Без двойных продаж
Полное название этого закона – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он вступил в силу в 2005 году.
Договор долевого участия (ДДУ) тогда защитил покупателя от главной проблемы недавнего прошлого – двойных продаж, когда одну и ту же квартиру застройщик умудрялся сбыть сразу нескольким покупателям.
Долевые договоры обязательно регистрируются в Росреестре, поэтому с ними такая махинация не пройдет.
Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации.
Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство. Это значит, что вся подготовительная документация в порядке
При покупке квартиры по другим схемам очень легко попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, даже не имея законных прав на земельный участок под застройку.
Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена.
В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег.
При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.
В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома. Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).
Ловушки в договоре
Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей. Ни один покупатель жилья на первичном рынке не может быть на 100% уверен, что получит свою квартиру вовремя и без проблем. Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор.
Итак, прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок.
Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку, чтобы оценить степень его готовности. А то может выйти, что срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован.
Не помешает ознакомиться и с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации, выложенной на официальном сайте предприятия.
Лучше всего поискать эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию, выяснить, как новоселы оценивают качество новостройки.
Если сомнений нет, то можно браться за договор.
Единой формы ДДУ не существует, но есть пункты, которые обязательно должны в нем присутствовать
Деньги только после регистрации
Отдельно стоит сказать об оплате приобретаемой квартиры.
Некоторые недобросовестные застройщики настаивают на оплате до регистрации, иначе, дескать, покупатель передумает и придется затевать сложную процедуру расторжения договора и отмены регистрации.
Вестись на такие разговоры не стоит. Застройщику как раз в этой ситуации ничего не грозит, а вы, оплатив незарегистрированный ДДУ, рискуете, что компания подпишет еще с кем-то аналогичный документ на ту же квартиру и возьмет с него деньги. И тогда неясно, кому достанется оплаченная жилплощадь.
Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре
Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.
Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика. Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.
Правда, обязательным страхование стало только с 1 января 2014 года. Покупатели квартир в домах, которые начали строиться до этого, не защищены от неприятностей.
Жесткие объятия стройки
Почти каждый год законодатели ужесточают требования к застройщикам, внося изменения в 214-ФЗ. Так, в 2016 году были приняты очередные поправки в закон, которые существенно изменили условия долевки.
Минимальная сумма капитала – 2 млн руб. – для организаций, у которых площадь всех объектов долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м. Максимальная сумма – 1 млрд руб. – для тех, у кого объемы новостроек более 500 тыс. кв. м. Это нововведение призвано обезопасить рынок от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой.
Но если это предприятию доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку в размере 1% от стоимости жилья. А когда такие дефекты делают квартиру непригодной для проживания, то застройщику придется еще и компенсировать неустойку в 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недочетов.
