Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», предусматривающий бесплатную передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, был принят в 1991 году. Сначала приватизация предполагалась как бессрочная.
Потом государство от такой щедрости отказалось: в 2005 году в силу вступил новый Жилищный кодекс РФ, ограничивший срок бесплатного «оквартиривания» мартом 2007-го.
С тех пор почти каждый год Государственная Дума продлевает время действия закона.
В 2016 году в парламент поступило очередное предложение – отсрочить день Х до 1 марта 2018 года. Но инициатива пока не утверждена.
Процесс приватизации в России длится с 1991 года, и с тех пор сроки ее окончания переносились много раз: в 2006, 2010, 2013 и 2015 годах
По оценке Росреестра, около 80% россиян оформили право собственности на жилье (21 млн жилых помещений – квартир, комнат и индивидуальных домов). И этот показатель не меняется уже семь лет. То есть можно сказать, что отказ от собственности на жилье – это выбор примерно 20% населения страны.
Правда, каждый год объем приватизированного фонда прирастает: в 2015 году было приватизировано свыше 1 млн муниципальных квартир, в 2014-м – 970 тыс. Но прирастает и жилищный фонд, предоставленный гражданам на правах социального найма: жилье получают ветераны, военнослужащие, многодетные семьи и прочие льготники. Все они имеют право на приватизацию, как и те, кто живет в своих квартирах с советских времен.
Попробуем разобраться, почему эти 20% россиян выбрали соцнаем вместо собственности, какие бонусы они от этого получают и что теряют.
Ни продать, ни завещать
Первая и главная причина, по которой в свое время население приватизировало жилье, – возможность продать его.
Снимая квартиру у государства, вы можете ее только обменять на другое жилье, которое люди также занимают по социальному найму. Сделать это очень непросто уже потому, что выбор сильно ограничен. К тому же уровень комфорта такой жилплощади очень невысок – там обычно живут люди со скромными средствами, как правило, это эконом-класс. Да и вкладываться в дорогостоящий ремонт в квартире, которая тебе не принадлежит, вряд ли стоит.
Государственную (или муниципальную) квартиру невозможно завещать, подарить.
Проблемы неизбежно возникают, если наниматель решит сменить место жительства – например, уехать в другой город или страну. Принадлежащее ему жилье он в таком случае продаст, а на вырученные средства купит новую квартиру там, где хочет обосноваться. Или может вложить средства в свой бизнес.
Съемную же площадь он просто отдает государству, ничего не получая взамен. Он имеет право претендовать на получение аналогичного жилья в том регионе, куда переселяется. Но реализовать это право будет очень и очень непросто, особенно если претендент не имеет никаких льгот. До сих пор не рассосалась очередь рядовых граждан, которые на общих основаниях ждут получения квартиры еще с советских времен.
Железная прописка
Еще одна проблема – регистрация в нанимаемой квартире. Если она вам не принадлежит, то вы не можете прописать в нее кого хотите. Согласие на регистрацию дает местная власть. Безоговорочно прописываются только дети и прочие иждивенцы. А вот соединиться с подругой или другом будет проблематично.
То же касается и выписки. В приватизированной квартире собственник решает, кого он зарегистрирует в ней, а кого выставит за дверь. А в социальной может возникнуть ситуация, когда вам придется после развода делить жилплощадь с экс-супругом или супругой, потому что ваша бывшая вторая половина имеет такое же право на квадратные метры, как и вы.
Неприятности будут также в том случае, если вы не платите квартплату. Должника-нанимателя выселить гораздо проще, чем собственника. Кредиторы (управляющая компания, поставщики воды, газа и прочих услуг) доказывают через суд, что вы задолжали кругленькую сумму за полгода или даже больше, а значит, не выполняете условия социального найма. И вас переселяют в жилплощадь поскромнее – скажем, из «трешки» в «двушку» или даже в комнату в коммуналке или общежитии.
Выселение собственника – гораздо более многоступенчатый процесс.
Экономия на ремонте и налогах
Но есть у соцнайма и плюсы – иначе не было бы такого числа адептов у этой формы жилья.
Прежде всего это возможность сэкономить на капремонте. Этой данью, которую в России собирают с 2014 года, облагаются только собственники, а собственник квартиры, которую занимает наниматель, – государство или муниципалитет. Они и должны оплачивать капитальный ремонт. А деньги, кстати, немаленькие. Например, в Москве плата составляет 15 рублей с квадратного метра, в Магаданской области 8,2 рубля, в Орловской 6,6 рубля, в Петербурге 3,5 рубля.
В среднем по России платеж равен 6 рублям с «квадрата». За год для квартиры площадью 50 кв. м ремонтная дань составит 3600 рублей. Для многих обитателей социального жилья это вполне приличная сумма.
Еще один источник экономии – налог на недвижимое имущество, который также уплачивают только собственники. Сейчас он составляет 0,1% от кадастровой стоимости жилья. Правда, пока в полной мере его граждане не платят. Окончательный переход на полное взимание этого налога состоится к 2020 году. Тогда, например, собственник квартиры площадью 30 кв. м и стоимостью 3 млн руб. за год заплатит за нее налог в размере 3 тыс. руб.
Согласитесь, вместе с платой за капремонт набегает немало. Для части россиян это весомый аргумент в пользу отказа от приватизации жилья.
Пожары по колено
Чрезвычайные ситуации тоже гораздо меньше волнуют нанимателей, чем собственников. Если в доме случится пожар, наводнение (вас залили соседи сверху или протекла крыша) и бедствие было таких масштабов, что квартира стала непригодной для жизни, государство обязано отремонтировать жилье за свой счет или предоставить вам аналогичное.
Собственнику придется самому решать эту проблему. И если его апартаменты не застрахованы, то рассчитывать ему вообще не на кого и не на что.
Еще выгоднее жить в аварийном доме: его включают в государственную программу расселения – и вы гарантированно получаете новое жилье из расчета 18 кв. м на каждого члена семьи, состоящей из трех и более человек. Семье, в которой вас двое, на каждого положено по 21 кв. м, а одинокий гражданин может рассчитывать на квартиру в 32 кв. м. Особенно это важно для тех, кто живет в коммунальных квартирах или ютится на маленькой жилплощади, имея большую семью.
Вдобавок у определенной категории собственников может возникнуть такая проблема, как «черные риэлторы». Они охотятся за одинокими, пожилыми, пьющими гражданами, чтобы склонить их подарить или завещать жилье – разумеется, нечестными путями, – а потом выставить бывшего владельца на улицу. Нанимателю такое не грозит: неприватизированная квартира – совсем непривлекательный куш для мошенников.
Выбор неоднозначен
В общем, аргументов за отказ от приватизации примерно столько же, сколько и в ее пользу. Все дело в индивидуальных финансовых, семейных и прочих условиях конкретных граждан. Для многих социальный наем – очень выгодный вариант. Тем более что срок бесплатной приватизации, с большой долей вероятности, снова продлят.
