Единственный верный способ не пополнить ряды обманутых дольщиков – купить готовое жилье в сданном доме. Однако «дисконт за риск» в 30-40% настолько привлекателен, что многие покупатели предпочитают приобретать квартиры на ранних стадиях строительства. Люди готовы рискнуть миллионами, несмотря на отсутствие стопроцентной гарантии, что объект будет достроен и ключ от жилища получен вовремя.
Как известно, договор долевого участия (ДДУ) в рамках 214-ФЗ защищает дольщика исключительно от двойных продаж, а также дает возможность отсудить у застройщика неустойку за нарушение сроков строительства.
Однако компании, продающие квартиры по ДДУ, затягивают сдачу объектов или банкротятся ничуть не реже своих коллег, работающих в формате ЖСК. Страхование ответственности застройщиков перед дольщиками, обязательное с начала 2015 года, не стало панацеей. И девелоперы, и страховщики, и банкиры считают его неработающим инструментом, который вряд ли поможет покупателям квартир в проблемной новостройке.
Контролирующие государственные и муниципальные органы ограничены в своих возможностях повлиять на процесс строительства. Аккредитация новостройки банком также не является «сертификатом надежности». Ведь кредитор мало чем рискует: если строительная компания уйдет с рынка, не завершив начатое, заемщику все равно придется возвращать взятый ипотечный кредит.
Вывод один: вступая в переговоры с продавцами, надо опираться на точные знания, сохранять трезвый рассудок и критически оценивать все нюансы сделки.
Совет первый. Требуем документы на землю
Начать оценку рисков надо с изучения документов. Первым делом следует затребовать документы на земельный участок, о чем многие забывают. Из бумаг должно быть ясно, что, во-первых, земельный участок находится у застройщика в собственности, в аренде (субаренде). Это касается и жилищно-строительных кооперативов, которые до 2011 года могли выступать инвесторами и заключать договоры о возведении домов с застройщиком. Но после вступления в силу поправок в Жилищный кодекс РФ ЖСК сами стали застройщиками и имеют право возводить многоквартирные дома на принадлежащей им земле.
Второе: в представленных документах должно указываться назначение земельного участка – для строительства многоквартирного дома. Если написано что-то иное (под общественно-деловую застройку, под индивидуальное жилищное строительство) – разворачивайтесь на 180 градусов и уходите, не слушая восклицания менеджеров о том, что вопрос об изменении статуса территории будет решен со дня на день.
Совет второй. Изучаем документы на строительство
Далее следует набраться терпения и перелопатить целую пачку документов, связанных со строительством объекта. Это проектная декларация (ПД) в последней редакции (застройщики нередко вносят в нее изменения по ходу дела), разрешение на строительство и технические условия (ТУ) на подключение к коммуникациям.
Важнейшим из триады является разрешение на строительство. До его получения застройщик не имеет права привлекать деньги дольщика ни по ДДУ, ни по договорам паенакопления ЖСК. В нем обозначен реальный (а не анонсируемый в отделе продаж) срок, до которого компания должна построить объект. Наконец, с 2015 года в этом документе должна присутствовать информация о наименовании строящегося объекта, его адресе, площади, этажности. Если описание будущего дома отличается от представленного в проектной декларации, то верить следует именно разрешению на строительство.
К слову, если для вас, будущего жильца нового квартала, критически важно, чтобы под боком был детский сад, школа, торгово-развлекательный центр, не полагайтесь на рассказы о том, что «вся инфраструктура запроектирована». Первоначальные проекты нередко отличаются от итогов их реализации в лучшую сторону. Потому посулам о развитии территории можно верить только в том случае, если девелопер их подкрепляет разрешениями на строительство объектов инфраструктуры.
С ТУ разобраться неспециалисту намного сложнее. Но очевидные несообразности все же выцепить можно. К примеру, встречаются ТУ, в которых предусмотрено явно недостаточное электроснабжение будущего ЖК. Или энергоснабжающая организация обещает дать столько мощности новому дому, сколько будет свободно на момент подключения.
Совет третий. Мониторим цены
Настораживающим фактором являются демпинговые цены и слишком щедрые акции. Однако это не всегда сигнал тревоги: нередко новые объекты выводят на рынок по очень привлекательным ценам, а в преддверии праздников или в период спада продаж предлагают скидки и прочие бонусы. Но придется потрудиться, чтобы отличить одно от другого.
Прежде всего необходимо сравнить стоимость квартир в аналогичных ЖК. Для анализа выбираем новостройки, расположенные в одной локации, относящиеся к одному классу и находящиеся примерно на одном этапе строительства. Различие цен в 10-15% вполне нормально. Но если квартиры предлагаются на 25-40% дешевле рынка, это уже явный демпинг, который должен насторожить. В таком случае следует изучить историю ценообразования на квартиры в данном объекте. Если прайс не повышается по мере строительства дома, акции затягиваются на полгода и более, а скидки выглядят неправдоподобно привлекательными и носят хронический характер, стоит очень крепко задуматься об экономической ситуации в компании.
Совет четвертый. Знакомимся с бэкграундом застройщика
Прежде чем заключить договор, следует изучить историю строительной компании, портфель ее объектов и почитать форумы дольщиков. Эти советы банальны донельзя, хотя порой не работают. Банкротятся или увязают в долгостроях застройщики, присутствующие на рынке много лет, построившие не один десяток домов и десятки новостроек по всей стране. Напротив, есть примеры, когда небольшая компания, не занимавшаяся ранее жилищным строительством, аккуратно и в срок сдает единственный объект.
Однако все же при оценке рисков следует помнить, что долгожитель рынка предпочтительнее, чем новичок. Застройщик, у которого в работе несколько новых объектов, выглядит более надежным, чем собственник единственной новостройки. Компания, не замеченная ранее в переносе сроков ввода домов в эксплуатацию, окажется, скорее всего, более надежным партнером, чем та, у которой вошло в привычку продлять разрешение на строительство.
Совет пятый. Своими глазами
Последний момент – посещение строительной площадки. Во-первых, это дает возможность на практике проверить информацию рекламных буклетов вроде «пять минут пешком до метро» или «развитая торговая инфраструктура в шаговой доступности».
Во-вторых, хотя на стройплощадку не пускают посторонних, активность работы вполне можно оценить, как только стены будущего дома поднимутся выше забора. Непрофессионал может не понять, что именно происходит на стройке. Но количество техники, работающих людей, а также состояние самой площадки все же говорят о многом. Если узнать, когда застройщик приступил к работам, можно понять, насколько динамично идет процесс.
Завершающий штрих – посетив строительную площадку и офис, изучив объект на местности и познакомившись со всеми документами, не спешите брать ручку и подписывать договор. Отложите принятие окончательного решения на пару дней или хотя бы на ночь. Не зря говорится, что утро вечера мудренее.
