Среднестатистическая петербургская квартира (в статистическую выборку вошли данные о предложениях рынка жилья внутригородских районов и не включены пригородные) – это относительно просторная двухкомнатная или компактная трехкомнатная. Такая двушка, скорее всего, располагается в относительно новом монолитно-кирпичном или монолитно-панельном доме недалеко от метро. Трешка – в типовой советской панельке. Кроме того, за сумму, близкую к указанному выше среднему значению (6,68 млн руб.), также предлагают однокомнатные квартиры в центре и четырехкомнатные – в спальниках серединной зоны.
За средними данными статистики скрываются реальные объекты. Какие именно – узнаем из каталогов объявлений о продаже вторичного жилья. Но чтобы от цен предложения приблизиться к ценам реальных сделок, нам придется принять 10-процентный дисконт за средний при продаже квартир в данном сегменте (надеемся, что мы не слишком погрешим против истины, а практики квартирного рынка простят нам такое допущение).
справка бн
– две трехкомнатные квартиры в таких райцентрах Ленинградской области, как Выборг или Кингисепп, при этом останутся средства на ремонт и обстановку
– три двухкомнатные квартиры улучшенных планировок в удаленных райцентрах (Лодейное Поле, Подпорожье)
– двухкомнатную квартиру 54-56 кв. м в санированном доме 1950-60-х годов постройки в Берлине
– двух- или трехкомнатную квартиру (70-80 кв. м), апартаменты в жилом комплексе в Пафосе (Кипр) в пешей доступности от моря
– двухкомнатную квартиру (50-60 кв. м) в реновированном доме в Аликанте (Испания)
Моментальное фото: от 6 до 6,7 млн
В минувшем июле, располагая бюджетом от 6 до 6,7 млн руб., в Петербурге можно было приобрести квартиру с количеством комнат от одной до четырех. «Моментальная фотография» предложений ценового диапазона на последние дни июля получилась следующая: однушки – 12%, двушки – 37%, трешки – 43%, четырехкомнатные – 8%. Что это за объекты?
Скажем сразу, что однокомнатная квартира с ценой от 6 млн руб. в спальнике с типовой советской застройкой, доме старого фонда или сталинке сегодня редкость. Если такие предложения и попадаются в каталогах, то свидетельствуют о какой-либо исключительной характеристике – например, открыточном (по мнению продавца) виде из окон или, что гораздо чаще, о завышенных ценовых ожиданиях.
Однушки, предлагаемые в рамках рассматриваемого ценового диапазона, – сплошь объекты новой вторички, причем располагаются они в районах с преобладанием исторической застройки и имеют площади от 30 до 60 кв. м.
О развитии внутренней инфраструктуры и уровне благоустройства объектов, которые еще вчера были новостройками, сегодня судить преждевременно. Но в любом случае покупателям не следует рассчитывать на панорамные виды за окнами, машиноместа в паркинге, включенные в цену, и прочие преимущества. Это рядовые квартиры, правда, расположенные в свежих кирпично-монолитных домах и жилых комплексах с заявкой на комфорт- и бизнес-класс.
В сегменте двухкомнатных квартир в рамках указанного бюджета можно найти объект почти на любой вкус. Квартиры в недавно построенных домах и здесь составляют больше половины предложений. Однако примерно 15% приходится на старый фонд (площади – от 60 до 68 кв. м), около 20% – на сталинские дома (50-60 кв. м). Правда, в двух последних случаях это не золотой треугольник набережных исторического центра и не парадные магистрали Московского района, а зоны самой демократичной, рядовой для своего времени застройки.
Все остальные двухкомнатные квартиры данного ценового сегмента за редкими исключениями – это объекты в спальных районах с преобладанием советской застройки. Но для брежневок и тем более хрущевок обозначенная ценовая планка недосягаема. Как минимум речь идет о советских панельках следующего поколения (например, в домах 121-й или 137-й серии) или о кирпичных домах по индивидуальным проектам, расположенных в пешеходной доступности от станций метро. Диапазон площадей – 50-56 кв. м.
На какую трешку можно рассчитывать, располагая суммой от 6 до 6,7 млн руб.? В Центральном и Адмиралтейском районах – на квартиру 52-74 кв. м вдали от туристских маршрутов в рядовом дореволюционном доходном доме, пребывающем в далеко не блестящей кондиции. На дома категорий «старый фонд» с капремонтом и без оного приходится около 12% представленных в продаже объектов. Поклонникам просторных сталинских трешек в данном сегменте поживиться нечем: владельцы классических сталинок не желают уступать свои объекты дешевле чем за 7 млн руб.
Основной объем предложения – рядовые трешки в панельках спальных районов – от брежневской 606-й до ранних рыночных монолитно-панельных, площади – от 59 до 78 кв. м. Новая вторичка представлена квартирами от 52 до 86 кв. м в монолитах эконом-класса, причем не в объектах точечной уплотнительной застройки, а в основном в крупных комплексных проектах.
И напоследок о четырехкомнатных квартирах. Новой вторички в данном ценовом сегменте почти нет. Больше половины предложений обозреваемого диапазона – объекты в типовых советских панельках 504-й серии площадью (в зависимости от года постройки) от 74 до 78 кв. м. Такие дома широко представлены во всех спальных районах с застройкой образца второй половины 1970-80-х годов.
Динамика: свежéе, дороже, компактнее
Рынок жилья меняется. Заглянув в ретроспективные данные, предоставленные нашими аналитиками, мы можем увидеть, что в прошлом году средние цены квартир (как в абсолютных значениях, так и за «квадрат») падали, в этом – имели тенденцию к незначительному росту (см. графики 1, 2).
В то же время среднее значение площади выставляемой на продажу квартиры в последние годы уменьшалось, что, очевидно, обусловлено массовым выводом на рынок вторичного жилья компактных объектов во вчерашних новостройках эконом-класса (см. график 3).
Иными словами, сегмент новой вторички оказывает все большее влияние на ценовой расклад.
Графики
1. Вторичный рынок жилья Петербурга: средние цены предложения квартир, тыс. руб./кв. м
2. Вторичный рынок жилья Петербурга: средние цены предложения квартир, тыс. руб.
3. Средние площади представленных в продаже квартир, кв. м
