Инициатива Минстроя РФ взбудоражила арендное сообщество. Дату, когда предполагается узаконить это нововведение, министерство не уточняет, отмечая лишь, что это задача 2016 года.
Это очередной шаг по сближению апартаментов и обычного жилья. Предыдущий был сделан Минстроем год назад: с 1 июля 2015 года были изменены СНиПы, и апарт-отелями стали называться «здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)». То есть если до этого к таким отелям применялись нормативы нежилых помещений, то теперь с технической точки зрения к ним относятся как к жилью.
Попытаемся разобраться, чем отличаются друг от друга обычные квартиры, арендуемые россиянами для проживания, от апартаментов. И принесет ли грядущее новшество от Минстроя серьезные плюсы апартаментам.
По документам – не жилье
Апарт-отели – это нечто среднее между гостиницей и обычным жилым домом. От классических отелей апарты отличаются более длительным сроком проживания постояльцев. От жилых домов – невозможностью прописаться в них и наличием гостиничных услуг.
Например, в комплексе апартаментов могут быть предусмотрены не только привычные для жилых зданий магазины, кафе, рестораны и спортивные центры. Жильцы могут заказать услуги прачечной, химчистки, уборку в апартаментах. Сами апартаменты сдаются с полной отделкой и меблировкой.
В России, по данным Минстроя РФ, построено около 1 млн кв. м специального арендного жилья – это примерно 30 тыс. квартир.
Одни девелоперы продают апартаменты только частным инвесторам (физическим лицам). Такие покупатели либо сами живут в приобретенных апартах, либо сдают их внаем.
Другие застройщики привлекают инвестора для всего комплекса в целом. Тогда строительство финансируется привлеченной компанией, а жилплощадь в комплексе сдается от имени девелопера или его управляющей компании.
В обоих случаях, как правило, апартом управляет специализированная УК, приглашенная или созданная в структуре компании-девелопера.
Новшество Минстроя, касающееся регистрации в апартах, обеспечит им серьезные бонусы: чтобы прописаться на длительный срок, обитателям такой недвижимости не придется искать знакомых или родственников или искать услуги по прописке на черном рынке.
Жильцы апартов смогут также пользоваться всеми социальными услугами, которые полагаются по прописке: лечиться в районной поликлинике, водить детей в ближайшую школу или детский сад.
Ценник выше
Цены на покупку апартаментов в среднем на 10-15% ниже, чем в обычных домах. Но стоимость проживания (плата за наем плюс за обслуживание и коммунальные услуги) – на 30-40% выше. Закон рассматривает апарт-отели как коммерческую недвижимость, а для нее налоговые ставки выше, чем для жилой.
Тарифы на коммунальные услуги для населения регулируются государством. К тому же, если расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг превышают определенную долю доходов семьи (эта доля устанавливается властями регионов, обычно речь идет о том, что доля квартплаты в общих расходах семьи не должна превышать 20-25%), то граждане могут воспользоваться субсидией на оплату ЖКХ, предоставляемой государством.
Но апарты – это не жилые помещения, поэтому к ним эти правила не относятся.
Жилой дом или склад?
То, что апарт – это по закону не жилой дом, а гостиница, может быть плюсом для нанимателей. Ведь при согласовании размещения объекта коммерческой недвижимости применяются не столь жесткие требования, как к жилой.
Гостиницу могут разрешить строить там, где жилье располагать запрещено – например, это зона отведена Генпланом города под общественно-деловую или промышленную застройку.
Для нанимателей, которые хотят жить в конкретном районе города, где жилье возводить нельзя, это большой плюс.
С другой стороны, существует риск, что на земельном участке появится не апарт-отель, а другой объект коммерческой недвижимости, если инвестор скорректирует проект.
Идентифицировать проекты апартаментов при выделении девелоперу земельного участка невозможно: он может построить апартаменты, а может и склад – это все коммерческая недвижимость. Правда, пока таких казусов не наблюдалось.
Но теоретически возможность подобной корректировки проектов не исключена, что не может не тревожить частных инвесторов, которые решили вложиться в проекты апартов на самой начальной стадии реализации.
Прозрачные налоги
Еще один тонкий момент – сомнения инвесторов в доходности вложений в апартаменты. Участники рынка обещают доходность на уровне не ниже 10% годовых.
Однако у экспертов есть сомнения. Даже в благополучные докризисные времена они оценивали доходность арендного рынка максимум в 6-8%. Сейчас же в сегменте апартов она составляет лишь 4-7% – и это, по оценке специалистов, очень неплохой показатель для инвесторов.
В 2016 году в проекты строительства арендного жилья по всей России будет вложено 30 млрд руб.
Если сравнивать апарты с арендой квартир в обычных жилых домах, то отели надежнее, уверены эксперты. Это цивилизованная аренда, договоры с нанимателями защищены репутацией девелопера и курирующей объект управляющей компании.
Однако на величину доходности влияет упомянутый уже налог на коммерческую недвижимость, который выше, чем на жилую. Кроме того, деятельность по сдаче обычных квартир зачастую не регистрируется владельцем этой недвижимости в налоговых органах, поэтому налога на прибыль он не платит. Чего нельзя сказать об апарт-отелях.
Иными словами, расходы у владельцев апартаментов обычно больше, чем у арендодателей, которые «по-серому» сдают свои квартиры в обычных домах.
Перспективный рынок
Эксперты считают, что рынок апарт-отелей очень перспективен. Спрос на апартаменты высокий, и очередные новации Минстроя, касающиеся постоянной регистрации в таких объектах, его увеличат. Причем как со стороны тех, кто рассматривает апартаменты в качестве места постоянного проживания, так и со стороны инвесторов.
В большинстве западных стран городские жители предпочитают не покупать жилье в собственность, а арендовать его. И причина не только в дороговизне городской жилплощади.
Доля арендного жилья: в Германии 55%, в Австрии 48%, во Франции 39%, в Великобритании 36%, в США 35%, в России 15%
Население в развитых странах очень мобильно, люди легко переезжают из города в город в разных концах страны, если им удается найти более интересную работу или жизненные обстоятельства требуют сменить жительства. Поэтому они не заинтересованы в том, чтобы привязывать себя недвижимостью к конкретной местности. Гораздо выгоднее сложить чемодан и переехать в другой регион, где тебя ждет более высокооплачиваемая работа и можно без проблем снять качественное арендное жилье.
Наша страна тоже движется в этом направлении, считают эксперты. И, кстати, более ста лет назад именно так и были устроены отношения наших соотечественников с недвижимостью: 80-85% горожан жили в съемных квартирах и комнатах и всегда были готовы отправиться на поиски лучшей жизни.
