Цены на видовые, антикварные и прочие «коллекционные» квартиры, как и раньше, здесь исчисляются девятизначными суммами (в рублях). С другой стороны, в кварталах, примыкающих к Невскому проспекту, встречаются и объекты с ценами от 75 тыс. руб. за кв. м. Правда, это либо очень большие квартиры, либо такие, которые требуют серьезного ремонта. При этом подавляющее большинство выставленных на продажу объектов – рядовые квартиры, цены которых в пересчете на «квадрат» примерно такие же, как в советских спальниках серединной зоны. Что нужно знать, примеряя на себя жилье в старом фонде исторического центра?
Сегодняшняя риэлторская прогулка посвящена жилью в пяти минутах ходьбы от Невского проспекта. Сопровождать нас будут специалисты агентства недвижимости «Итака». На Пушкинской улице, на первом этаже дома № 7, располагается один из старейших офисов компании, основная специализация которого – исторический центр, старый фонд и расселение коммуналок. Работают здесь и специалисты по новостройкам, найму жилья, а также загородной недвижимости.
Пушкинская улица – от огородов до коммуналок
Риэлторская прогулка по Пушкинской улице (6 фото)
Квартал, в котором расположен офис, ограничен Невским проспектом, Пушкинской улицей, Кузнечным переулком и улицей Марата. Самый что ни на есть центр. Рядом – станции метро «Маяковская», «Площадь Восстания» и Московский (он же Николаевский) вокзал. Последний в свое время и стал для окрестных кварталов своего рода градообразующим предприятием. Ведь где вокзал, там всегда гостиницы, меблированные комнаты, торговые улицы и увеселительные заведения.
Сегодняшний облик квартала был сформирован в 1870-е годы. До этого времени на месте нынешней Пушкинской улицы – сейчас уже трудно представить – располагались огороды. Застройка здесь для своего времени рядовая, в основном доходные дома. По современным меркам – почти эконом-класс, архитектурный стиль – эклектика. Архитектор многих зданий – еще молодой Павел Сюзор, тот самый, что через два десятилетия спроектирует знаменитый дом компании «Зингер».
На углу Невского проспекта и Пушкинской улицы, в доме 77/1, в те годы располагались Мальцевские бани – одно из самых знаменитых гигиенических и оздоровительных учреждений дореволюционного Петербурга.
В начале XX века основным владельцем доходных домов вдоль примыкающего к Невскому проспекту отрезка Пушкинской улицы был граф Павел Шувалов – в свое время выдающийся военачальник, генерал-губернатор Варшавы и, как можно понять, успешный предприниматель в сфере доходной недвижимости.
В советское время здешние доходные дома нещадно уплотнили, превратив в большие коммуналки. Начиная с середины 1990-х годов риэлторы их расселяют, но материала для работы, по всей видимости, хватит еще надолго.
Впрочем, мы задержались на Пушкинской улице. Пора на Невский проспект.
С середины XIX века главным транспортным узлом столицы стал Николаевский (ныне Московский) вокзал
По волнам рынка
В середине 1990-х годов, когда начал складываться рынок недвижимости, в кварталах, примыкающих к Невскому проспекту, подавляющее большинство квартир были коммунальными. Тогда первая волна стихийного расселения пронеслась по парадным корпусам, выходящим окнами на проспект, но практически не затронула дворы.
Поначалу новые русские бизнесмены, желавшие, чтобы в адресе на визитке фигурировал Невский проспект, не скупились: в тот период обитатели комнат с открыточными видами могли рассчитывать на переезд в отдельную квартиру в историческом центре, а особо удачливые – даже на две квартиры в спальниках. Но парадные квартиры, которые можно было превратить в представительские апартаменты, быстро кончились. Вдобавок некоторые комнаты скупили предприимчивые граждане, желающие поторговаться. Расселение застопорилось.
Вторая волна великого переселения случилась в отрезок между кризисом 1998 года и 300-летием Петербурга. Тогда основными объектами внимания агентств недвижимости стали первые дворы, преимущественно квартиры нижних этажей, пригодные для перевода в фонд нежилых помещений – под офисы и магазины. Когда аппетиты коммунальщиков превысили потребности коммерсантов, процесс снова сошел на нет.
Третий пик активности наметился после кризиса 2009 года. Его отголоски докатились и до дальних уголков дворов-лабиринтов. Именно в течение послекризисной пятилетки было сформировано немало объектов туристической инфраструктуры – представительских апартаментов, демократичных хостелов, а также просто квартир и комнат, предназначенных для сдачи в краткосрочную аренду. Предложений приобрести или расселить квартиру под мини-отель немало и сегодня. Но, по всей видимости, этот сегмент уже перегрет: количество подходящих объектов в каталогах не уменьшается, а сроки экспозиции просторных квартир растут.
На четной (солнечной) стороне Невского проспекта жилая и коммерческая недвижимость традиционно дороже, чем на нечетной (теневой)
Дорогие и демократичные квартиры
Где сосредоточены самые дорогие и самые доступные ценовые предложения рынка жилья? На трехкилометровом отрезке Невского проспекта от Дворцовой площади до Московского вокзала сходятся границы четырех муниципальных округов Центрального района. Риэлторы утверждают, что солнечная (четная) сторона Невского проспекта у покупателей котируется выше, чем теневая (нечетная).
Так, территория МО Дворцовый округ (четная сторона) – это и есть тот самый золотой треугольник, который еще недавно был на слуху у всех, кто интересуется дорогой недвижимостью. Но в 1990-е годы под золотым треугольником подразумевался уголок старого Петербурга, ограниченный Невским проспектом, Дворцовой набережной и набережной Фонтанки. Позже, когда Питер отмечал трехсотлетие, риэлторы решили расширить границы элитного треугольника, добавив к нему также кварталы по нечетную сторону Невского проспекта (муниципальный округ № 78) – до Гороховой улицы.
Сегодня названные округа, в значительной степени утратив былую популярность у состоятельных покупателей, воспринимаются как территории недвижимости если уже и не элитной, то все равно эксклюзивной. Есть антикварные квартиры в отличном состоянии – с крепкими перекрытиями, изразцовыми каминами, лепниной. По словам Татьяны Таратыновой, состоятельных приобретателей чаще всего удерживают от покупки «эксклюзива» трудности с парковками и неразрешимый дефицит парковочных мест.
Актуальные на сегодняшний день цены «квадрата» жилплощади – от 85 тыс. руб. (просторная квартира в неважной технической кондиции в глубине двора) до 370 тыс. руб. (хорошие видовые характеристики, качественная отделка, охраняемый двор, наличие парковочных мест).
После пересечения с Фонтанкой начинается более демократичная с точки зрения цен на недвижимость часть Невского проспекта. По нечетной стороне проходит граница Владимирского округа. В продаже встречаются как двух- и трехкомнатные квартиры, так и «безразмерные», до восьми-девяти комнат, – в основном в глубине дворов (цены от 78 до 120 тыс. руб. за кв. м, зависят от площади, состояния квартиры, видов из окон). На четной стороне (Смольнинский округ) жилая недвижимость дороже: разброс цен предложений – от 96 до 180 тыс. руб. за кв. м.
Жизнь в петербургском стиле
Рынок жилья в домах с более чем столетней историей высокой активностью нынче не отличается. Одни объекты фигурируют в каталогах объявлений годами, другие находят покупателей сравнительно быстро. Шансы на успешную продажу объекта многократно возрастают, если двор тихий и в нем можно найти парковочное место.
Кто сегодня покупает старый фонд? Во-первых, те, кто не мыслит своей жизни вне исторической среды городского центра. Таких горожан немало. Во-вторых, инвесторы, рассматривающие свой уголок старого Петербурга как перспективное вложение денег. Комнаты в коммуналках приобретают студенты, точнее, их родители.
К чему нужно готовить себя потенциальному покупателю? «Прежде всего, к сотрудничеству с опытными риэлторами, – говорит Татьяна Таратынова. – Ведь, приобретая жилье в старом фонде, с коммунальным прошлым и тем более настоящим, придется учитывать множество нюансов. От технического состояния, которое может быть и плачевным, и почти безупречным, до характера соседей. А последние во дворах, нашпигованных коммуналками, все-таки часто меняются».
Так или иначе, владение недвижимостью в историческом центре Петербурга задает жизни особый стиль, который, как ни парадоксально, в чем-то напоминает дачный. По всей видимости, именно поэтому жители центра при первой же возможности стремятся приобрести дачу, а в центральном офисе «Итаки» успешно работает и отдел загородной недвижимости.
Что же роднит дачный и петербургский стили? Во-первых, это жизнь всегда на виду. Во-вторых, за пределами ваших владений очень много интересного, потому в четырех стенах сидеть не хочется, а друзья и знакомые все время приглашают на прогулку по окрестностям и напрашиваются в гости. Но самое главное, что в старом фонде, точно так же как и в классических садоводствах, ваш комфорт в значительной степени зависит от того, умеете ли вы ладить с соседями и объединяться с ними для решения бытовых вопросов.
