Чтобы нашим читателям было легче принимать решения, связанные со встречными покупками, мы собрали данные о средних ценах квартир разных типов в таблицу (см. ниже). Получилась своего рода моментальная фотография с данными за последний месяц. Теперь дело за малым: выяснить, что из себя представляют, а также в каких районах сосредоточены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, предлагаемые к продаже по ценам, близким к средним.
Средние цены предложения для разных городских районов Петербурга (тыс. руб.)
| Район | студии и 1ккв | 2ккв | 3ккв |
| Адмиралтейский | 5 194 | 6 292 | 9 636 |
| Василеостровский | 5 126 | 7 270 | 10 550 |
| Выборгский | 3 933 | 5 843 | 7 869 |
| Калининский | 3 537 | 4 699 | 6 148 |
| Кировский | 3 609 | 4 775 | 6 470 |
| Красногвардейский | 3 382 | 4 673 | 6 482 |
| Красносельский | 3 467 | 4 694 | 6 294 |
| Московский | 4 153 | 5 953 | 8 831 |
| Невский | 3 532 | 4 921 | 6 205 |
| Петроградский | 6 344 | 9 328 | 15 408 |
| Приморский | 4 244 | 6 314 | 8 382 |
| Фрунзенский | 3 909 | 4 684 | 6 035 |
| Центральный | 5 743 | 9 059 | 10 935 |
Однокомнатные квартиры: 3,8-4,0 млн руб.
По данным специалистов Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»:
В общей сложности в рамках ценового диапазона 3,8-4,0 млн руб. экспонируются около 8% представленных в продаже «однушек» и студий.
Успешная реализация квартиры по заявленной цене позволяет практически без доплат переехать в двухкомнатную: по данным того же источника, в ценовой диапазон до 4 млн руб. укладывается больше 20% представленных на рынке «двушек».
Но здесь придется оговориться, что продажа однокомнатной квартиры по выведенной на основании статистики средней цене – задача непростая.
Из частных разговоров с риэлторами и их клиентами, мы знаем, что подавляющее большинство покупателей все-таки не готовы рассматривать варианты «однушек» с ценами, которые сильно выше устоявшегося психологического рубежа в 3 млн руб.
Теперь разберемся, что же все-таки представляет собой однокомнатная квартира за 3,8-4,0 млн руб. Для этого обратимся к нашим каталогам объявлений. Первое, что бросается в глаза: подавляющее большинство объектов выборки (больше 90%) – это просторные (общая площадь – 38-42 кв. м, кухни – от 8 до 12 кв. м) квартиры в позднесоветских домах категории «новая панель» или в жилых зданиях, возведенных уже в рыночный период.
Второе наблюдение: в сегменте «однушек» с ценами чуть меньше 4 млн руб. откровенно «убитые» квартиры нам не встретились. Почти все варианты – с приличным ремонтом, а некоторые даже с меблировкой.
И еще один момент: больше трети предлагаемых к продаже «однушек» обозначенной ценовой категории сосредоточены в Приморском и Невском районах – то есть, в локациях с самой «свежей» застройкой.
В то же время, в районах с преобладанием исторической застройки (Центральный, Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский, Московский), приличную однушку по обозначенной нами средней цене не найти днем с огнем.
Все это, впрочем, объяснимо. В микрорайонах советской застройки однокомнатные квартиры – дефицит. Ведь в периоды, когда жилье распределяли, а не продавали, «однушки» считались экономически нецелесообразным типом жилья, ведь малосемейных можно было селить в общежития и коммуналки.
В наши дни застройщики принялись этот дефицит устранять, и, очевидно, шаг за шагом наращивая объемы предложения, с этой задачей успешно справились. Так если мы обратимся к ретроспективным данным, то увидим, что ровно год назад среднестатистическую однокомнатную квартиру оценивали в 4,15 млн руб. То есть, снижение цен в данном сегменте составило больше 4,5%.
Самые дешевые однокомнатные квартиры предлагают к продаже в Красногвардейском районе (средняя по району цена – 3,38 млн руб.)
А основные варианты, предлагаемые за суммы, близкие к обозначенной – квартиры в панельках 137-й серии. Характеристики стандартные: общая площадь около 36 кв. м, кухня – 8,5 кв. м, комната – 18 кв. м.
Двухкомнатные квартиры: 5,5-5,8 млн руб.
В то же время год назад среднестатистическую «двушку» предлагали к продаже за 5,92 млн руб (снижение цен в сегменте составило 2,5%).
Сегодня в ценовой диапазон 5,5 – 5,8 млн руб. укладывается около 6% представленных в каталогах объектов. Географию предложений определить затруднительно: квартиры с ценами в рамках указанных значений почти равномерно распределены по всем городским районам. То есть, они имеются и на территориях с относительно свежей застройкой, и в спальниках советского периода, и в историческом центре.
Тем не менее, около 38% предложений приходится на квартиры от 50 до 60 кв. м в домах рыночного периода (кирпично-монолитных и панельно-монолитных). Однако почти 15% экспонируемых «двушек» – это квартиры в домах категории «старый фонд с капремонтом» (СФК) в основном в Центральном и Адмиралтейском районах.
Углубившись в изучение объявлений, мы обнаружим, что (в отличие от однокомнатных квартир, которые в данном ценовом сегменте все как на подбор, хоть завтра въезжай), техническое состояние экспонируемых «двушек» сильно разнится.
Самые дешевые «двушки» предлагают также в Красногвардейском районе (среднее значение цены – 4,67 млн руб.)
Причем так же, как и в сегменте «однушек», по ценам, близким к обозначенной здесь предлагаются, в основном, квартиры в позднесоветских панельках 137-й серии, а также в монолитах со сходными планировочными решениями. Усредненные характеристики таковы: общая площадь – 52-58 кв. м, жилая – 30-32 кв. м, кухни 7,2-8,5 кв. м).
Трехкомнатные квартиры: 7,7-8,1 млн руб.
Год назад эта цифра составляла 8,08 млн руб. То есть, в отличие от «однушек» и «двушек», цены предложений «трешек» не снижались (небольшой рост – в пределах статистической погрешности).
Кроме всего прочего для сегмента трехкомнатных квартир характерен значительный разброс цен и качественных характеристик. Например, 12% сегодняшних продавцов желают получить за «трешку» больше 12 млн руб.
В то же время, 10% предложений приходится на квартиры, оцениваемые дешевле 4,5 млн руб. Такие объекты чаще всего попадаются в Красносельском и Кировском районах – это так называемые квартиры шесть – девять – пятнадцать (данные числа обозначают метражи комнат) в хрущевских пятиэтажках серии ГИ. Но подобных объектов в продаже относительно немного и статистику в целом по обозначенным районам они не портят.
Самые низкое среднее ценовое значение для сегмента «трешек» (6,03 млн руб.) – во Фрунзенском районе, где предлагают, в основном, квартиры в брежневках
В сегменте самых дорогих уверенно и с большим отрывом от всех остальных локаций лидирует Петроградский район (15,4 млн руб.).
В серединном диапазоне 7,7-8,1 млн руб. сосредоточено всего 4% предложений. Это немного.
Но, приглядевшись к таким вариантам более внимательно, мы сделали открытие, которое показалось нам интересным. Ограничив поиск объектов в листингах вышеназванными значениями, мы обнаружим, что серединные районы с преобладанием типовой советской застройки из каталогов объявлений почти исчезли. Например, для Фрунзенского или Калининского «трешка» за 8 млн руб. – объект слишком дорогой.
В то же время доля квартир в домах категорий СФ и СФК (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, линейная часть Василеостровского районов) составляет целых 40%!
О состоянии представленных в продаже объектов мы сегодня судим только по описаниям и фотографиям. Тем не менее кондицию большинства выставленных на продажу «трешек» можно охарактеризовать как неважную. Кстати, по словам риэлторов, такие объекты нынче зависают в листингах надолго.
Динамика средней цены предложения квартир с разным количеством комнат (тыс. руб.)
Какие выводы можно сделать, изучая приведенную здесь инфографику и сопоставляя данные статистики с реальными предложениями в каталогах?
Первый, который, впрочем, лежит на поверхности: с каждым последующим поколением жилая застройка становится все более компактной.
Второй, и он тоже очевиден, – о не слишком популярном у потенциальных новоселов (или недооцененном – по словам некоторых риэлторов) историческом центре и затоваренных малогабаритом окраинах.
И последний, самый важный вывод. Разъехаться сегодня трудно, зато съезжаться – выгодно. Например, продав две демократичные малогабаритные квартиры на периферии, сегодня можно приобрести просторное жилище комфорт-класса в серединном районе или требующее разумных вложений в ремонт жилье в историческом центре. Однако динамика цен в сегментах вторичных квартир разных типов и классов показывает, что так будет не всегда.
