже будет весомый голос. Разумеется, если не будем тратить времени на бесперспективные обсуждения отвергнутой правительством законодательной инициативы. И вот что важно. Год назад, также на конгрессе в Петербурге, помнится, нами уже принималось обращение в высшие органы государственной власти с просьбой включить в состав экспертной группы по разработке законопроекта рекомендованных нами экспертов. В тот раз обращение цели не достигло, реакции не последовало. На сей раз не хотелось бы наступить на те же грабли. Наш опыт взаимодействия с властями всех уровней показывает, что писать письма недостаточно. Нужно координировать позиции, напоминать о себе постоянно, отслеживать судьбу своих обращений. Поэтому я призываю коллег сконцентрироваться и не расслабляться.
ДОСЬЕ БН
Татьяна Юрьевна Деменок
