Как предотвратить появление новых обманутых дольщиков и что могут сделать в этом направлении региональные власти? Об этом БН рассказывает вице-губернатор Ленинградской области Михаил Москвин.
– Какова ситуация с проблемными объектами в Ленинградской области?
– Оценка может быть разной. Формально – в реестре обманутых дольщиков, составленном в соответствии с федеральным законодательством, в Ленобласти зарегистрировано около 200 человек. Это покупатели квартир в объекте, который находится в состоянии банкротства или в котором сдача квартир просрочена более чем на год. Причем те, кто сам заявил о желании встать на учет. Но есть еще люди, которые по тем или иным причинам не хотят этого. Вместе их около 700 человек. Есть очень проблемные объекты, строительство которых задерживается на три-пять лет и даже больше. Это три дома в Гатчине, два в Сосново, по одному – в Кировске, Выборге, Малом Верево, Горбунках, Новом Девяткино.
Но мы постепенно разбираемся с долгостроями. Определили механизм, по которому будет достроен ЖСК «Новое Девяткино». Практически решен вопрос с дольщиками «СУ-155», которых у нас, к счастью, не так много, как в других регионах страны, – всего 136 человек. Сейчас в банк «Российский капитал», который занимается санацией объектов, пришла сильная команда во главе с Маратом Оганесяном и Михаилом Демиденко, оба в недалеком прошлом руководили строительным блоком Смольного. Ленинградская область со своей стороны определилась с обязательствами по достройке домов: построены сети, составлен график работ монополистов. К концу 2017 года все должны получить ключи.
По другим объектам есть пока сложности. Например, по достройке комплексов «Торгового дома “Сигма”» в Шлиссельбурге.
– То есть, несмотря на повышенные риски периода кризиса, динамика положительная и количество проблемных объектов и обманутых дольщиков перманентно сокращается?
– По наследию прошлых лет так и есть. Но, к сожалению, в области появились объекты, которые являются потенциально проблемными. Поступают жалобы от дольщиков и по другим объектам – но там скорее наблюдается внутренний антагонизм застройщиков и дольщиков. По нашей оценке, несмотря на очень медленные темпы строительства некоторых ЖК, обманут никто не будет и покупатели получат свои квартиры.
– Можно ли создать систему, при которой не будут появляться новые обманутые дольщики?
– Проблему можно искоренить только на федеральном уровне, меняя законодательство, и поиски вариантов ведутся: предлагаются в качестве вариантов проектное финансирование, эскроу-счета или специальный фонд, созданный застройщиками. Что выберут, пока непонятно. На мой взгляд, на данном этапе все предложенные решения труднореализуемы. К примеру, проектное финансирование обходится строительной компании в 20% годовых. За три года строительства дома на него ложатся 60% дополнительной финансовой нагрузки. В рынок с такими ценами выйти невозможно.
Но есть и позитивные подвижки. Ввели уголовную ответственность за злостное нарушение ФЗ-214. С 1 июля 2017 года вступает в силу требование к минимальному размеру собственного капитала для застройщиков. Конечно, не все компании переживут этот рубеж. Но рынок есть рынок. Из банковского, страхового сегментов тоже малосильные игроки уходят. И в строительстве останутся самые сильные и самые надежные.
– Пока правительство страны принимает и отклоняет разные варианты снижения рисков в долевке, могут ли что-то сделать региональные власти для предотвращения появления новых обманутых дольщиков?
– Больше заниматься информационной работой, чтобы люди внимательнее смотрели документы, в том числе – на землю, покупали преимущественно квартиры по договорам долевого участия и так далее.
– Столичное правительство составило список надежных застройщиков Москвы и Московской области, включив в него те компании, которые аккуратно выполняют свои обязательства по договорам долевого участия. Почему бы вам не перенять опыт?
– Это довольно спорная мера. Допустим, в компании был некомпетентный менеджмент, соответственно, она не очень хорошо себя чувствовала. Пришел новый управляющий, исправил ситуацию. А мы в этот момент исключили застройщика из списка надежных, и денежный поток оттуда ушел. Мы поспособствовали увеличению проблем как компании, так и тех людей, которые приобрели квартиры в строящемся доме.
В законе Ленинградской области есть определение понятия «недобросовестный застройщик». Но под него подпадают те компании, которые уже признаны банкротами по решению суда. Мы в своих оценках основываемся именно на судебном решении. Хотя есть способы не дожидаясь суда предотвратить появление новых дольщиков в явно проблемных объектах. Так, мы ранее обращались в Росреестр с просьбой приостановить регистрацию договоров долевого участия по объектам «Торгового дома “Сигма”». Росреестр пошел нам навстречу.
Мы работаем с Росреестром по большему числу объектов, но не всегда отправляем эту информацию вовне. Дело в том, что иногда общаешься с застройщиком и видишь: да, объект отстал от графика. Да, есть проблемы. Но у менеджмента есть четкий план исправления ситуации. Зачем формировать негативный имидж компании и создавать ей дополнительные трудности на пути выправления ситуации? Однако плодить количество дольщиков в потенциально проблемном объекте тоже было бы неверно. Потому мы просим Росреестр о временной приостановке регистрации ДДУ по такому дому, пока компания не справится с трудностями.
– На первичном рынке есть еще одна беда – многоквартирные дома, которые строятся без разрешения на участках ИЖС или сельхозземлях. Явное мошенничество. У вас есть список таких объектов?
– Полного нет. Дело в том, что мы сами не всегда знаем о таких стройках. Если узнали, то сразу начинаем предупреждать людей через СМИ: здесь квартиры не покупайте. Например, так было с комплексом Green park во Всеволожском районе, который строится на землях сельхозназначения. Я наткнулся на него случайно, по дороге в Щеглово. Отслеживание таких «серых» объектов – вне нашей компетенции. Ведь, если объект строится без разрешения на строительство, в госстройнадзоре Ленобласти о нем нет информации. Сведения о том, что где-то строится нечто непонятное без разрешения, мы получаем либо от покупателей жилья, вложивших деньги в сомнительный проект, либо от муниципальных властей. В соответствии с федеральным законодательством контроль за использованием земель на территориях – именно их сфера ответственности. Если бы они исполняли свои обязанности хорошо, мы бы сразу получали информацию.
– Но исполняют плохо? Системный сбой?
– По федеральному закону государственные и муниципальные власти отделены друг от друга. Мы не можем заставить местные администрации работать добросовестно. Почему они допускают на своих землях «левую» застройку, вопрос не к нам. Но в любом случае обманутым людям надо помогать. Пользуясь случаем, в очередной раз напоминаю: если есть сомнения, что строительство ведется законно, обращайтесь к нам.
– Еще один источник проблем на стройке – подключение готовых домов к инженерным сетям. В чем причина?
– В подходе самих застройщиков. Сначала они идут по пути наименьшего сопротивления при оформлении разрешительной документации и запрашивают технические условия на подключение объекта в нескольких организациях. С теми документами, которые получили быстрее, отправляют проект на экспертизу. И совершенно не вдумываются, в какую сумму выльется выполнение ТУ. Мы сами не анализируем финансовую сторону проекта, если есть ТУ и все прочие необходимые документы, выдаем разрешение на строительство. К моменту подключения к сетям застройщик с удивлением обнаруживает, что стоимость-то очень высока. И начинает искать варианты. Так вот этими поисками надо было заниматься на этапе проектирования. Тогда количество объектов, дольщики которых не могут получить ключ вовремя, перестанет расти.
– Осенью в Петербурге состоится Гражданский Жилищный Форум, в рамках которого 28-30 сентября пройдет Всероссийский жилищный конгресс. Вы, как сопредседатель Наблюдательного совета Форума, какие темы могли бы порекомендовать участникам Конгресса для обсуждения?
– На Конгрессе обязательно должны быть всесторонне рассмотрены вопросы безопасности сделок на рынке строящегося жилья. Тем самым еще раз нужно напомнить застройщикам об их ответственности. Главная ценность Конгресса в том, что он собирает делегатов со всей России. Мы в администрации общаемся с ограниченным кругом профессионалов, и зачастую мысли и подходы к решению проблем у нас уже избитые. А на Конгрессе можно получить глоток свежего воздуха – новые идеи и решения.
– Вслед за Всероссийским жилищным конгрессом, 1-2 октября, состоится выставка-семинар для населения «Жилищный проект». В этом году «Жилищному проекту» исполнилось десять лет.
– Поздравляю с такой знаменательной датой. Выставка «Жилищный проект» полностью зарекомендовала себя как профессиональный, грамотный консультант по всем вопросам, связанным с недвижимостью. Желаю организаторам выставки больших успехов, надежных компаний, благодарных посетителей.
Досье БН
Михаил Иванович Москвин
Работал на руководящих постах в строительных компаниях Ленинградской области. В 2004 году стал директором МУП «Единая служба заказчика» при администрации Всеволожского района. Курировал выполнение адресных программ по капитальному ремонту, реконструкции и строительству объектов образования, здравоохранения и инфраструктуры. Возглавлял МП «Всеволожское предприятие электрических сетей» и ОАО «Ленинградские областные тепловые системы». Был депутатом муниципального образования город Всеволожск двух созывов.
В ноябре 2012 года стал председателем комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.
С февраля 2015 года – вице-губернатор Ленинградской области по строительству.
