Приняв решение о покупке квартиры в строящемся доме, люди обычно смутно представляют себе, в чем заключается эта сделка. Понятно, что нужно заключить договор с продавцом, но какой именно договор, кому покупатель отдает свои деньги и в течение какого срока после оплаты он получит квартиру – эти вопросы большинство россиян начинают себе задавать, только когда возникают проблемы на стройке. Например, задерживается срок сдачи дома или от покупателя требуют доплаты.
Чтобы не было таких неприятных сюрпризов, лучше для начала выяснить, какие варианты приобретения жилья в новостройке существуют на рынке. А таких вариантов множество.
Самые распространенные – договор долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив (ЖСК/ЖНК). В разных регионах России соотношение новостроек, где продаются квартиры по этим схемам, отличается. Но обычно ДДУ намного популярнее ЖСК: около 60% жилья покупают по долевым договорам и только примерно 30% – через кооператив. Чуть больше 10% – по так называемым серым схемам. Они не обязательно мошеннические (хотя этого исключать нельзя), но и надежными их никак не назовешь.
Вкратце расскажем, в чем суть каждого из перечисленных вариантов. В будущих публикациях остановимся на каждой схеме подробнее.
Из инвесторов – в собственники
Долевые договоры появились после вступления в силу в 2005 году Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он предусматривает, что каждый, с кем застройщик заключает ДДУ, становится соинвестором строительства, то есть дольщиком.
Заключая такой договор, гражданин вовсе не покупает у застройщика квартиру, как многие думают. Он лишь соглашается финансировать строительство за право требования будущей жилплощади. Это требование сохраняется у дольщика, пока строится дом.
Когда девелопер сдал здание в эксплуатацию, право требования дольщика вступает в силу, и застройщик обязан передать ему квартиру в соответствии с договором. То есть именно то жилье, которое выбрано покупателем по схеме расположения квартир, составленной на основе утвержденного государственными органами проекта строительства дома. И передать ключи от этой квартиры дольщику застройщик должен в сроки, указанные в договоре. Если этого не произойдет, то ему придется заплатить покупателю штраф.
Все ДДУ должны регистрироваться в государственном Росреестре – это главное отличие таких договоров от всех остальных схем покупки жилья на первичном рынке. Именно регистрация предохраняет дольщика от двойных продаж, которые были настоящим бедствием в начале 2000-х. Строители могли продать одну и ту же квартиру двум, трем, а иногда и большему числу покупателей. Проверить, сколько человек уже считают себя владельцами будущего жилья в новостройке, было невозможно. В итоге квартиру получал только один покупатель, остальные пытались через суд призвать застройщика к ответу, часто безрезультатно.
Регистрация исключает такую махинацию. Законным правом требования обладает только тот инвестор, договор которого учтен в Росреестре.
Еще одно принципиальное отличие ДДУ от всех других схем – в том, что заключать такие соглашения с дольщиками застройщик может, только имея все необходимые для начала строительства документы. А именно – право на участок (он должен быть в собственности или в долгосрочной аренде), утвержденный государством проект строительства, прошедший все предусмотренные законом экспертизы. Это значит, что остановить такую стройку из-за несоответствия проекта установленным требованиям государство не сможет. Следовательно, инвесторы получат свое жилье.
Оплатить квартиру по ДДУ можно несколькими способами. Тем, кто готов сразу выложить всю сумму, застройщики обычно предоставляют хорошие скидки – до 20% от стоимости квартиры. Можно также взять кредит в банке или оплатить покупку в рассрочку. Как правило, при рассрочке требуется первоначальный взнос – не менее 10% от стоимости квартиры, а остальное придется погасить до ввода дома в эксплуатацию.
Только получив ключи от застройщика и подписав акт приема-передачи квартиры, дольщик может зарегистрировать этот документ в Росреестре, и уже тогда он станет полноправным собственником жилья.
Пайщики – не дольщики
Жилищные кооперативы – строительные и накопительные – знакомы многим еще с советских времен. Члены таких кооперативов становятся не дольщиками строительства жилья, а пайщиками. Не обязательно речь идет о строительстве дома – в случае с ЖНК это может быть и покупка квартиры в готовом жилье.
Кооперативная деятельность в сфере недвижимости регулируется двумя основными законами – Жилищным кодексом и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
Суть этой схемы в том, что гражданин, который хочет приобрести жилье, вступает в потребительский кооператив, деньги всех пайщиков сливаются в единый котел и каждый член может получить жилплощадь в соответствии с размером внесенной в этот котел суммы.
ЖСК может сам выступать застройщиком, а может нанять для этого строительную компанию. Если по каким-то причинам она не справилась с обязательствами, члены кооператива могут принять решение нанять другую или достроить дом своими силами.
Вступая в ЖСК/ЖНК, гражданин так же, как и при ДДУ, подписывает договор о том, что в итоге он получит квартиру. Собственником такой пайщик становится только после того, как полностью выплатит свой пай.
Подводных камней у ЖСК/ЖНК множество, и мы обязательно подробно расскажем о них в одной из следующих публикаций. Главное, что стоит уяснить: отношения между членами кооператива регулируются не законом, как в случае с ДДУ, а уставом самого ЖСК/ЖНК, а значит, пайщики гораздо меньше защищены от недобросовестных застройщиков. Договоры паенакопления не должны регистрироваться в Росреестре – со всеми вытекающими отсюда последствиями. Никто не гарантирует пайщику, что от него не потребуют доплатить сверх указанной в договоре суммы. Такое решение может принять кооператив, мотивируя это тем, что денег на возведение дома не хватило. Ведь ответственность в кооперативе за выполнение обязательств перед пайщиками лежит на всех его членах. А при заключении ДДУ за его соблюдение отвечает застройщик.
Почему же тогда у ЖСК так много сторонников? Дело в том, что риски, которые берет на себя застройщик, работающий по 214-ФЗ, удорожают возводимое им жилье. Оно стоит в среднем на 5-10% больше, чем кооперативное. Это главное преимущество ЖСК.
Вроде бы все по закону
Серые схемы получили такое название потому, что они, с одной стороны, полностью законны, но с другой – не дают покупателю никаких гарантий, что, заплатив деньги продавцу, он получит свою квартиру.
Например, вместо ДДУ застройщик предлагает дольщику заключить предварительный долевой договор – ПДДУ. Вроде все прозрачно: в договоре указывается, какую квартиру получит покупатель, сколько она стоит, даже прописывается ответственность сторон за неисполнение условий договора. Один нюанс: все эти условия действуют только после того, как застройщик получит разрешение на строительство. Заключая ПДДУ, он может не иметь ни прав на земельный участок, на котором обещает возвести дом, ни утвержденного проекта здания. Поэтому легко может случиться так, что деньги дольщик заплатит, а проект застройщику не согласуют и разрешения на строительство не дадут. И никто не будет обязан вернуть покупателю уплаченные средства.
Или, например, решила компания построить многоквартирный дом в той части города, где разрешено возводить только индивидуальное жилье. Обойти это ограничение легко. По документам дом будет индивидуальным, с большим количеством комнат – например, 15. А покупатели станут приобретать не отдельные квартиры в доме, а доли в общем объекте недвижимости. Как если бы несколько человек стали собственниками одной квартиры с выделением доли для каждого. Чем это грозит покупателю? Тем, что своей квартиры у него не будет, значит, он не сможет со своей частью недвижимости произвести никаких действий без согласия остальных совладельцев.
