Жилищные, жилищно-строительные или жилищно-накопительные кооперативы (ЖК) известны в России еще с советских времен. Тогда это был единственный способ обрести жилье для тех, кто не мог или не хотел годами и даже десятилетиями дожидаться получения бесплатного социального жилья.
С тех пор механизм работы ЖК изменился, но суть их осталась той же: это такая форма взаимодействия граждан, когда они объединяются для строительства и управления жильем.
Кооператив, который сам же выступает застройщиком, создается на собрании учредителей, количество которых не меньше пяти, но не превышает числа жилых помещений в строящемся доме. Решение собрания учредителей оформляется протоколом. Высший орган управления кооперативом – общее собрание (каждый член кооператива имеет один голос). Оно утверждает устав кооператива, а также решает другие вопросы, отнесенные уставом к его компетенции.
К моменту начала продаж жилья в доме этот этап уже пройден. Но для покупки квартиры гражданину необходимо вступить в члены кооператива, став пайщиком.
Кооперативное строительство регулируется Жилищным и Гражданским кодексами, а также Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Правила деятельности таких объединений сильно отличаются от условий долевого строительства, которые прописаны в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Кооперативные риски
Из самой сути кооперативных отношений следует их меньшая надежность для покупателей, чем при заключении договора долевого участия (ДДУ). В ЖК между дольщиком и застройщиком отношения не договорные, как в ДДУ, а корпоративные. Что это означает? То, что застройщик такой же член кооператива, как и граждане – покупатели квартир, поэтому он не несет перед ними обязательной ответственности, она распространяется на всех членов этого объединения. Эти отношения регулируются не Законом о защите прав потребителя, как в случае с долевым строительством, а уставом и решениями общего собрания кооператива.
Так, когда застройщик просчитался и денег на завершение строительства дома не хватает, всем пайщикам приходится скидываться. И никакой неустойки членам никто не заплатит, в отличие от тех случаев, когда граждане покупают квартиры по 214-ФЗ.
Конечно, такие ситуации возникают нечасто, но теоретически они не исключены, так как по закону цена в ЖК не фиксированная и может быть изменена общим собранием пайщиков. Оно же может установить и дополнительные взносы.
До недавнего времени было не обязательно получать разрешение на строительство, прежде чем начинать продажи в кооперативной новостройке. Но теперь ЖК может собирать деньги с покупателей только после получения всех необходимых разрешительных документов.
Застройщик ЖК не страхует свою ответственность перед покупателями, как при заключении ДДУ. Поэтому если у компании возникнут проблемы и она не сможет закончить возведение дома, то его придется достраивать кооперативу – своими силами или наняв специализированного подрядчика.
При кооперативном строительстве возможны двойные продажи, так как договоры ЖК не регистрируются в Росреестре.
Риск также появляется, когда пайщики платят взносы неаккуратно или по каким-то причинам массово стали выходить из состава ЖК. У кооператива может не хватить денег на достройку дома и даже на то, чтобы вернуть деньги всем пайщикам. Застройщик по 214-ФЗ в любом случае обязан завершить строительство и выполнить обязательства перед дольщиками.
Чтобы член кооператива стал собственником, недостаточно сдачи дома в эксплуатацию (как при ДДУ), надо еще и полностью выплатить свой пай.
В отличие от ДДУ, кооперативный договор не гарантирует соответствия заявленного срока ввода объекта в эксплуатацию реальному. Кроме того, новосел, обнаруживший дефекты в своем доме или квартире, не сможет потребовать, чтобы кооператив их устранил, – такой обязанности у ЖК нет. А по ДДУ застройщик должен бесплатно исправить огрехи в течение пятилетнего гарантийного срока.
Документальный анализ
Вступая в ЖК, нужно внимательно изучить все его документы: устав, договор с пайщиком, положение о кооперативе и прочие. В них определяются очень важные условия: порядок вступления в кооператив и выхода из него (обычно при выходе пайщик может забрать не все внесенные при вступлении деньги, а за вычетом 10-15%), порядок получения квартиры. Указываются платежи, необходимые для внесения в кооператив: вступительный взнос (производится один раз при вступлении); членский взнос (платится ежемесячно на текущие расходы); паевой взнос (регулярно выплачивается в счет стоимости квартиры по частям).
Изменить эти документы в соответствии со своими требованиями крайне сложно (ведь решение о внесении изменений принимается всеми членами), но можно вовремя отказаться вступать в кооператив, если условия, описанные в документах, вас не устроят. Скажем, если в уставе или договоре говорится, что за выход из числа пайщиков придется заплатить слишком большой штраф.
Нужно также быть внимательнее при оформлении документов, прежде чем оплачивать покупку жилья. Если, например, в уставе сказано, что прием нового члена осуществляется решением общего собрания членов кооператива, то необходимо получить заверенную управляющим органом кооператива выписку с этим решением. Только после этого можно считать себя членом кооператива и перечислять взносы.
Достоинства из недостатков
Как ни парадоксально, в меньшей защищенности ЖК заключаются и его плюсы. Ведь раз соглашения о членстве в кооперативе не нужно регистрировать в Росреестре, то на это не тратится драгоценное время (обычно два-три месяца) и застройщик сразу может выйти на площадку.
Страховать договоры не нужно – значит, у строительной компании меньше расходов, что положительно сказывается на стоимости квартир в ЖК. Как и то, что паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖК, не облагаются налогом. А при покупке жилья через долевку в стоимость квартиры закладывается НДС 18%.
Плюс ЖК по сравнению с ДДУ также в том, что покупатель пая может получить длительную рассрочку на погашение всей стоимости квартиры – в некоторых случаях до десяти лет, но обычно не больше семи. Дольщикам приходится укладываться максимум в два года, до завершения строительства.
Построенным домом управляет ЖК (он может нанять управляющую компанию), значит, способен более надежно контролировать этот процесс. При покупке жилья по 214-ФЗ управляющую компанию назначает застройщик, и сменить ее можно только решением общего собрания собственников жилья.
Усиление защиты
Законодатель старается повысить защиту граждан, которые решили покупать новое жилье через жилищные кооперативы. В последнее время было внесено довольно много поправок в законы, с этим связанные. Перечислим главные из них.
С 1 июля 2016 года вступили в силу изменения, разрешающие кооперативу одновременно строить только один дом, высота которого не больше трех этажей.
Таким образом, с одной стороны, исключается возможность образования финансовой пирамиды, когда деньги, собранные с покупателей квартир в одном доме, направляются на возведение второго. С другой стороны, государство надеется, что эта мера поможет стимулировать развитие малоэтажной застройки.
Исключение составляют ЖК, созданные при поддержке Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС): они могут одновременно строить любое число домов с любым количеством этажей. Фонд РЖС становится гарантией надежности застройщиков, которые возводят такие дома. Правда, стать членами таких кооперативов могут не все, а только определенные категории граждан, в частности федеральные чиновники, военные, работники оборонно-промышленного комплекса, врачи, научные и педагогические работники, многодетные родители. Полный перечень приведен в законе «О содействии развитию жилищного строительства».
С 1 июля также введено требование о том, чтобы все кооперативы раскрывали информацию о себе в Государственной информационной системе ЖКХ.
Это повысит прозрачность таких объединений, которые до сих пор не были обязаны подробно рассказывать о себе ни государству, ни своим членам. Теперь они должны публиковать данные о строящемся доме (сколько в нем помещений и каких, каковы их технические характеристики и пр.), количестве членов кооператива, праве кооператива на земельный участок, разрешительную документацию на дом, сообщать об изменении сроков ввода объекта в эксплуатацию и т. д.
Всю информацию о доме и самом кооперативе ЖК также обязан теперь предоставлять по требованию своих членов. Он должен вести их реестр, что поможет снизить риск двойных продаж.
В каждом регионе определен контролирующий орган (например, местный комитет по строительству, жилищная инспекция, служба государственного жилищного и строительного контроля), который регулярно проверяет деятельность кооператива. По плану – через год со дня выдачи разрешения на строительство или с даты окончания проведения последней плановой проверки. Внепланово – всякий раз, когда оказывается, что кооператив не исполнил в срок предписания об устранении выявленных нарушений или если надзорный орган получил сведения о нарушении правил застройки. Проверку также может инициировать прокуратура.
